长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
如上图所示，距离商圈中心约500米的临街商铺租金仅约为中心区域的15%，到本案所在位置月租金仅为150元/M2左右（其中也有距离商圈中心较远区域临街商铺档次较低的原因）。
（3） 区域商业物业投资回报率
据现场调查，大都市地下商业街售价约12000元/M2的商铺，月租金约为153元/M2，回报率15%；步步高商场旁售价约28000元/ M2的临街商铺，月租金约为330元/ M2，回报率14%。相对于全市平均水平，东塘商圈的商业回报率较高，东塘商圈对投资者具有较大的吸引力。
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580元/M2 58元/M50元/M2 2 200元/M200元/M2 2 韶山北路140元/M2 1600元/M2 1500元/M2 劳动西路 300元/M2 劳动中路 2 2 1000元/M1200元/M80元/M2 2 60元/M2 800元/M200元/M2 韶山中路100元/M2 160元/M2 本案 长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
6、 区域商业物业分析总结
? 本案同时归属大东塘商圈和雨花亭商圈，具有较高的商业价值，使本案具有开发商业产
品的可行性，在本案在产品规划时应充分挖掘商业价值；
? 韶山中路及雨花亭商圈的商业产品普遍档次较低，使得实力较强的品牌商家难以进驻，
这形成了区域内高档次、高品位的商业物业存在市场空白，而区域良好的商业前景和升值潜力对品牌商家又具有很强的吸引力，开发高品质的产品，经营高档次的商业，与周边商业拉开档次，将是本案可行的商业开发和经营方向；
? 沃尔玛的进驻在使本案商业价值提升的同时又给本案的商业带来强大的竞争压力，走差
异化竞争之路，使产品形态和商业业态与沃尔玛形成互补，将有机会使本案的商业获得极大成功。
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二、
地块商业价值解析
地块商业价值解析的目的，是为了更为清晰的了解项目本身具有的资源优势和劣势，以便在各种可能的商业定位中，找到最能发挥地块商业价值，且符合市场发展需要的、最具竞争力的定位。 1、 区域周边环境解析
? 周边商业氛围：目前韶山路本项目所在地段商业氛围不算很浓厚，但随着未来一两年内
东塘商圈辐射力的扩大，雨花亭商圈的成熟，区域商业价值将逐步提升，商业升值潜力较大，这对商业投资者具有很强的吸引力，这使本项目商业具有实现顺利销售的基础。 ? 家庭消费能力：本项目周边有长沙卷烟厂、长沙电机厂、湖南中医学院附属第一医院等
多个效益较好的企事业单位的家属区以及桔园小区等原长沙先富起来的一批人居住的小区，区域内居住人口很多，而且居民收入水平较高，家庭消费力强，消费档次和消费品位较高，这是本项目商业消费力的基础。
? 单位消费能力：项目周边有包括省人大、省地税局、省商检局、市工商局、天心区法院
等政府机关，有长沙卷烟厂、长沙电机厂、湖南计算机公司、省化工设计院、湖南中医学院附属第一医院、省脑科医院、湖南大众传媒学院、湖南有线电视台、省气象局等效益较好的企事业单位（如下图）。这些权力机构及企事业单位具有很大的单位消费需求，尤其是餐饮娱乐的需求，而且他们的消费档次也要求较高。
长沙卷烟厂 省质监局 省起重机厂 省化工院 华狮啤酒 省地税局 省气象局 九芝堂 长利电机集团 省人大 市烟草公司 湘计算机 本 案 长沙LXIBM 18 fyeF 长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
综合而言，本项目商业具有很大的升值潜力，而且有很强的家庭消费力和单位消费力，若项目定位于高档商业物业，与周边商业形成强烈区隔，将成为这些中高端消费者所亲睐的消费场所，这些对投资客户和品牌商家都有很强的吸引力。
2、 地块交通解析
? 本项目所临的韶山路是长沙两条南北向的交通主干道之一，双向6车道，路况良好，是
长沙道路环境最好的道路，而且项目所在路段尚处于城市中心区，此位置本身就蕴含着极大的商业价值；
? 韶山路往北可直达城市的中央商务区，向南可通达长沙目前最具发展潜力的南城（省政
府所在区域），是南城与城市中心的交通枢纽；
? 韶山路有10多条公交线路通达城市各个区域，且地块南侧和北侧200米范围内都有公
交车站，交通十分便利。
地块交通情况良好，若本项目的商业能做出特色，成为长沙市的特色商业点，将可望吸引来自城市其他区域的消费者。
3、 规划解析
根据地块的实际情况，项目可用于开发商业的临街包括有韶山路和南面规划路（现砂子塘小巷）的临街面。 ? 韶山路：
——本地段的商业价值很高，应尽量挖掘，在临街面尽量开发更多商业；
——小区主入口需要占用一定的沿街商业面积，主入口设在韶山路沿线虽会减少临街商业面积，但可提升项目整体形象和保证总体规划的合理性；
——会所（前期作为现场销售中心）设在临街位置也对项目整体形象提升和销售的便利性有很大帮助，而且会所在项目销售基本完成后也可作为商业出售，不会减少临街商业面积；
——若采取以带内街的商业街形式，一方面韶山路作为城市主干道，车流量大但人流量相对较少，不容易形成浓厚的商业氛围；另一方面内街商业价值相对较低且销售相对困难，会影响销售速度；此外会占用较大用地面积而使小区的内部空间减少建筑密度提高，因此建议本地段的商业采用临街商铺的形式，实现高价值和快速销售；
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——从商业的一般规律看，临街商铺第3层的价值已经很低，而且也有很大的销售难度，因此本地段的临街商铺以2层为宜；
——从临街商铺的适用性看，商铺的进深不宜过深，否则对采光通风、货品摆放、客流组织等都会有很大影响，一般以12-14米左右为宜；
——沃尔玛虽然提升了区位的商业价值，但同时也给项目的带来一定的竞争，为避免与其直接竞争，项目不适宜做大规模的集中式商业，但可考虑做小型的集中式商业；将此集中式商业设在韶山路与南面规划路转角处，可以使集中式商业从价值较高的韶山路延展到价值较低的规划路，增加了高价值商业的面积，使得商业效益实现最大化；而从长沙商业及区位的实际情况、商业产品价值等因素看，集中式商业不适宜超过3层，否则销售难度很大且经济性较差。 ? 南面规划路：
——南面规划路（现砂子塘小巷）的商业价值较低，可作为社区配套商业开发，除保留出入口外设临街商铺；
——从使用角度上看大多数社区配套商业业态只需要一层即可，而且此地段的二层商业价值很低，销售难度也很大，因此本地段商业只做一层商铺；
——对于社区配套商业，一般面积不适宜太大，开间和进深都应适当减小，进深一般以8-12米为宜。
根据以上分析，结合地块临街面的长度，可以计算出本项目的商业产品将包括以下四类： ? 韶山路与规划路交界处的3层小型集中式商业（总面积约3500—4000平方米） ? 韶山路2层临街商铺（总面积约1500-2000平方米） ? 规划路1层临街商铺（总面积约800-1000平方米） ? 会所的部分
? 商业总面积约6000-7000平方米（不包括会所）
4、 地块内部物业关系解析
? 本项目走高端路线，将树立项目的高端形象，住宅部分定位为“城市中心高端住宅”，
项目的商业处于临街位置，其产品形象和业态档次对项目的整体形象有很大的影响；
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