（2） 案名分析
与普通住宅楼盘相比，公寓的案名大多较为新颖、时尚、现代，典型的如BOBO国际、蚂蚁工房、自由.COM、YO.领域、城市动力等，这充分表现出了公寓项目定位于时尚、潮流的年轻一族的目标客户定位，切合目标客户心理的案名成为吸引客户的一个卖点，成为营销的一个工具。
由于本案的住宅部分定位于高端客户，与公寓的客户定位有明显区别，本案的公寓部分可考虑另起一推广名（具体将待项目案名确定后再定）。
（3） 公寓分布区域分析
目前长沙市具有较大影响力的在售公寓大多都集中在城市中央CBD区域，这反映出公寓项目的目标客户群定位及其需求。其目标客户定位一是年轻白领，在长沙这个休闲娱乐生活丰富的城市，年轻的白领一族是城市生活的主力军，在城市中心购买总价不高的小户型公寓，不仅仅方便上班，而且方便其享受都市休闲娱乐生活。二是小型私营企业，这些企业由于尚处于创业阶段，资金实力有限，在城市中心购买或租赁小户型公寓作为办公场所，不仅工作方便，而且比写字楼便宜很多。
今年春季房交会时《潇湘晨报》市场调查结果显示，地段好是客户选择公寓产品的首要因素。城市中心、商务/商业发达的区域是小户型公寓生存的基本条件。
另外，从在售公寓项目区域分布中我们可以发现，东塘商圈及韶山路的公寓项目很少（近期只有位于韶山北路的“城市动力”推出），存在一定的市场空白。随着城市的不断扩张，东塘区位价值的提升，东塘商圈和雨花亭商圈商业的发展，区域内生活配套的升级，必将产生大量的公寓产品需求。
本案处于城市中心区域，在东塘商圈和雨花亭商圈的范围内，而且区域市场呈现供不应求的现象，本案开发公寓产品具有充分的市场机会。
（4） 公寓规模分析
从目前在售公寓项目的总体规模看，其总建筑面积在24000-90000平方米之间，其中以40000平方米左右（包括了其中的商业等面积）规模的项目居多。与早期的调研数据相比（规模多在25000-3000平方米之间），规模有明显增加。这一方面表现出开发商越来越看好公寓产品，加大了公寓产品的开发量；另一方面也可以看出公寓项目开发规模的走势——在公寓
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产品推出初期，考虑到市场接受度等问题，开发商一般都选择较为谨慎的策略，而在市场成熟后开始放量增长。这也反映了公寓产品与普通住宅产品的不同之处，公寓产品市场需求相对较难判断，而且容易受到政策等市场各种因素影响。
目前东塘片区正处于公寓需求产生的初期，本案在确定公寓产品的开发量时采取较为稳健的策略更为适宜。
（5） 建筑形态分析
从主要在售公寓项目的建筑形态上看，基本上都是30层左右的高层，这一方面是由于公寓项目所处位置多为寸土寸金的城市中心，开发商为了追求更高的利润回报而尽量增加楼层；另一方面也反应出对于公寓产品而言，高层并不会象住宅一样成为影响销售的不利因素。
本案开发公寓产品时不必担心高层的影响，可在规划条件下尽量达到更高的楼层。
（6） 每层户数分析
主要在售公寓项目的每层户数在18-32户之间，其中以25户左右的为多，单层户数较多是公寓产品的特性之一。对比位于X一路的三个公寓项目，其区位价值相当，在不考虑其他更多因素的情况下，每层户数最多的X一新干线（32户）均价最低（3600元/M2），而户数相对较少的湘域中央（24户）和景江东方（25户）均价则相对较高（分别为3780元/M2、3800元/M2）。而事实上，即使对于普通住宅，每层户数也都是影响居住品质的一个因素。
合理控制每层户数是本项目进行公寓产品开发时需考虑的问题，其对产品档次、居住品质、产品价格都有一定影响。根据市场情况，建议应尽量控制在每层25户以内。
（7） 公寓产品户型分析
目前主要在售公寓项目的产品户型区间在25-135平方米之间，主要集中于40-80平方米之间；主力户型面积在30-88平方米之间，主要集中于40-60平方米之间；而户型基本上都是以一房一厅为主。
从户型设计的角度看，目前长沙绝大部分产品都是常规的平层户型，只有新近推出的“自由.COM”推出了目前在全国房地产发达的城市中流行的层高5.2米的小复式公寓，产品升级将是长沙未来公寓市场竞争的另一个焦点。
根据市场情况看，本案的小户型公寓产品面积控制在40-60平方米之间较为合适，而在产品设计时应尽量增加产品亮点，以在未来的市场竞争中处于较有利的局面。
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（8） 公寓价格分析
