2015年广州房地产市场发展研究报告 2015年2月25日
目录
摘要 ...................................................................................................................................................... 1 一、 经济环境：经济增长的质量、效益和水平不断提升.................................................................... 3 二、 政策环境：各地陆续取消限购，仅5市未有放开 ..................................................................... 12 1. 全国政策：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制 ........................................... 12 2. 广州政策：坚持限购不放松，“930新政”与降息引导楼市向好 .................................................. 17 三、 市场分析：商品房均价上涨，市场呈现供过于求 ..................................................................... 19 1. 商品房市场：商品房均价持续上涨，市场呈现供过于求 ............................................................. 19 2. 住宅市场：总体供过于求，价格涨速仍较快 ................................................................................. 23 3. 写字楼：成交量有所增加，销售价格呈下行走势 ........................................................................ 51 4. 商业用房：供大于需，销售价格有所下跌 ................................................................................... 55 5、二手房市场：成交大幅减少，各区域价格小幅回落 ..................................................................... 62 四、 土地市场：量减价升，溢价率大降 ........................................................................................... 64 五、 开发企业：代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加 ................................................... 72 六、 市场展望：住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力.................................................................. 76
摘要
一、 宏观环境：经济运行平稳，产业转型升级步伐加快
2014年以来，广州经济在新常态下保持平稳运行，呈现出产业转型升级步伐加快、经济运行质量效益提升、社会民生不断改善的良好势头。从三次产业看，农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好；从三大需求看，投资较快增长，消费持续畅旺，外贸出口稳步发展；从经济增长质量和效益看，财政收入质量进一步提升，工业企业利润保持增长、亏损面缩窄；从运行环境看，物价涨幅回落，就业形势稳定，民生投入持续增加。
2014年，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。对房地产市场则是因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
二、 市场分析：商品房均价上涨，市场呈现供过于求
(1) 总体表现： 房地产市场供过于求，价格涨速仍较快
广州商品房均价继续保持上升趋势，涨幅高于同期全国水平。尽管一季度受宏观经济增速放缓等因素的影响，市场较为冷清，但是进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，广州楼价涨势依然强劲。价格方面：商品房销售均价持续上涨，广州商品房销售均价升至16518元/平方米。分物业看，2014年广州市住宅销售均价为15075元/平方米，商业用房价格为25537元/平米，写字楼销售均价为20097元/平方米。需求方面：在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受2013年同期高基数影响，2014年多数月份成交量不及去年同期。2014年，广州市共成交商品房1119.4万平方米，销售金额达1849.0亿元。供应方面：近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模。2014年商品房新批上市面积1554.9万平方米，新增上市套数143583套。供求对比来看：2014年，广州市商品房新批上市面积比销售面积多出435.4万平方米，商品房成交量低于上市量，市场供过于求，销供比为0.7。二手房市场：成交大幅减少，成交量为近5年最低，从6月起各区域价格持续下跌，各区域下降幅度基本相当。
(2) 不同区域：越秀均价居首，番禺表现出众
