2. 开发具体策略
? 针对整个项目
1) 由于项目规模较大，建议采用分期开发的模式，共分为4期，依循由慢至快，由少到多的节奏。 2) 项目开发总规划指标
A. 总用地面积：430亩，约286700平米 B. 地上总建筑面积：50.87万平米 C. 住宅总建筑面积：45.11万平米
a) 高层（含小高层）：22.75万平米 b) 多层：8.44万平米 c) 集合住宅：7.99万平米 d) 别墅：7.43万平米 D. 商业总建筑面积：3.06万平米 E. 公建配套建筑面积：1.1万平米
a) 会所两处：0.4万平米和0.15万平米 b) 农贸市场：0.3万平米 c) 幼儿园：0.25万平米 F. 公寓楼建筑面积：1.6万平米 G. 容积率：1.77 H. 建筑密度：24.5％ I. 绿化率：60％
J. 另：可出租商业用房：0.45万平方米 3) 针对整个项目，产品形态开发的分配比例
A. 高层、小高层：50％
B. 多层、集合住宅：36％ C. 别墅：14％
4) 针对普通住宅产品单位户型面积配比
A. 两房两厅单卫：80～90平米，主要集中在高层，占总比例的10％
B. 两房两厅双卫：90～100平米，主要集中在高层，少量在多层，占总比例的15％
C. 三房两厅双卫：105～125平米，主要集中在集合住宅，少量在多层和高层，占总比例的65％ D. 四房两厅双卫：130～145平米，主要集中在集合住宅和点式高层，占总比例的10％ 4) 针对别墅产品单位户型面积配比
A. 四房两厅双卫：175～185平米，主要集中在叠拼形态，占总比例的22％
B. 四方三厅双卫：190～200平米，主要集中在叠拼，少量在联排形态，占总比例的27％ C. 四房三厅三卫：205～215平米，主要集中在联排，少量在双拼形态，占总比例的30％ D. 五房三厅三卫：220～235平米，主要集中在双拼，少量在独栋形态，占总比例的15％ E. 五房三厅三卫：240～260平米，主要集中在独栋，占总比例的6％
? 针对项目一期 1) 一期开发指标
一期开发面积：9.0万平米 A. 住宅面积
a) 高层住宅：2.8万平米 b) 多层住宅：2.11万平米 c) 集合住宅：1.46万平米 d) 别墅住宅：1.15万平米 B. 商业面积
a) 商业：0.63万平米 b) 商业别墅：0.45万平米
C. 其它面积——会所（售楼部）：0.4万平米
2) 针对整个开发周期第一期我们首先建议进行较小规模的限量的产品放量，意在通过产品的差异化引起舆论的关注和震撼、
确定项目的定位、形成核心竞争力，由此塑造项目的品牌形象，同时营造出“物以稀为贵”的局面，既体现产品的稀缺性、唯一性又避免放量过大造成曲高和寡、供大于求、销售压力过增的尴尬情境。
3) 第一期产品形态开发采用混搭式推出，即每种形态按一定比例组合放量，以避免单一形态下出现客户面也单一的问题，同
时可以通过不同形态来提升整个项目的均价，为后期的项目开发均价拉升作好铺垫。依此类推，以后每期开发推出的产品形态也将延用此模式。
4) 在通过项目第一期开发引起市场高度关注和树立项目品牌形象之后，再进行批量递增、风格多元化的产品放量，以求利用
蝴蝶效应迅速吸收客户，提升销售力。
5) 考虑项目所在区域的位置、交通等因素，应严格控制户型面积，进而控制总价，显现高性价比。
三、 项目市场策略
1. 项目市场定位及定性
结合以上分析，并根据项目开发策略和具有新贵属性的项目所在区域定性，可以看出，产品的个性差异化、产品衍生出的精神差异化以及产品向策略实际转化的差异化将会是消费者得以抓住、项目得以突围、开发商品牌得以树立的核心“王牌”。做到产品就是消费者的心，即是通过消费者去寻找产品，而不是通过产品去寻找消费者，以此确定差异化。因此，我们对项目有了以下认识...... 1) 定位：