以上在售公寓项目中，位于中央CBD区域的几个楼盘均价在3600-3800元/平方米之间，这几个楼盘的算术平均均价为3748元/平方米，而目前同区域的普通住宅平均价格约为3500元/平方米左右，公寓价格较普通住宅价格高出约7%左右。
开发公寓产品可获得的利润较普通住宅产品更高，为实现较高的利润，本案可考虑开发一定量的公寓产品。
（9） 装修分析
目前，长沙的公寓产品和普通住宅产品一样，多为不带装修以毛坯房交楼，只有“蚂蚁工房”等少数项目以精装修交楼，这与全国房地产较发达的城市公寓普遍带装修交楼的情况有明显不同。究其原因有四，一是带装修交楼后总价必然提升，而公寓项目一向以低总价取胜，对客户接受度会受到一定影响；二是公寓产品客户需求差别很大，有居家自住，也有商务办公，而居家自住者多为年轻一族，他们需求更讲究个性化，商务办公者经营方向也差异很大，统一装修标准难以满足各种用户需求，给销售带来不利影响；三是产品装修需要投入更多的资金成本，若销售不畅可能带来更多的资金积压，而目前长沙很多公寓项目多为本土开发商，其资金实力有限，难以承受此风险；四是带装修交楼对装修工程质量把控要求较高，否则很容易引起纠纷，对于开发经验欠缺的本土开发商而言风险较大。
然而，根据《潇湘晨报》在今年春季房交会上的市场调查，在客户购买公寓的决定因素中，比较看重的因素依次是地段、物业管理、入住方便和配套齐全；而最看重的因素列第一的则是入住方便。这表明客户并不希望购房后再经历繁琐的装修过程，带装修交房是大多数客户的需求。
本案的公寓产品是否带装修交楼是需要仔细研究的问题，在能够合理控制风险的情况下，可考虑带装修交楼。
4、 公寓市场分析总结
? 长沙公寓市场呈现旺销态势，需求旺盛，且开发公寓产品可带来更高的利润回报； ? 本案具备了开发公寓产品的基本条件和市场机会——地处城市中心、处于商业发达区
域、未来区域内将呈现出供不应求的市场情况；
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? 本案在开发公寓产品时，需要对开发量进行合理控制，户型面积以40-60平方米为主，
并在每层户数、户型设计等方面注重产品品质的提升，在可控范围内可考虑带装修交楼。
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二、
项目地块价值解析
1、 区域周边环境解析 ? 周边居住环境解析
项目所在区域是一个早已发展地非常成熟的老生活区，其中有多个经济效益较好的企事业单位的家属区，也有曾经是长沙先富起来一代居住的桔园小区。这其中有一批家庭条件较好，而子女年龄在20多岁的家庭，他们的子女一方面对现有的居住条件不满足，另一方面年轻人的独立心态使他们希望能脱离父母独立生活，但由于工作时间短，他们还没有足够的经济能力购买大面积的房子，在离家不远的地方购买一套小户型公寓既可实现独立生活，又能在需要的时候得到家庭的照顾，可以说是父母和子女都能接受的较好选择。这将是本案的主要客户群来源之一。 ? 周边商业环境解析
本项目同时归属东塘商圈和雨花亭商圈。东塘商圈作为长沙的传统三大商圈之一，在城市扩张后其地位将越来越高，在政府统一规划后，目前正进行着业态升级，商圈的发展将越来越快；雨花亭商圈目前还处于起步阶段，在今年年底沃尔玛开业后，商圈将正式形成，随着城市向南发展趋势越来越明显，作为连接城市中心和南城的雨花亭商圈，其地位和物业档次都将不断提高。
这两个商圈的发展不仅使项目周边的配套档次得到根本性的改善和提升（例如沃尔玛和时代华纳影城将成为年轻一族享受城市休闲娱乐生活的好去处），同时也将使个体工商户数量大大增加，其收入和经济能力也大大提高，他们中的一部分来自于区域内的原住居民，而更大的部分来自于城市其他区域或周边县市甚至更远的地方，这部分人一方面有居住的需求，在离经营地点不远的地方购买一套小户型公寓，不需要投入太大的成本又能方便其兼顾生活和经营，对于投资意识强的他们来说这同时也是一种投资；另一方面其中经营较好的人还有商业经营的需求，原有的经营场所已不能满足其发展需要，可能需要更大的存货空间，也可能需要一个办公的场所，在离经营地点不远的地方投资一套可商住两用的小户型公寓是最好的选择。这些个体工商户也将是本案公寓的主要客户来源之一。 ? 周边商务环境解析
项目所在区域并不是一个商务区，商务办公对小户型公寓的需求较少。但项目周边有很多经济效益好的企事业单位和一些权力机构，他们中的一些中高级管理人员有较高的经济收入，有较强的投资意识和投资能力，因公务需要他们经常参加各种应酬，在办公地点附近购
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