存货跌价准备
无形资产（固定资产）减值准备 累计折旧（累计摊销）
贷：开发产品（固定资产、无形资产） （帐面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 【涉税处理】： 会计：
税法：将作为存货的房地产转换投资性房地产，不视为收入，与会计处理一样
将自用土地使用权或者建筑物转换为投资性房地产，不涉及流转说，不确认应纳税所得额，如果投资性房地产累计折旧（
限、残值、方法与税法有差异，参照固定资产和无形资产
（2）投资性房地产转换为自用房地产或存货 借：固定资产、无形资产、存货 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备 【涉税处理】： 会计：
税法：投资性房地产转换为自用房地产或存货，因为所有权未转让，不涉及流转说，不确认应纳税所得额，如果投资性房
折旧（摊销）年限、残值、方法与税法有差异，参照固定资产和无形资产
2、公允价值模式下的转换
（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货：以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价
价值与原账面价值的差额计入当期损益。
借：固定资产、无形资产、存货 （公允价值） 借（贷）：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——成本 （帐面价值） 投资性房地产——公允价值变动 【涉税处理】： 会计：
税法：采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货：公允价值与原账面价值的差额：公允价值变动损
入当期损益
（2）自用房地产或存货转为采用公允价值模式计量的投资性房地产：投资性房地产按转换日公允价值计价，转换日公允价
账面价值的差额计入当期损益；转换日公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积。
借：投资性房地产 ——成本 （公允价值） 存货跌价准备
公允价值变动损益 累计折旧 累计摊销
贷：开发产品（固定资产、无形资产） （帐面价值） 资本公积---其他资本公积
*例：某房地产开发公司于2007-3-10日将其开发的一栋写字楼整体对外出租。出租日该写字楼帐面余额为450万元，未计
价准备。
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（1）假定转换后采用成本模式计量：
借：投资性房地产——写字楼 450万元 贷：开发产品 450万元
（2）假定转换后采用公允价值模式计量，该写字楼转换日公允价值410万元。 借：投资性房地产——写字楼（成本） 410万元 公允价值变动损益 40万元 贷：开发产品 450万元 2007-12-31日公允价值430万元.
借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动） 20万元 贷：公允价值变动损益 20万元
（3）假定转换后采用公允价值模式计量，该写字楼转换日公允价值470万元。 借：投资性房地产——写字楼（成本）470万元 贷：开发产品 450万元 资本公积 20万元 2007-12-31日公允价值480万元.
借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动） 10万元 贷：公允价值变动损益 10万元
2008-4-30日租赁期满后公司收回该写字楼并以550万元的价格售出（价款已收）。 借：银行存款 550万元 贷：其他业务收入 550万元 结转成本：
借：其他业务成本 480万元
贷：投资性房地产——写字楼（成本） 470万元 （公允价值变动损益）
结转累计公允价值变动：
借：公允价值变动损益 10万元 贷：其他业务收入 10万元 结转原计入资本公积部分
借：资本公积——其他资本公积 20万元 贷：其他业务收入 20万元 【涉税处理】： 会计：
税法：自用土地使用权或建筑物、存货转为采用公允价值模式计量的投资性房地产：投资性房地产按转换日公允价值计价
公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；应调增应纳税所得额。
四、投资性房地产的处置
1、终止确认：当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性2、 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
期损益。
（1）处置收入：计入其他业务收入 （2）帐面价值：转入其他业务成本 ①成本模式计量的投资性房地产： 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务支出
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
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贷：投资性房地产
②公允价值模式计量的投资性房地产： 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务支出
贷：投资性房地产——成本
借或贷：投资性房地产——公允价值变动 借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务收入
借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务收入
*例：甲公司将其作投资性房地产核算的出租写字楼于租赁期满时以300万元出售（价款已收存）。 （1）如果该写字楼原采用成本模式计量，出售时成本为280万元，已提折旧30万元。 借：银行存款 300万元 贷：其他业务收入 300万元 借：其他业务成本 250万元 投资性房地产累计折旧 30万元 贷：投资性房地产——写字楼 280万元
（2）如果该写字楼原采用公允价值模式计量，出售时成本为210万元，公允价值变动余额（借方）40万元。 借：银行存款 300万元 贷：其他业务收入 300万元
借：其他业务成本 250万元 贷：投资性房地产——写字楼 （成本） 210万元 ——写字楼 （公允价值变动）40万元 借：公允价值变动损益 40万元 贷：其他业务收入 40万元
【涉税处理】： 会计： 税法：
