华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
7.2.2 合同管理
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7.2.3 自有总包项目管理操作流程
3.1关于人员：总包单位现场所有人员均应以建筑员工身份出现，代表建筑签署各项文件，各类涉及归档的会议纪要中出席人均应为建筑。对应应付备案以及对外需要的资料、验收记录、试验纪录、会议纪要等，总包人员均代表建筑在施工单位一栏签字。对于使用建筑签名章，均由建筑专人办理签字手续。
3.2变更洽商流程：总包单位代表建筑在施工单位一栏签字，其他程序与我公司其他工程相同。
3.3盖章流程：需加盖建筑公司章的文件，由项目部填写呈阅件，由建筑驻场人员负责转呈******
3.6工程中各项验收：总包单位以**建筑名义组织进行。
项目管理模式工作流程图 三方合同 分包备案 三方合同 转换的总分包商（劳务分包）－实际总包 劳务备案 －名义总包 总包合同 总包备案 置地公司、监理公司 分包合同 第 31 页 共 54 页
总包分包（砼、塔吊、脚手架等） 甲指、专业分包 转换的总分包商 华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
7.2.4 财务发票管理
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7.2.5 项目三方协议备忘录
本项目总承包工程总包单位为建筑有限公司（简称总包），转换的总分包为（中标单位）（简称中标单位）。为协调业主、总包、转换的总分包单位之间的关系，三方特订立如下协议：
（1）利润中心为发包方，建筑为总包人，中标单位为本工程的转换的总分包方，置地与建筑按招标办提供的标准合同格式签署总承包合同，用于确认业主与总包的关系；置地、建筑、中标单位签署本三方协议，用于确认业主、总包、中标转换的总分包单位的三方关系；建筑与中标单位签署必要的劳务分包合同，该劳务分包合同文件仅在建筑处留存，用于政府部门过程检查，不作为结算依据。
（2）中标单位自行负责就本工程承包内容与利润中心的合同谈判，合同金额为人民币 元；中标单位并对最后的结算价格（包含需建筑配合采购部分）、质量、进度、安全、文明施工等所有总包责任向置地利润中心负责。本工程的工程质量保证书由中标单位签署。
（3）混凝土供应合同由中标单位负责谈判，建筑出面签署（工程收尾时期数量不大的主材可由中标单位自行采购），并协助中标单位办理相关备案手续。钢筋、混凝土供应商的货款由中标单位确认后，建筑从业主支付的工程款中支付给供应商，供应商提交发票给建筑。
（4）防水材料、外脚手架、塔吊、施工电梯/物料提升机/井架等需在当地政府部门备案的材料供应、设备租赁合同及专业分包合同由中标单位负责谈判，建筑出面签署备案合同。备案合同签署完毕后，除用于办理政府部门手续以外，备案合同原件全部由建筑保管。实际的采购和专业分包合同及相应工作由中标单位负责完成。
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（5）中标单位给建筑发担保函，保证在施工期间完成合同规定的内容，在质量、进度、安全、劳资纠纷方面不发生损害建筑声誉的事故，并与建筑签订安全保证协议。 （6）置地收取中标单位合同金额10％的履约保证金，若发生质量、安全、进度、劳资纠纷等事故，中标单位未及时妥善处理而需建筑出面处理时，发生的相关费用由业主补偿给建筑或由建筑从中标单位工程款中扣除。
（7）中标单位承担项目前期建筑办理招投标、招标代理、施工许可证等的费用；开工前后需要办理的其他相关手续及需要支付的费用，由中标单位以支票的形式支付给建筑，建筑背书后支付给政府相关部门并收取相应的发票。建筑开具收据给中标单位，并附上发票复印件。
（8）工程进度款中标单位按合同条件自行向业主申请，业主审批后将审批单保存，抄送华润建筑，置地利润中心直接代管建筑付款，扣除所有需代付或代缴的货款、工程税金、规费、政府罚款等款项后支付工程款予中标单位。中标单位收款时提交全额工程税务发票予建筑。
（9）项目管理部指派专人常驻现场，负责监管施工质量和安全、拨付工程、材料款及质保资料的盖章工作，唯中标单位仍对本工程的质量、进度、安全、文明施工等所有总包责任负全责。
（10）中标单位负责工程的竣工验收及保修工作，并负责处理好一切自有采购、分包工程的结算及付款，不得产生任何针对建筑的纠纷，在工程保修金支付时，中标单位须向建筑提供无法律、商务纠纷担保函。
此外，项目管理部根据需要派出技术、质量、财务等人员到现场，以配合政府部门检查验收、办理税务财务等事宜。
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第8章 工程质量策划
8.1 工程质量策划内容 8.1.1 设计优化及完善
设计优化及完善通过内部图纸会审的形式开展这一工作，图纸会审分两阶段进行，在确定总包前，由设计部组织项目部、发展部、客服部等部门对图纸进行内部会审，主要是审查设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题；在总包单位进场后，由工程部（项目部）组织设计、监理、总包等单位对图纸进行外部会审，主要是解决涉及施工方面错、漏、碰、缺等问题。
结合置地公司《工程质量管理研讨资料》第4部分对设计的管理要求，从设计管理、节点设计、设计交底及图纸供应、设计协调及配合等内容进行设计管理控制。 （1）对设计图纸进行功能性复核。 ① 户内设计
建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较） 入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等；
铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等；
水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等；
其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。 ② 户外设计
楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等； 大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。
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③ 室外设计
（2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。 ① 质检
通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等； ② 消防
自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，高层住宅中相邻住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。 ③ 燃气
厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。
（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。
总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。
（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。 ① 空调管线
根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。 ② 生活阳台及卫生间
这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。
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