长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告
? 项目的住宅目标客户定位于高端客户，他们具有较高的消费力，较高的消费品位，而区
域周边此类消费场所较为缺乏，本项目的商业应起到弥补周边不足，满足小区客户需求的作用；
? 作为一个高档社区，若内部设置商业将对业主的生活带来噪音、污染等影响，容易使业
主产生不满，而且小区面积不大，只要出入口设置得当只在社区外开发商业不会给业主生活带来不便的影响，因此本项目不适宜在社区内开发商业。
从地块内部物业关系看，本项目的商业定位应与项目的整体定位类似，采取高档次、高品位的商业定位。
5、 地块商业价值解析结论：
? 项目周边有强大的家庭消费力和单位消费力支持，并具有良好的升值潜力，对商业投资
客户和商家都有很大的吸引力，开发商业具有可行性。
? 作为一个高端定位楼盘，面对着周边较高消费力的家庭及单位，以及本项目自身的高端
客户群，项目更适合于开发高档次、高品位的商业，尤其是周边目前十分缺乏的高档餐饮及休闲娱乐、品牌经营店等，而且若项目商业能做出特色，便利的交通将可望吸引来自城市其他区域的消费者。
? 根据项目地块的实际情况，在尽量挖掘地块商业价值的基础上，项目的商业包括有韶山
路小型集中式商业、韶山路临街商铺、规划路临街商铺三种类型（会所的部分日后也可作为商业出售以实现更高的商业价值），商业的总面积约为6000-7000平方米（不含会所）。
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三、
综合以上区域商业物业市场分析及地块商业价值解析，我们给本项目的商业作出如下定位。
1、 主题定位
? 本项目的商业包括四部分，各部分的商业价值不尽相同，其经营主题、产品形态、业态
定位也都不同。
? 从面积上看，小型集中式商业是项目商业的重点，也是体现项目整体形象及商业形象的
重要部分，此部分商业的成功对其他部分商业的销售将起到积极的影响，其经营主题也代表着项目商业的主题。
? 但这部分商业同时也是销售的难点，计划采用先招商（租）后销售、先旺场再销售的策
略。为了实现更快招商，建议暂时无需给予一个固定的主题，只作出多个主题方向，扩大招商面。
? 参考招商方向（主题定位方向）：
方向一：世界风味美食城
从调查数据上看，本区域缺乏高档次、高品位的餐饮场所，以各国特色高档风味美食为主要经营方向，做成一个具有异国风情的大型特色美食广场；主要经营对象如台湾料理、韩国料理、日本清水居、泰国蕉叶、热带雨林、蒙地卡罗等。
方向二：健康休闲娱乐中心
从调查数据上看，本区域也缺乏长沙人最喜爱的高级休闲娱乐场所，而为了维护项目的良好形象，建议招商时应面向相关的健康经营的单位，包括桑拿、美容保健、SPA、足浴等。
方向三：国际数码科技城
经营纯粹的数码产品，如数码相机、DV、MP3、手机、笔记本电脑等，这也与企业的联想背景及项目的高端定位相符。
方向四：大型电器卖场
东塘商圈和雨花亭商圈虽然有多个电器卖场，包括有国美、通程等，但独缺国内另一家电巨头苏宁，沃尔玛对商家的吸引力不言而喻，定向招商也存在一定的成功可能性。
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项目商业定位
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方向X：高级家居市场
以高级床上用品、家具等为经营方向，这也是东塘商圈和雨花亭商圈目前没有的方向。
（具体招商时还可将范围扩大）
2、 业态选择
（1） 韶山路集中式商业
根据具体招商情况确定。
（2） 韶山路临街商铺
本地段商业价值较高，而且面积不大，相信本部分商业将在集中式商业的成功运营带动下，无需进行特色包装即可实现顺利销售。其业态将与集中式商业形成一定的互补，并由市场自动调节，主要包括时尚品牌店、高级化妆品店、琴行、手机店、面包房、休闲娱乐等。
（3） 南面规划路商业
一方面，因规划路路幅较窄，且地段价值相对较低，要做成特色商业街难度很大；另一方面，项目周边虽然是成熟生活区，但因周边多为工业企业的生活区，其生活配套档次相对较低，项目需要补充一些档次相对更高的生活配套；因此，本部分商业定位为社区生活配套。主要业态包括小型餐饮、日杂、X金、蔬果、烟酒、摄影、洗衣店、鲜花店等。
