长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
? 因此，项目韶山路底层商铺的价格定位为15000—16000元/M左右，其他部分商业
按照一般商业价值变化规律按如下定位：
商业划分 售价（元/㎡） 首层15000-16000 韶山路商业 二层8000-9000 三层5000-6000 规划路商业 9000—10000 2
? 商业价格受市场变化等各种因素影响很大，且沃尔玛带来的影响尚难以估计，因此
项目商业的具体价格将在销售时根据市场变化进行适当调整。
5、 客户定位
商业的购买客户一般分为投资客户和自用买家两部分，其中投资客户与自用买家的比例一般为6：4。其中，自用买家为经营与本项目各部分商业定位相符业态的品牌商家、个体经营者等。而投资型买家主要包括：
? 专业地产投资者。他们有着丰富的地产知识和投资意识，有较雄厚的资金实力，对
市场整体把握能力强，能对物业价值作出较为准确的判断；
? 具有较高收入的私营企业主。他们具有一定的闲散资金，有经营、投资经验，有很
强的投资欲望；
? 具有较高收入的企业高级管理人员及政府高级公务员。因其收入较高，其商业投资
欲望很强，但因投资经验不足或资金并非很雄厚，其投资行为一般较为谨慎，投资额也较小；
? 因拆迁赔偿而有物业出租等经验的本地人。其资金相对充裕，对投资商铺收租、造
福子孙的期望很大。
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第二节 公寓部分
（说明：公寓在不同地区、不同开发商有不同的定义，业界也无统一说法，本报告中的公寓指一般意义上的小户型公寓产品。）
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一、
长沙公寓市场分析
1、 长沙公寓起源
长沙率先提出公寓概念的是位于芙蓉路的和府，该项目于1999年动工。随后，各种小户型公寓如雨后春笋般出现在长沙楼市中，2001-2002年有日出东方、锦华时代、锦绣中环、玲珑阁、新锐湘都、锦绣中环、完美假期等，到现在的X一新干线、BOBO国际、几米空间、芙蓉同发、上城星座、上东印象、颐美现代城??小户型公寓有愈演愈烈之势。
2、 长沙公寓销售情况分析
? 长沙市房地产开发预警预报系统统计数据分析。
长沙2004年12月底空置住宅户型面积统计表
户型面积 60 M2以下 60-80 M2 80-100 M2 100-120M2 120-150M2 150M2以上 待销（M2） 8920 6500 20030 16000 111540 198730 滞销（M2） 260 1950 10620 6750 7320 85810 积压（M2） 0 80 0 270 410 7530 说明：待销（空置1年以内）、滞销（空置1-3年）、积压（空置3年以上）
从上表可知，60平方米以下和80-100平方米的户型空置率为0（空置率是指空置3年以上的积压产品），而60-80平方米的户型空置量也很低，80平方米以下的户型待销、滞销量也很低。以上统计表明，100平方米以下的户型空置率极低，而这部分产品大部分正是小户型公寓产品，即小户型公寓产品销售十分顺畅。
? 市场调查情况分析。
我司在2005年10月对长沙几个区域的主要在售公寓项目进行了市场调查，包括BOBO国际（解放西路）、蚂蚁工房（黄兴路）、X一新干线（X一路）、上城星座（人民中路）、华樟名府（东城）、新天地（岳麓区）等，这些项目基本都只剩下很少量单位或已经售罄，而这些项目的推出时间基本都在两年以内。
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? 公寓产品市场供应变化。
近两年长沙的小户型公寓项目层出不穷，市场供应量呈迅速上升的趋势，这表明众多开发商都看好小户型公寓市场。
综合而言，长沙小户型公寓产品呈现热销态势。
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3、 长沙主要在售公寓分析
（1） 主要在售公寓基本情况统计表 楼盘名称 BOBO国际 蚂蚁工房 X一新干线 颐美·现代城 湘域中央 景江东方 芙蓉·同发 上东印象 上城星座 自由.COM YO.领域 城市动力 位置 解放西路 黄兴路 X一路 芙蓉中路 X一路 X一路 芙蓉路 晚报大道 人民中1号 长岭上8号 黄兴北路 韶山北路 建筑面积 （M2） 42198 29689 67779 91635 45000 38736 （32863） （67200） （33870） 24100 48000 （26800） 建筑形态 高层 高层 高层 29层 高层 高层 30层 33层 31层 24层 28层 30层 总户数（每层户数） 524（23） 532（28） 640（32） 432（18） 600（24） 475（25） 488（19） 795（25） 539（20） 422（18） 572（26） 215 面积区间 （M2） 40-113 25-75 49-135 30-80 40-120 28-110 36-96 41-124 40-88 35-70 38-84 51-137 主力面积 （M2） 40-80 39-45 49-88 30-50 40-80 28-45 40，60 41-49 40-88 50-60 54 51-75 均价 （元/M2） 3800 主要特点 定位为BOBO族 4500（精装） 精装修交房 3600 3800 3780 3800 3700 2900 3750 3330 定位为SOLO白领公寓 T型结构外观 S性流线立面设计 定位为行政公寓 5.2米小复式设计，独立厨卫 备注：建筑面积中带括号者为扣除项目的商业等其他产品后的公寓产品（含大面积住宅）的面积
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