长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
买一套小户型公寓，既便于应酬也能作为一项投资。他们也将是本案的目标客户群之一。
2、 地块交通解析
本项目所临的韶山路是长沙两条南北向的交通主干道之一，有10多条公交线路通达城市各个区域，且地块南侧和北侧200米范围内都有公交车站，20分钟内能到达城市CBD中心区。对于在CBD工作有购买公寓需求的年轻白领，本项目距离他们的工作地点不远，满足他们选择公寓的基本条件，而相对于位居CBD的公寓，本项目离过于喧闹的都市有一定距离，可以得到稍微一点清静，更适合享受独立的居家生活。
本案距离城市CBD中心不远且交通方便，也有独特的吸引力，来自CBD中心的年轻白领也是本案的目标客户来源之一。
3、 规划解析
? 本项目容积率较高，要使主要产品住宅达到更高的居住品质就要尽量降低小区内的建筑
密度，在规划设计时要充分利用临街面及临街商业上方的空间；
? 但韶山路是城市主干道，车流量大且车速很快，噪音和废气等污染严重，会对路边的住
宅产品品质影响很大，进而会影响到项目的整体品质和形象，因而在临街位置不适宜建设太多的住宅产品；
? 长沙消费者对住宅的朝向非常看重，要求最好朝南且南北对流，韶山路沿线商业上不适
合开发东西朝向的住宅，则商业上方空间难以充分利用；
? 一方面小户型公寓客户与高端住宅客户有很明显的档次差别，过大比例的小户型公寓会
对项目整体高端形象定位产生一定的影响；另一方面项目的住宅以高端定位，其价格水平已超过了目前长沙大部分公寓产品的价格，太多的小户型公寓产品并不会对提升项目利润有太大帮助。因此项目应适当控制公寓产品的开发量；
? 综合来看，在韶山路商业上方开发一定的对居住品质要求不是太高的公寓产品是较为合
适的选择，而将公寓设置在韶山路与南面规划路转角处既可实现对规划路商业上方空间的利用。也能使部分公寓产品朝向更高，有利于提高公寓的整体品质。
开发一定量的公寓产品可以使本案在达到更高容积率、带来更多销售利润的同时，又能使主要产品住宅能有更高的居住品质。
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4、 地块内部物业关系解析
? 本项目走高端路线，将建立起高端的市场形象，住宅部分定位为“城市中心高端住宅”，
项目的公寓处于临街位置，其形象定位对项目的整体形象有很大的影响； ? 项目整体的高端形象对公寓产品的形象也赋予了很大的提升力和支持力。
本案公寓产品可以也必须坚持高端定位，无论在建筑立面、户型设计还是形象定位都应体现较高的档次。
5、 地块价值解析总结
? 区域居住、商业、商务环境的现状及发展和便捷的交通带来了大量的公寓需求，这为本
案开发公寓产品提供了客户基础；
? 为实现更高的利润收益、保证住宅的居住品质，本案需要适当开发一些公寓产品，而公
寓的定位以接近项目整体高端形象为宜。
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三、
项目公寓定位
1、 项目开发公寓产品的综合论证
综上所述，我司认为本案开发公寓产品有足够的充分条件和必要条件，因此建议开发适量的公寓产品。
2、 客户定位
在以上分析中已经基本得出了公寓客户的来源，具体客户定位如下： （1） 居家自住型客户
? 在周边区域居住的20多岁的年轻人：有较强的独立意识、时尚、潮流、新锐。 ? 在CBD工作的年轻白领：时尚、潮流、新锐。 （2） 商住两用型客户：
? 东塘商圈和雨花亭商圈的个体工商户：事业处于发展上升阶段，强烈的投资意识，认同
区域的升值潜力。
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长沙公寓产品热销 要降低密度提高住宅居住品质 项目区位具备开发公寓的基本条件 开发公寓产品 要达到更高容积率实现更多利润 项目周边有大量公寓产品需求 项目所在区域公寓供应量不足 开发价格更高的公寓可以增加项目利润 长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
（3） 投资型客户
? 周边企事业单位的中高级管理人员：相对自住需求而言带有更强的投资目的，有较强的
投资意识和投资能力，认同区域升值潜力。
? 专业地产投资客：有专业的房地产知识，自己有专业的判断能力，认可区域的升值潜力。
从以上客户定位可以看出，本案公寓的目标客户群在使用者层面居家自住需求较商务办公需求更多。
3、 市场形象定位
城市中心 新锐领地
说明：
? “城市中心”：强调了项目的区位，这是客户购买公寓产品的最重要因素；此定位也与
项目整体定位一脉相承；
? “新锐领地”：一方面在项目主要目标客户中，居家自住型客户都是年轻、时尚、潮流
的城市新锐一族，而商住两用型客户也正处于事业成长期，也属于商界的新锐力量；另一方面也代表了LXIBM作为长沙房地产市场的新军，锐意进取的，锐不可挡的形象。
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4、 价格定位
采用市场比较法进行价格定位。 ① 项目价格类比
? 根据替代原则，选取以下5个在长沙具有代表性的小户型公寓项目作为比较案例。
类比楼盘名称 上城·星座 湘域中央 BOBO国际 颐美·现代城 芙蓉·同发
? 价格影响因素说明表
项目因素 细化因素 本案 待估 2005.10 正常 景江东方 湘域中央 3750 2005.8 正常 3780 2005.8 正常 BOBO国颐美·现代芙蓉·同发 际 城 3800 2005.8 正常 3800 2005.8 正常 3700 2005.8 正常 均价 3750元/ M2 3780元/ M2 3800元/ M2 3800元/ M2 3700元/ M2 交易均价 交易时间 交易情况 地理位置 升值前瞻 解放西路三泰街24X一路235韵山中路 与太平街号 号 交汇处 良好 一般 较好 良好 较浓 较浓 便捷 便捷 多路公交车 好 一般 好 较好 浓厚 较浓 便捷 便捷 好 一般 较好 较好 浓厚 较浓 便捷 便捷 好 良好 良好 较好 浓厚 较浓 便捷 便捷 芙蓉中路芙蓉中路458号（识388号 字岭） 好 一般 较好 一般 较浓 较浓 便捷 便捷 多路公交车 好 一般 较好 较好 浓厚 较浓 便捷 便捷 多路公交车，便捷 环境 自然环境 周边环境 区域因素40% 区域规划 生活气氛 人文气氛 步行交通 交通 车行交通 公共交通 多路公交6、7、202多路公交车 等多路 车 长沙LXIBM 40 fyeF