长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
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? 韶山中路东侧
临街商铺 临街商铺1层 独栋 独栋 底商 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 底商 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺3层 独栋 独栋 底商 底商 底商 底商 底商 底商 装修装饰 银行 酒店宾馆 餐饮 银行 糖酒副食 餐饮 糖酒副食 房产中介 广告 糖酒副食 餐饮 衣帽服饰 糖酒副食 衣帽服饰 衣帽服饰 衣帽服饰 衣帽服饰 电器 眼镜 音像摄影 —— 交通 餐饮 酒店宾馆 酒店宾馆 餐饮 超市 美容美发 眼镜 银行 银行 商铺名称 友谊百货 一分利饺子馆 好客来华南小吃 新雅仕美发 真而实 森马 艾莎居饰专卖店 产品形态 独栋 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 业态分类 综合商场 餐饮 餐饮 美容美发 日用百货 衣帽服饰 装修装饰 长沙LXIBM 11 fyeF
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B、 商业物业统计分析
临街商铺 临街商铺2楼 独栋 临街商铺 裙楼 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 裙楼2楼 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 裙楼1楼 裙楼2楼 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺半地下层 临街商铺半地下层 临街商铺半地下层 临街商铺半地下层 独栋 临街商铺 独栋 临街商铺 临街商铺 独栋 独栋 裙楼1、2层 裙楼3层 餐饮 休闲娱乐 衣帽服饰 餐饮 银行 衣帽服饰 衣帽服饰 医药用品 医药用品 餐饮 衣帽服饰 日用百货 银行 装修装饰 日用百货 酒店宾馆 餐饮 银行 餐饮 糖酒副食 餐饮 X金交电 广告 电信 工业制品 休闲娱乐 工业制品 酒店宾馆 广告 超市 休闲娱乐 工业制品 医药用品 餐饮 长沙LXIBM 12 fyeF
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? 产品形态统计（按数量计）：
? 业态分类统计（按数量计）： ? 分析
? 韶山中路的商业产品以临街商铺为主，这些店铺开间多为3-6米（其中以3-4米的
为多），一般进深较大，面积在50-100平方米之间。
? 韶山中路各类商业业态种类繁多，除衣帽服饰和餐饮业外，其他各种业态比例相当，
可以满足普通市民的日常生活需要，但缺乏明显的特色。
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社区配套18%医药用品3%休闲娱乐2%餐饮12%箱包皮具5%银行电信酒店宾馆6%4%其他8%综合商场2%超市2%电器1%衣帽服饰37%独栋10%裙楼5%底商6%临街商铺79%独栋裙楼底商临街商铺综合商场休闲娱乐超市医药用品电器社区配套衣帽服饰酒店宾馆箱包皮具银行电信餐饮其他长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
? 在各种业态中以衣帽服饰比例最大（若加上以经营衣帽服饰为主的大都市地下商业
街比例更大），但多为个体小型服装店，缺乏面积较大的品牌店；
? 餐饮业也占一定比例，但其中多为小型个体餐饮店，只有少量面积较大的地方特色
餐饮外，尤其缺乏国外的特色餐饮店。
? 但韶山中路商业普遍档次较低，并不能充分满足本案所针对的高端客户群的需要；
其商业物业产品档次普遍很低、面积较小也是品牌店、高档餐饮、大中型商家难以进驻的主要原因之一。
4、 雨花亭商圈商业分析 （1） 雨花亭商圈发展概述
? 本案南面的雨花亭商圈原来是一个以社区配套商业为主、商业氛围并不太浓厚的区域。 ? 目前在建的地处韶山路与新建路交汇处东南角的深国投购物中心引进了世界零售业老
大沃尔玛和时代华纳影城，这使本地段的商业价值迅速提升，但由于沃尔玛尚未开业（预计今年年底开业），目前该商圈的商业氛围尚未完全形成。
? 在《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》中，雨花亭商圈被定位为“社区级商
业”，商圈的发展前景相当可观。而且本案距离沃尔玛仅约200米，属于此商圈范围，本案商业的价值也将随着沃尔玛的开业而大大提升。
（2） 雨花亭商圈商业物业分析 A、 商圈商业物业类型及分布
? 深国投购物中心，总面积59868平方米，一楼为衣帽服饰、珠宝饰品、精品、眼镜等；
二三楼为沃尔玛、时代华纳影城；四楼为餐饮、时尚精品；
? 沃尔玛对面约250米远处有约2万平方米的华银旺和超市、国美电器；
? 其他韶山南路和新建路上的商业物业多为档次并不高的小型临街商铺，主要业态以社区
配套型的餐饮、美容美发、医药、文具、X金交电等为主； ? 区域内的新增商业物业主要是中江·国际花城的配套商业。
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B、 分析
? 沃尔玛的进驻使得区域商业前景非常可观，也使本案具有较大的商业开发价值，但同时
也给本案商业带来很强的竞争压力，若开发大型集中式商业、经营同样业态的商业将面临强烈的竞争；
? 除沃尔玛外，本商圈的其他商业大多与韶山中路的商业物业在产品档次、商业业态等方
面都十分类似，也都存在档次低等类似问题；
? 沃尔玛的强大影响力会对本案商业甚至住宅的推售带来很大的利好，可充分借助其进行
产品推售。
5、 区域商业物业租售价格分析 （1） 区域商业物业售价分析
? 东塘商圈中心的临街商铺售价约为26000-36000元/M2，由于本案距离商圈中心较远，
此价格无可比性；
? 大都市地下商业街均价13000元/ M2，价格区间从北端临近东塘商圈中心的16000元/ M2
到南端的10000元/ M2，这是距离本项目最近的档次较高的商业，可作为本案商业定价的比照价格之一（需考虑其为地下商业的因素）；
? 沃尔玛超市对面的中江·国际花城的临街商铺售价约为20000元/ M2，这部分临街商铺
大约在一年后交楼，按照该区域目前的商业氛围看，此价格已透支了部分将来沃尔玛开业后的提升价值，可视为本案开盘时商业的比照价格之一。
（2） 区域商业物业租价
东塘商圈周边的商业租赁价格如下图所示：
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