（4） 会所部分商业
为提高项目的收益，计划在项目销售基本完成后，将会所临街部分作为临街商铺出售，由于本部分商业在项目销售期内是作为销售中心及会所功能使用，为保持社区会所配套功能的完整性，本部分商业原则上定位为与会所功能相符的业态，例如品牌体育用品、体育服装、力美健、动静界、SPA水疗、瑜珈等。
3、 租售模式
项目的各部分商业具体情况不同，所采取的租售模式也不尽相同。
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（1） 集中式商业租销方案
一方面考虑到本部分商业面积较大，在短期内实现整体销售的有一定难度；另一方面考虑本对项目整体商业销售将起到很大的带动作用，而且将场做旺后再行销售将可获得更大的利润。因此，本部分商业将采取先招商（租）后销售的策略，以“世界风味美食城”的定位进行统一包装和经营，在招商完成80%以后开始销售。销售方式有以下几种： A、 经营商户购买
项目良好的区位、整体的定位和包装能吸引经营商户租赁说明其对区域及项目前景看好，他们可能成为商业的直接买家，将其经营面积单独买下，此为理想状态。 B、 按商户整体出售
按照各商家所租赁的面积和位置将商场划分为几块，每块整体带租约发售。这种方式有利于投资者与经营者之间就租赁、续租的合作，能更好地保证投资者的投资回报，但整体面积较大，投资金额很高，此类目标客户不多，实现销售难度较大。 C、 间隔出售
将集中式商业划分为若干面积较小的商铺，每一小商铺均带租约发售，投资者获得产权的同时也获得经营权。此方式因投资总额不大而容易实现销售，但对后期有较大影响：一方面同一租户需要向多个投资者缴纳租金，手续麻烦；另一方面，在租户租赁期到后，续约谈判需与多个投资者洽谈租金，而若投资者意见不统一很容易造成谈判失败，使得本部分商业的持续经营受到很大影响。
D、 间隔出售，但仅售产权，保留经营权
将集中式商业划分为若干面积较小的商铺，每一小商铺均带租约发售，但只出售产权，经营权归商业经营公司所有，由商业经营公司统一经营管理，并每月返还租金给投资者。此方式不仅可以因投资额不大而吸引投资者，也使得商场的整体经营得到延续，而统一的经营管理也能给投资者以持续赢利的信心。
商业的经营管理将采取由开发尚或物业管理公司组建商业经营管理公司，聘请国际知名商业经营管理公司作顾问并使用其商号的模式，这样成本不需要太高，而且国际知名商业经营管理公司的名号对于本部分商业的租赁和销售都有很好的带动效果。
结合项目实际情况，我们建议本部分商业销售采用D方案。
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（2） 韶山路商业租售方案
本部分商业紧临城市交通主干道，商业价值高，只要定价合理销售难度应该不会很大。将采用一拖二的销售模式，首层与二层连带销售。
（3） 规划路商业租售方案
规划路商业也采取直接销售的方式，利用LOFT商业的特性通过“买一层送一层”的方式，使投资者获得更高的产品性价比，促进产品销售。
4、 价格定位
为实现项目商业的顺利、快速的销售，尽快实现项目的成本回收和利润目标，本项目的商业价格定位采用市场类比定价法——即参照项目周边商业的市场价格制定项目的商业价格。
（1） 参考案例
如上文所述本案商业价格的制定主要参考两个商业的价格：
? 大都市地下商业街；均价13000元/M，价格区间从距离本案最远处的16000元/M
到最近处的10000元/M。
? 沃尔玛正对面的中江·国际花城：底层商铺售价约为20000元/M。
（2） 项目商业价格定位
? 项目位于大都市商业街和沃尔玛之间，其商业价格（韶山路底层商铺）应落在10000
—20000元/M之间；
? 大都市商业街虽与东塘商圈中心相连，但毕竟是地下商业街，其价值不及对应地段
的地面商业价值，按照一般规律结合该项目的实际情况，其最南端对应地段的商业价格可达到15000元/M左右；
? 项目距离沃尔玛约200米，但到沃尔玛需要跨越两条马路，根据一般商业价值变化
规律及项目实际情况，项目（韶山路底层商铺）的商业价格约在15000—16000元/M左右。
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