华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
地下建筑面积（不计容） 住宅地下部分面积 住户地下室面积 其中 其他 自行车车库面积 其他 地下车库面积 计容总建筑面积 容积率 建筑占地面积 建筑密度 居住户数 居住人数 机动车停车位数 其地上停车位数 32192 5858 2520 1015 2322 26334 117911 2.2 12637 23.4% 1128 3610 643 70 573 1015 0 1015 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 人 辆 辆 辆 ㎡ ㎡ ㎡ 中 地下停车位数 自行车停车面积 其地上停车面积 中 地下停车面积
一期总建设用地面积54034 ㎡，总建筑面积152081 ㎡，其中地上建筑面积119890 ㎡，地下建筑面积32191 ㎡，由六栋5层多层住宅和六栋33层高层住宅（4#楼待定）及部分2层商铺组成。
工程名称：华润置地·****公园
业 主：华润置地（****）发展有限公司 设计单位：*****建筑设计研究院 监理单位：湖北**工程建设监理有限公司
**市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明，总体气候环境良好。
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近30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月，年均气温15.8℃-17.5℃，年无霜期一般为211天-272天。
1.1.2 场地现状及周边环境
整个项目用地按城市规划道路分为两块，西侧地块先行开发，为A地块；东侧地块较大，按项目开发计划及方案设计，分为两个独立小区，分为两块用地，北侧为B地块，南侧为C地块；C地块南侧设计有6栋多层住宅与A地块一起先行开发，为一期工程。
每地块形状呈较规则四边形，A地块南北长约163米，东西宽约189米；B地块南北长约100米，东西宽约244米；C地块南北长约322米，东西宽约213米。 整个地块内渣土堆及建筑垃圾较少，但旧房拆迁后留下的小型基础较多，A地块北侧还有一栋活动钢板房待搬迁，C地块内还有待拆高压线从场区内经过。
地块处于新区新城区，周边供水、供电等配套齐全，但接驳距离较远。场区外附近无现成的排水管网。给水需从琴台路上的市政给水管网接驳，污水排放也需排至琴台路上的市政排水管网，现场规划路（景观大道）下有DN300排水管。
临时用电从***大道上的10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。
1.2 平面图 1.2.1 原始地貌图
见附图一：原始地貌图
1.2.2 用地红线图
见附图二：用地红线图
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1.2.3 规划总平面图
见附图三：规划总平面图
1.2.4 分区开发图
见附图四：****公园分区开发方案
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第2章 工程管理难点及重点分析
2.1 外部协调
1、*****公园项目地处新城区，临时用水、用电、排污等接驳离场区较远，场地内旧房拆除后留下的小型基础较多，场地内原临建未按期拆除，场地内还有高压电线从场地内经过，这些都要求项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）积极主动与相关部门联系、用尽一切资源推动场地的移交。
2、本项目开发进度紧，桩基础施工开始时间为07年12月15日，多层要求在08年10月1日前达到开盘条件，所以项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）一定要做好搭接工作，不能有任何延误。需要和政府、行业部门沟通、合作的，各部门一定要提前准备，避免因外部协调延误而耽误开发进度。特别是报建部门一定要在开盘前拿到楼盘的预售许可证。
3、周边居民的协调，避免民扰事件的发生，一方面要合理安排施工时间，尽可能少的进行深夜作业，另一方面与居委会、公安派出所等政府单位保持密切联系。
2.2 总平面布置
总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。 总平面布置存在以下几大难点：
1、临时办公及生活区设置：项目占地面积大，开发周期长，分三期开发，总开发周期约6年时间，临时办公及生活区的布置要综合考虑整个开发周期内合理布置，达到既能节约成本又能满足开发周期内的正常生产和生活。
2、临时施工道路设置：项目场地较大，但场地无现成的道路可利用；场地东侧有一规划道路，但无车辆出入口；且场地内A地块与B、C地块之间有一条规划道通过；场地南侧为临时售楼部，亦有一规划道路；西侧有一车辆出入口通过一期用地，但一期开工后，此路被切断；故施工车辆只能从北侧月湖大道上进入。
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3、临时用电：用电接驳只能从**大道上10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。
4、临时用水：临时用水只能从琴台路上的市政给水管网接入，用水要考虑整个三期开发的用水量，如何做到少改管线，满足用水需求，也需全盘考虑。 5、临时排水：现场排水不畅，场地内无成形的排水管网，排水只能排至琴台路上的市政雨水管网，则场地内的污水需先进行沉淀，设置沉淀池；生活污水排到西侧船校污水管网。 6、高压管线迁移难度较大。
综上分析，因项目地块所处的特殊位置及用地面积较大等原因，前期临时道路、临时用电、临时用水、临时排水的投入相当大，需全盘考虑满足三个开发周期内的需求，又要考虑达到最优成本，难度确实较大，需进行多种方案的比选分析，才能最终确定。
2.3 对合作单位的管理
本工程的开发周期长，进度较紧，分期开放展示区，合作单位较多，要求合作单位的配合和投入较多，如何对这些合作单位进行有效的管理是本项目工程管理的难点。
2.4 市场等风险带来的管理难点
目前受政府宏观调整房地产政策影响，房价有可能不再上涨，大幅下跌的可能性存在。
所选总包商投标承诺在实施中不能实现，如人员配置、资金投入、信誉度低等，从而对项目的工期、质量、安全大打折扣或出现较大的质量问题、安全问题及工期拖延。
项目地处***江边，受夏季洪涝自然灾害的可能性较大，特别是在地下室施工阶段。 地质条件复杂，(事后评估时大家一致认为此部分风险预估严重不足！！)基坑支护方案的选用是否适当及支护的施工质量均较重要。
现在农民工维权意识提高,工资看涨，且农民工资源短缺，工程的施工人工成本较前两年有一定幅度的提高，故工程的总体成本较两年前不同。
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