1、购入：实际支付价款
购买价款+进口关税+其他相关税费+其他支出 借：无形资产
贷：银行存款
*一揽子购入---按公允价值比例分摊确定;重要性
*购买价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质：无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的
买价款的现值之间的差额，符合资本化条件的，应予以资本化。除此以外，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损
借：无形资产
未确认融资费用 贷：长期应付款
*未确认融资费用：按实际利率法摊销计入财务费用 借：长期应付款 贷：银行存款 借：财务费用
贷：未确认融资费用 【涉税处理】：外购
会计：购买价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质：
税法：不考虑时间价值，一律以购买价款+进口关税+其他相关税费+其他支出 【 小企业核算不同之处 】：无购买价款超过正常信用条件延期支付， 2、投资者投入：合同或者协议价格（不公允的除外） 【 小企业核算不同之处 】：认可价值
3、自行研发: 研发支出（研究和开发两个阶段） 研究：费用化 开发：符合条件的资本化 不符合条件的费用化 借：研发支出——资本化支出 ——费用化支出 贷：原材料 应付职工薪酬 银行存款 借：无形资产 管理费用
贷：研发支出——资本化支出 ——费用化支出 【涉税处理】：扣税标准：会计成本与计税基础相同 会计：100% 税法：150%
【 小企业核算不同之处 】：注册费、律师费 4、土地使用权： 价款+相关税费 借：无形资产 贷：银行存款
*改变用途，出租或者资本增值的，转为投资性房地产 *与建筑物分开核算，分不开的，全部计入固定资产 例题：（P170）
【 小企业核算不同之处 】：无*改变用途，出租或者资本增值的，转为投资性房地产
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无形资产-----固定资产
5、其他方式：捐赠、非货币资产交换、债务重组 捐赠：公允价值
【 小企业核算不同之处 】：发票——市价（+相关税费） 【涉税处理】：非货币资产交换的 会计：公允价值+相关税费
税法：公允价值（或者账面价值）+相关税费 三、无形资产后续计量与核算
1、无形资产摊销（有使用期限的摊销、没有期限的不摊销） 借：管理费用 贷：累计摊销 【涉税处理】：摊销方法和摊销时间
会计：经济利益的预期实现方式选择 时间预定
税法：直线法 不低于10年（也可以按照合同或约定时间） 【涉税处理】：
A、使用寿命不确定的摊销方法和摊销时间 会计：不摊销
税法：允许摊销扣除 B、预计净残值
会计：使用寿命有限的，一般为0，特殊情况除外 税法：无规定，遵从会计规定 【 小企业核算不同之处 】：直线法、
摊销年限：合同、法律 、两者都有短的、两者都没有不超过10年。
2、无形资产减值（没有期限的：使用寿命不确定的） 期末计量:可收回金额低于账面价值 可收回金额：
账面价值：余额-累计摊销-减值准备 借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备
*一经确认，以后期间不得转回。 【涉税处理】：减值准备 会计：提取 税法：不得扣除
【 小企业核算不同之处 】：不得扣除
3、无形资产的处置（P174）
（1）出售:转让收入－账面价值-税费---营业外收支 借：银行存款 累计摊销
无形资产减值准备 营业外支出 贷：无形资产
应交税费——应交营业税 营业外收入
（2）出租:其他业务收支
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借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务支出 贷：累计摊销
借： 营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税 （3）报废 借：累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出 贷：无形资产 【涉税处理】：转销审批程序 会计：未规定相应审批程序
税法：须经税务机关批准，否则不可以扣除
（二）其他资产（P175） 1、长期待摊费用 借：长期待摊费用 贷：原材料 应付职工薪酬 银行存款
借：管理费用（销售费用） 贷：长期待摊费用 【涉税处理】：
会计：摊销期一年以上的，租入固定资产改良支出、 税法：具体内容（P181）
已经提足折旧固定资产改建支出、租入固定资产改良支出、符合条件大修理支出、其他
2、其他长期资产
第八讲：投资性房地产
一、投资性房地产的确认
（一）投资性房地产的概念、范围
1、概念：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 2、范围：
（1）已出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。
※注:某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用
金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地
3、不属于投资性房地产的项目
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 （二）投资性房地产的确认 1、符合定义
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2、符合确认条件——经济利益很可能流入 ——成本能可靠计量 【涉税处理】：
会计：投资性房地产
税法：无投资性房地产概念，划分为固定资产和无形资产 二、投资性房地产的初始计量:
1、外购：购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出 借：应交税费——应交增值税（进项税额） 固定资产 （无形资产） 贷：银行存款 借：投资性房地产
贷：固定资产 （无形资产）
2、自行建造：达到预定可使用状态前发生的必要支出 借：在建工程 贷：银行存款 应付职工薪酬 原材料 借：投资性房地产
贷：固定资产 （无形资产） 3、其他方式取得的投资性房地产 4、与投资性房地产有关的后续支出
借：投资性房地产 ——资本化 管理费用（其他业务支出） ——费用化 贷：银行存款
应付职工薪酬 原材料 【涉税处理】： 会计：历史成本
税法：计税成本（超标借款费用不在内）。参照固定资产和无形资产
三、投资性房地产的后续计量 （一）后续计量模式的选择 1、通常：成本模式
2、满足特定条件时：可采用公允价值模式
注：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产和无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹
当按照资产减值的有关规定进行处理。
1、折旧或摊销时：借：其他业务成本等
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2、取得的租金收入：借：银行存款等 贷：其他业务收入
3、投资性房地产提取减值时：借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 【涉税处理】：
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会计：
税法：参照固定资产和无形资产
（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
1、前提条件：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得——同时满足下列两个条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允
合理的估计。
*企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产的均采用公允价值模式进行后续计量。
2、会计处理：采用公允价值模式进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房
允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收
借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
（期末公允价值低于原账面价值时作相反分录） 【涉税处理】： 会计：
税法：持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额
4、投资性房地产后续计量模式的变更 可以变更，成本模式→→公允价值模式 公允价值模式→キ成本模式
（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更； （2）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理； 借：投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 借（贷）：利润分配——未分配利润、盈余公积 贷：投资性房地产
（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 【涉税处理】： 会计：
税法：公允价值与账面价值的差额计入起初留存收益：利润分配——未分配利润、盈余公积，不调整
四、投资性房地产的转换
（一）转换条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或
他资产转换为投资性房地产：
1、投资性房地产开始自用。
2、作为存货的房地产，改为出租。
3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 4、自用建筑物停止自用，改为出租。 （二）会计处理
1、成本模式下的转换
将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 （1）自用房地产或存货转为投资性房地产 借：投资性房地产
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