A. 成都西贵“个性后花园”中以极至个性的丰富混搭而成的新贵之花 B. 以自成一派的风格创引现代时尚生活的倡导者
C. 做到品质看齐品牌开发商、价格看齐实力开发商、推广看齐新锐开发商 2) 定性：有个性品味的、有独到见解的、有创新力的、新锐高贵的
2. 项目消费者市场定位及定性
1) 分析
A. 根据项目所在区域地理位置和交通关系等特性以及项目开发规模和品质，我们可以看出项目核心消费群大多应该属于
物质水平和精神文化都处在中高端的层面。
B. 在物质层面，他们应该是成都经济能力较强且有车一族和在温江区域工作的白领阶层。他们普遍受过高等教育，普遍
任职于各企事业单位的中层或中层职位以上。
C. 在精神层面，他们是在不断地寻找匹配他们个性、属于他们符号的生活方式。因为当现实的物质层面无法最大化地满
足他们，体现他们身份、个性、符号的时候，他们更迫切希望通过唯美的精神层面来极至地满足他们，以体现他们的与众不同、他们的唯一性、他们的专属个性。
2) 结论
他们接受新型观点但不盲目顺从；他们喜欢美好事物但却需要经他们“加工”；他们往往认同一种方式却不排斥相对的另一种方式，而是二者取其精华后为己所用。总之一切都须有自己的符号、个性、元素。因此，我们对这群人有了以下的认识...... A. 定位：28～40岁的中产阶层或中产以上精英阶层的都市新贵人群 B. 定性：个性品味的、新知先觉的、注重精神的、有自我思想的
3. 项目市场策略
综上所述，项目和项目所针对核心消费群的共性就是有个性品味的、有自我创新的、新知先觉的。因此，伴随着个性消费时代的来临，我们的策略指导就是让项目成为具有一种自我个性、引领一种时尚风格的标志物。以此项目为原点，衍生、打造一种全新时尚文化，并将这种全新时尚文化成为金瑞泰品牌的独有文化，从而形成金瑞泰品牌专属烙印。因此，与项目密切相关的产品开发策略及产品市场策略显得尤为关键。
四、 项目产品策略
1. 产品开发策略
? 宏观层面：
1) 线索：根据项目开发策略和项目市场策略，产品开发策略紧紧围绕着如何通过产品的实际表现、产品衍生的精神表现来承
载项目。我们将项目定位成个性后花园中的新贵之花，那产品就是这朵个性、新贵之花的花芯。因为，花园里的每朵花都有各自的艳丽、花瓣都有各自的色彩，但那些都是表象，花芯才是最重要的，没有花芯的花就算花瓣如何艳冠群芳也无法使花拥有长期的生命力，没有生命力的花试问如何经得起风雨的考验、如何让赏花的人一直记住它绽放的精彩？！反之，正是因为有了花芯以及它那极至简约、纯粹的特性（所有花的花芯都是只有一种纯粹的颜色），才使各具个性、各具姿彩的花瓣在相互混搭后显得更加统一、更加唯一、更加唯美。
2) 结论：因此，我们的产品开发策略就是以极至简约主义体现极至个性的丰富混搭，再由这种极至的混搭体现极至的唯美，
即“花芯”策略。
? 微观层面 1) 外部资源营造
项目有着比同区域大多竞争对手更有力的先天优势——原生态水环境资源，因此在产品上我们将把水运用到极至，让它彻底发挥它的优势和特点。“借水成幕、引水成街”是我们针对水的运用策略，具体可分为两部分。
A. 原生态借水：借已有的原生态水景作为衬托产品的帷幕，增加产品的附加值、提升产品的吸引力。主要体现环项目生
态水景和项目内水资源利用。例如，利用沟渠打造出水景商业区，第一在风水上以水为中心的商业能聚财，第二在商业规划上以商业别墅为表现的形态有着灵活性强、适合经营多种商业业态、休闲感受大于一般商业的商务氛围的特点；又例如，在由开发商自己打造的公用绿地上，可建造公园小品商业形态。不仅增加了生态美化度，也可将小品用于出租，配合水景商业区来共同营造休闲商业氛围。
B. 人工引水：利用水的流向，开渠引流，将水贯穿融入进整个项目，做到在产品周围、在住户生活周围，形成一条条各