1) 温江本地消费者：温江城区本地消费者对各项目在温江城区的相对地理位置更为敏感，对生活配套设施比对整体环境更为
重视。由于温江房地产市场程度不是很高和温江居民的收入限制，加之本地近年沉积的消费能量已大部分释放，潜在的消费量近期内不可能较大。
2) 成都外移消费者：成都市消费者对项目小环境和项目所在的大环境都很敏感，他们的总体价格承受能力更高。他们的购买
决定在相当大的程度上与温江整个房地产市场的发展有关。
3) 其它消费者：其他外地消费者一般把所选住房作为长期住所，所以对项目的生活配套设施要求较高。而且，与成都市消费
者类似，其他外地消费者的购买决定在很大程度上与温江整个房地产市场的发展有关。
2. 按消费者阶层、收入分析
1) 一般工薪阶层：一般工薪阶层看重房屋的性价比，前卫的建筑形态和虚无的营销概念作用较小。
2) 中产阶层：经济能力相对较强中产阶层相对更看重房屋的个性特征，在楼盘具有个性鲜明的建筑和主题概念的前提下，价
格敏感度适中。
3) 富薪阶层：高收入的富薪阶层更看重房屋的环境、品质和必要的生活配套设施，以及附属的专属身份价值，价格敏感度相
对较小。
3. 按消费者需求分析
1) 购房类型：针对项目所在区域的位置和特点，购房消费者大多倾向于多层，但对电梯公寓不会存在明显排斥，主要还是取
决形态的品质、位置以及环境。
2) 购房面积：针对消费者的郊区多层情节以及不排斥电梯公寓的心态，100～130平米和80～100平米仍将会是项目所在区
域的主销面积。
3) 购房套型：根据面积的需求，三房两厅双卫的布局仍是主打套型，其次是两房两厅。
四、 项目所在区域竞争对手分析
1. 核心竞争对手（A级）
结合本项目的地理位置、项目的先天优势、项目的定位、项目开发商自身情况，我们可以看出，位于项目对面的仁和·春天大道将是本项目最直接的核心竞争对手。
2. 重要竞争对手（B级）
和黄项目、蓝光项目、华新国际锦绣森邻项目、森宇美茵河谷项目，或是知名品牌开发商，或是实力开发商，因为规模、品质、建筑形态等因素也是本项目值得关注的重要竞争对手。
3. 潜在竞争对手（C级）
与本项目在品质、规模、环境上都具有相当竞争力的成都其它郊区的楼盘也不容忽视，它们的出现会起到对项目所在区域的客户量的拦截作用，从而影响本项目的客户群的有效吸收。
五、 结论
1. 项目所在区域尚处在成都主流生活圈之外，需要市场的更加成熟和对新的消费层面的挖掘； 2. 项目开发商仍处在成都主流开发商之外，需要通过项目树立开发商的品牌； 3. 项目处在是一个前有狼后有虎且“猎物”不多的境地。 4. 因此，“突围”且聪明地“突围”就成了项目的关键词。
项目部分
一、 结合市场的项目SWOT分析
1. 优势分析
1) 花博会的余温、光华大道的通车、“大城西”概念的炒作、温江新城的定位和发展，使项目所在区域将成为06年的房产市场
的“火山”地带，有利于区域认知度的提升和市场关注度的提高；
2) 天然的生态环境和人工的生态营造，延续了城西“上风上水”品质居家之地的传统。且本项目还拥有同区域内其它竞争对手
无法比拟的地利优势——位于温江新城不可复制的门户地带和绝佳原生态资源，这些都为项目创造高品质、树立好形象提供了良好的条件；
3) 交通的便利使温江新城板块全力加速融入成都主流生活圈，加之项目的门户地带更为靠近成都主城区，相对其它竞争对手
更稍利于打破消费者与项目之间的心理距离的障碍；
4) 大牌开发商和大型商业的入驻有利于提高整个板块的居住品质，有利于吸引市场和消费者的关注，从而有利于形成成熟的
高尚生活圈。 2. 劣势分析
1) 区域板块较成都仍有一段实际距离，直接加高居住的生活成本； 2) 较成都主流生活圈仍有一段心里距离，直接影响消费者最终的决策；
3) 板块仍属于发展起步阶段，交通工具暂不发达，生活配套设施不完善，形成气候仍需一段时间；