【 小企业核算不同之处 】：无 固定资产 无形资产
第九讲 非货币性资产交换
一、非货币性资产交换确认 （一）非货币性资产交换的认定
非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换
只涉及少量的货币性资产（即补价）。
认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。 ——收到补价/换出资产公允价值(收到的补价+换入资产公允价值) ＜25% ——支付的补价/换入资产公允价值(支付的补价+换出资产公允价值) ＜25% （二）非货币性资产交换的初始计量与会计处理
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1、非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资
值的差额计入当期损益：
（1）该项交换具有商业实质；
（2）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。 A、商业实质的判断
满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：（1）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显a风险、金额相同，时间不同（产品换设备）
b时间、金额相同，风险不同（经营出租的房屋换不准备持有至到期投资） c风险、时间相同，金额不同（专利技术换特许权） d风险、时间和金额均不同
（2）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入和换出资产的公允价值相比是重大的。（甲乙企
材和设备）
甲：钢材---36 换后 设备--80 乙：设备-----30 钢材----76
*在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时，企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能
的非货币性资产交换不具有商业实质。
B、换入资产或换出资产公允价值能可靠计量的判断
符合下列情形之一的，表明换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量： （1）换入或换出资产存在活跃市场（该资产的市场价格）；（2）换入资产或换出资产不存在活跃市场、但同类或类似资产存
市场（同类或类似资产市场价格）；
（3）换入或换出资产不存在同类或类似资产的可比市场交易，但可采用估值技术确定其公允价值。该公允价值估计数的变
小，或在公允价值估计数变动区间内各种用于确定公允价值估计数的概率能合理确定的，视为公允价值能够可靠计量。
具有商业实质且公允价值能够可靠计量的非货币性资产交换的会计处理
非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费加上支付的
减去收到的补价）作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。
1.不发生补价 ? 换出资产公允价值（除非能证明换入资产公允价值更可靠） +相关税费 2.发生补价 ? 支付补价方：换出资产公允价值+补价（或换入资产公允价值）+相关税费 ? 收到补价方：换出资产公允价值（或换入资产公允价值）-补价+相关税费
换出资产公允价值与其账面价值的差额，应分别不同情况处理：
（1）换出资产为存货的，应当作为销售处理（以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本）； 借：××资产
（ 应交税费）
贷：主营业务收入/其他业务收入等 应交税费
借：主营业务成本/其他业务支出 贷：库存商品/原材料等 ? 注：如存在补价，借记或贷记“银行存款”等；如换出存货已计提减值准备，应同时冲减。
（2）换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出； 借：××资产（公允价值） （应交税费） （银行存款等） （营业外支出）
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贷： 固定资产/无形资产（账面价值） （应交税费/银行存款等） （营业外收入） ? 注：如换出资产已计提减值准备，应同时冲减。
（3）换出资产为长期股权投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入投资损益。 借：××资产（公允价值）
（应交税费/银行存款等） （投资收益）
贷： 长期股权投资/可供出售金融资产等 （应交税费/银行存款等） （投资收益） ? 例：A公司以一辆小汽车换取B公司一辆小型中巴，A公司小汽车的账面价值为19万元，公允价值为16万元，B公
巴账面价值为25万元，公允价值为20万元，A公司支付了4万元现金，不考虑相关税费（经分析，该交换具有商业实质）
? 首先判断是否非货币性资产交换 A公司：4/20=20% B公司4/20=20% A公司
借：固定资产——小型中巴 20（16+4）
营业外支出 3 贷：固定资产——小汽车 19 库存现金 4 ? B公司
借：固定资产——小汽车 16（20-4）
库存现金 4 营业外支出 5 贷：固定资产——小型中巴 25 确认收益：换出资产的公允价值-换出资产的账面价值
（四）不具有商业实质或者换入资产或换出资产公允价值不能可靠计量的非货币性资产交换的会计处理：以换出资产账面
支付的相关税费加上支付的补价（或减去收到的补价）作为换入资产的成本，不确认损益。
? 例：A公司以一辆小汽车换取B公司一辆小型中巴，A公司小汽车的账面价值为19万元，B公司小型中巴账面价值为
假定两辆车的公允价值均不能可靠计量，A公司按照两者账面价值的差额支付了6万元的现金（不考虑相关税费）
? 首先判断是否非货币性资产交换 A公司：6/25=24% B公司6/25=24% ? A公司
借：固定资产——小型中巴 25（19+6） 贷：固定资产——小汽车 19 库存现金 6 ? B公司
借：固定资产——小汽车 19（25-6） 库存现金 6 贷：固定资产——小型中巴 25 ? 如不符合公允价值计量条件，不论是否支付补价，交易双方均不确认损益
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