中国房地产TOP10 研究组
随着房地产市场的不断发展，策划代理行业的集中度不断提升，主要是百强企业市场占 中国房地产TOP10 研究组 第 9 页
有率拓展的同时，其内部发展呈现出不同的趋势：以企业规模进行划分，百强企业可分为三
个级别，TOP10 企业的市场份额3自2007 年以来呈现快速增长态势；排名11 至50 名的企业
市场份额自2007 年快速增长两年后，2010 年与2011 年出现了下滑，在2012 年小幅回升；
排名51-100 名的企业市场份额自2009 年以后持续下滑。这表明，策划代理行业集中趋势明
显，市场资源不断向优势企业聚集。
3.2.2 核心业务收入增长显著，围绕主业多元发展
（1）策划与代理业务收入持续增长，综合服务能力认可度提升 图 6：2008-2012 年百强企业收入规模及变化 0 5000 10000 15000 20000 25000
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2008 2009 2010 2011 2012 单位：万元 -20% 0% 20% 40% 60%
策划收入均值代理收入均值 策划收入增长率代理收入增长率
策划代理作为房地产相关行业，百强企业凭借市场影响力的不断扩大，两大核心业务—
—代理与策划业务收入不断提升：一手物业代理收入均值为19429.16 万元，同比增长8.12%，
为百强企业贡献了78.55%的收入，成为支撑2012 年百强企业快速发展的重要基础；策划收
入均值为5160.55 万元，同比增长14.71%，连续三年超过营业收入及代理收入的增速，百
强企业通过提升策划专业水平，拓展策划业务范围，促使策划收入得到快速增长，其专业策
划能力越来越受到开发企业的认可。
图 7：2011 年与2012 年百强企业策划与代理业务构成情况 3 按规模划分百强企业时，市场份额是以销售额进行测算，计算公式
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为：市场份额=企业一手物业代理实现 销售额/全国商品房销售额 中国房地产TOP10 研究组 第 10 页 72.98% 70.58% 23.01% 23.84% 4.01% 5.58% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2011 2012
住宅策划面积商业策划面积写字楼策划面积 85.00% 84.22% 11.20% 11.86% 3.80% 3.92% 0% 20% 40% 60%
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80% 100% 2011 2012
住宅代理面积商业代理面积写字楼代理面积
从策划与代理业务的物业类型来看，住宅项目仍是百强企业的主要业务：2012 年，策
划与代理住宅项目面积的占比分别为70.58%、84.22%，所占比例小幅下滑，主要是伴随房
地产行业的转型升级，全国商品房销售面积中写字楼增长较快，2012 年同比上涨12.4%，
比全国商品房销售面积同比1.8%的增幅高出10.6 个百分点。百强企业紧随行业的发展方向，
加大了商业与写字楼项目的策划代理力度，对比2011 年业务结构来看，二者在策划与代理
总面积的比重分别提高2.40、0.78 个百分点。
图 8：2008-2012 年百强企业平均一手物业代理费率变化 1.08% 1.14% 1.03% 1.12% 1.52% 0.0%
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0.4% 0.8% 1.2% 1.6% 2.0%
2008 2009 2010 2011 2012 策划代理百强企业代理费率
随着策划代理行业竞争加剧，行业的代理费率呈现下行趋势。2012 年，百强企业的代
理费率均值为1.08%，较2011 年下滑0.06 个百分点，但比2010 年仍高0.05 个百分点。首
先，由于开发企业快速扩张，为了降低开发成本，多采用联合代理，加剧了代理企业之间的
竞争，导致代理费率被不断压缩；其次，部分境内外上市的百强企业随着管理的规范化，逐 中国房地产TOP10 研究组 第 11 页
渐放弃了溢价分成收入，采取了低风险的固定代理费率方式，降低了总体代理费率水平；另
外，政府大力推进保障房的建设力度，保障房配建比例大幅增长，开发企业常常把一般商品
房与保障房打包，交给策划代理公司销售，而保障房代理费率较低，