价格方面：与2013年相比，十个区域商品住宅成交均价总体仍保持上涨，越秀涨幅最大，其次是荔湾、花都。需求方面：各区域中增城、番禺、花都成交量最大，郊区仍然为成交主力。供应方面：增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市，局部热点区域竞争激烈。供求对比：仅海珠区供小于求，增城供求基本平衡。
三、 土地市场：量减价升，溢价率大降
价格方面：成交土地均价上升逾一倍，升至16321元/平米，楼面均价上升明显，升至6325元/平米。成交方面：土地成交用地面积大幅减少，同比减少46%，各类用地成交量均减少，商办用地降幅最大。供应方面：全年推出面积大幅减少，住宅用地小幅增加。土地出让金方面：土地出让金大幅增加，商品房销售额小幅增加。地王方面：十大土地的总金额上升，楼面均价为近几年来最高点。
四、 开发企业：代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加
2014年广州代表房企销售业绩显著增长，受益于企业加大推盘力度和促销手段强化，2014年广州排名前十的房企总销售额为910.82亿元，占全市成交的49.3%，市场份额略有缩小。各房企纷纷增强土地资源储备，拿地规模和金额大幅增长，一二线城市优质地块受到热捧。广州市房企资金来源总额自2008年以来连续七年上升，国内贷款与自筹资金占比有所提高，房地产市场进入平稳发展时期，企业自身的资金能力成为持续发展的有效保障。
五、 市场展望：住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力
在广州经济形势持续向好、城市发展不断加快，及常住人口不断增加的背景下，预计2015年广州市场总体呈现供求平衡态势，中心区供不应求。但价格上涨压力仍较大，新批、投资和新开工等供应类指辬增速同比增幅将有所回落。从区域分布来看，受益于市政规划及城市轨道发展等利好因素，萝岗、增城和南沙等郊区的楼市将继续升温，特别是萝岗区近年土地供应较大，项目竞争程度加剧；而中心区土地资源仍稀缺，旧城改造等用地将成为新增土地重要来源。从产品来看，由于刚性和改善性需求仍占主导，中小户型产品继续受追捧。总体来看，广州潜在需求十分旺盛，未来仍具有较大发展空间。
（注：自2013年10月起，广州市新增从化和增城市数据，覆盖范围由原市辖十区变更为“十区两市”。）
一、 经济环境：经济增长的质量、效益和水平不断提升
2014年，广州市经济在新常态下平稳运行，实现了“三稳四提升”。“三稳”分别是农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好。“四提升”分别是产业结构更趋优化、产业动力加快转换、创新驱动力提升和金融新业态发展势头突显。
1. 经济增长：GDP增速同比下降3.0%，仍高于全国水平
图：2000-2014年广州市地区生产总值(GDP)
18000 广州市GDP(左)广州市GDP增速(右)全国GDP增速(右)16%8000 12000 亿元9000 6000 6%4%2%0 00200120022003200420052006200720082009201020112012201320143000 0 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
经济增速首次跌回个位数，仍高于全国1.2个百分点。2014年，全市实现地区生产总值（GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速较上年下降3.0个百分点，16年来首次跌回个位数。但与全国总体增长情况对比,涨幅仍高于全国(7.4%)1.2个百分点。虽然第四季度广州经济增速继续回升，但仍然无力实现全年10%的经济增长目辬。 图：2000-2014年广州市各产业增加值比重变化
第三产业100%第二产业第一产业80U.2`W.4Y.0W.5W.2W.8W.7X.3Y.0`.9a.0a.5c.6d.6e.0@ A.09.17.89.5@.29.7@.19.68.97.37.36.84.83.93.6%0%3.8 003.4 013.2 022.9 032.6 042.5 052.1 062.1 072.0 081.9 091.8 101.7 111.6 121.5 131.4 14 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
第三产业比重提高0.4个百分点，产业结构进一步优化。分产业看，第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，所占比重分别为1.4%、33.6%和65.0%。经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。
2. 物价指数：CPI水平维持平稳，涨幅与全国水平一致
图：2000-2014年广州市居民消费价格指数(CPI)
8%7%广州CPI全国CPI6%5%4%3%2%1%-1%-2 042005200620072008200920102011201220132014-3% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
图：2014年各月度广州市居民消费价格指数(CPI)（同比）
3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.6%2.9%2.4%2.5%2.6%2.3%2.5%2.6%2.4%2.0%2.1%2.2%1.0%0.5%0.0/0114/0214/0314/0414/0514/0614/0714/0814/0914/1014/1114/12 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
物价水平维持平稳，各月均低于3.0%。2014年，全年居民消费价格同比上涨2.3%，与全国总体涨幅一致。全年广州居民消费价格整体走势平稳，各月同比涨幅均在全年3.0%的调控目辬以内，单月最高涨幅为2.9%。
3. 固定资产投资：增速出现回调，占GDP比重达29%
图：2000-2014年广州市固定资产投资额及增速