4) 项目开发商品牌知名度不高，针对区域成熟度同样不高的情况下可能会导致对消费者吸引力不够，反之对项目的关注度不
高，进一步影响销售。
3. 机会点分析
1) 被冠以“大城西”新概念和“生活在温江”口号下的温江新城在政府和开发商的推动下，今年势必是购房者关注的热点区域之
一，进而有利于项目借势异军突起；
2) 成都市“原则上不再审批多层以下的住房”的政策，为郊区的多层提供更大的市场空间，也为项目在产品研发创新上提供了
可发挥的舞台；
3) 温江新城“行政文化中心＋生态人居中心”的定位、地铁二号线沿光华大道的规划、大型购物商业的意向入驻给此区域上构
筑了一个充满想象的空间。
4) 就区域内已开发或待开发的楼盘在产品表象上虽各有不同，但实质仍无法形成差异化，这将是本项目市场空白点所在——
做真正有差异化的产品，并将其转化形成自身烙印的产品，由此被消费者记识，由此形成品牌竞争力。
4. 威胁点分析
1) 成都其它区域楼盘及其它郊区楼盘将形成对此区域强大的客户拦截，特别是城西楼盘；
2) 温江新城板块的土地集中放量，将导致某个时间段内楼盘供大于求，有可能导致整个区域缺少人气量，从而影响项目的客
户吸收量；
3) 各区域之间、各开发商之间项目产品较为同质化，无法形成区域差异化的危机会转变成为无法吸引消费者持续关注从而导
致消费群的流失；
4) 温江新城与成都主城区之间存在“断带”，交通设施、生活配套的不完善等形成生活的钟摆状态，可能会影响消费者对此区
域乃至项目的认可。 5. 结论
由此可见，如何通过项目开发、产品开发放大项目的优势、缩小劣势以及如何抓住机会点、扼杀威胁点才是金瑞泰在市场突围的根本之道。因此，最关键的就是通过项目开发、产品开发形成的真正市场差异化以及巧妙运用差异化聪明地“突围”，这也是金瑞泰品牌塑造之路的基石。
二、 项目开发策略
1. 开发总策略
? 宏观方面：以极至的个性奠定品牌地位
1) 在成都传统城市格局和消费者传统心理认知上，西方是上风上水的品质居家之地。同样属于西方的温江板块，则理所当然
拥有趋向于?贵?的区域属性。而距离更接近成都主城区、生态环境更良好、更被市场关注的温江新城区域，更在?贵?气盛的基础上融入了“新”的元素，是一块西方的“新贵”区域。如果说各郊区板块都在争做成都的后花园，那项目所在区域的温江新城板块就要以它的“新”、“贵”成为成都的“个性后花园”。因此，项目的开发指导策略就是将传统意义上的“西贵”注入极具个性的“新”的元素而呈现出的“新贵”，以此成为个性后花园的代名词。
2) 在温江政府的支持、开发商的推动以及市场利好走势的合力下，项目顺势以高姿态开发形象出现，实行高开策略，做到声
音响亮、气势逼人。同时，在另一层面，利用项目所在区域属性和区域定位的差异化形成项目的核心竞争力，并围绕着此核心做到极至。
3) 那本项目的核心是什么呢？来自个性后花园的启示，如果项目所在的温江新城板块是成都的个性后花园，那项目就要成为
花园里的一朵个性的奇花。换言之，也就是要以极至个性的丰富混搭所呈现的差异化与区域内品牌开发商平起平坐。
? 微观方面：以差异化的极至表现寻求突破
1) 针对项目区域市场、消费者需求、竞争对手特点综合分析，项目将以体现丰富个性、精致品质、贵气氛围、创新思想作为
开发执行策略。开发主题将更加明确、新颖。以中高档的具有极至个性的产品和符合区域市场行情的中高端的价位来冲击中高端目标市场。
2) 针对项目自身情况，水是项目的一大先天优势，但却不是绝对优势。因为无论是原生态水景还是人工水景，随着产品的发
展，已经成为楼盘开发的必备元素，也就是说水只是项目的基本诉求，而无法成为支撑项目、形成产品差异化的核心诉求。所以水将会作为项目的大背景元素，不仅仅将水用于观赏性，更增添其功能性。