华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
夏季农忙季节及春节为短工期，对工程施工进度有一定程度的影响。
由于市场波动造成原材料价格起伏很大（如钢材），在材料采购上和办理我方与施工单位价格差价结算上造成诸多不便。
2.5 销售配合
销售配合的难点主要是工程要保证营销顺利推进。因此项目工程部门和营销部门之间一定要多沟通，营销部门在做营销变更之前要先和工程部门专业工程师沟通，了解此变更的可行性。
1、前期同政府的协调工作难度较大，临时用水用电及排污接驳，周边环境复杂，场地内原有旧房基础未清理完毕，还有建筑没有拆迁，报建手续、规划道路的施工等滞后。
2、多项目运作及项目制管理模式在武汉公司是刚开始运作。管理流程还不尽完善、项目人员的组建逐步形成。
3、建筑物业为：多层、高层、人防地下车库等多种物业并存。 4、样板示范区部分要求分多次开放。
2.6 使用自有总包牌照管理难点（由于诸多原因后期未实施！）
采用以自有建筑牌照报建，通过工程总承包的转换，可以缩短开发总工期，方便税务筹划，快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证等优点。在管理模式上，比直接发包的总承包模式复杂，项目部自身需要组织较强、较多的工程管理人员；在管理流程上，该管理模式在各城市公司刚刚开始使用，需要有一个熟悉、探索的过程，管理过程中，会遇到一些新问题，管理流程需要不断完善。
使用自有总包牌照，对转换的实际总包单位的管理、协调能力要求较高；需要加强合同的管理，最大限度避免出现合同、法律方面的风险，造成集团品牌的不良影响。
2.7 施工难重点
1、地下室面积大，该项目在地下室施工期间，若遇上长江的汛期，对工程有潜在
第 11 页 共 54 页
华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
影响。
2、该项目一期具备桩基施工条件的栋号同时开工。总共6栋高层单体建筑、6栋多层单体建筑及二个地下室总计约6万平方米。工期紧，任务重，质量要求高，现场设备调配，土方调配，施工场地布置难度较大。
3、地处原住民居住区，对安全文明施工的要求较高，夜间施工受限制，在项目开放的同时要考虑周围居民的通道问题，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风险。
第 12 页 共 54 页
华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
第3章 施工范围划分
3.1 标段划分 3.1.1 标段划分原则
1、 根据目前公司的长期合作单位资源情况，每个标段的总建筑面积控制在5-8 万平方米。
2、 根据场地移交的先后顺序。 3、 同类型物业优先作为一个标段。
3.1.2 标段划分图
一期工程根据场地特点、设计平面布局及现场施工平面布置、工程量大小等情况按三个标段划分：
第一标段：六栋多层及地下车库。
第二标段：A区大地库及与地库相连的上部高层建筑。 第三标段：A区地库之外的高层建筑。 *****公园标段规划划分
建筑面积分期工程 标段 栋号 （㎡） 30000 67000 建筑类型 多层 高层 备注 一标段 DC-1~6#楼 二标段 A3、5、6#楼，商铺S-2#楼及大地库 A1、2、4#楼（规划待定），商铺S-1#楼，幼儿园 一期 三标段
53000 高层 第 13 页 共 54 页
华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
2.市政标段：
一期暂按两个标段考虑：
3.景观标段
一期：暂按两个标段考虑。
3.2 分包工程 3.2.1 工程分包原则
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，本着专业人做专业事的原则，选择专业性较强，且总包不具备相应资质的工程由专业分包商承包，如室外园林景观施工、电梯施工等。
3.2.2 总承包的承包内容
1、按照前期讨论的结果，土建和安装一起打包作为总承包的工作内容。 2、土建方面，除主体土建工程外，还包含以下内容：
（1）土方工程：直接纳入总承包工作内容，在总承包招标时确定。
（2）人防工程：地方专营性强，从目前了解的情况看，只有两家单位可以施工，可作为总承包工作内容在总包招标时确定（取决于出图时间，若总承包施工时尚无图纸，无法定判，则作为暂定项目纳入总包合同内容，但与土建配合密切的门框安装等需要在总包招标时确定）。
（3）防水工程、保温工程：属于关键质量控制点，同时与总承包土建工作内容密切相关，建议纳入总包工作内容。但由于总包招标时，相应标准及工艺可能尚未确定，建议作为暂定金额项目。在招标文件中明确，分包单位由业主选择确定后，再与总承包单位签订施工合同。
（4）烟道供应：在总包招标时由业主指定2-3家品牌，由投标单位自行填报。纳入总包工作内容。
3、安装方面，主要包括主体水电安装。前期提到的专变出线工程，由于在总承包
第 14 页 共 54 页
华润置地（****）有限公司·工程管理策划书
招标时相应的图纸尚不能提供，建议纳入业主指定分包，图纸确定后由业主招标确定施工单位，总包单位视情况可参与投标报价。
工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。
3.2.3 分包工程清单
参照凤凰城项目的合约模式，****项目合约分判可分为业主独立分包工程、总承包工程、业主指定分包工程以及政府专营分包工程四大类。 项目的合约总体结构形式如下图所示：
第 15 页 共 54 页