v. 热销项目：中低价位产品为主导
表：2014年广州商品住宅成交面积TOP 10
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 万科东荟城 万科欧泊 雅居乐剑桥郡 保利东江首府 锦绣天伦花园 锦绣御景国际 碧桂园天玺湾 南沙滨海花园 花语水岸 富力泉天下 成交金额 (亿元) 26.8 32.5 26.5 16.2 11.6 12.5 13.8 13.7 33.0 9.4 196.0 成交面积 (万平方米) 成交套数 (套) 单价 (元/平方米) 套均总价 (万元/套) 142 166 461 148 68 103 120 106 240 93 148 套均面积 (平方米/套) 18.8 18.6 16.1 15.5 15.3 13.8 13.7 13.7 13.3 13.0 152.0 1886 1955 574 1098 1692 1212 1146 1297 1372 1006 13238 14259 17438 16408 10453 7573 9023 10035 10032 24825 7202 12895 100 95 281 142 90 114 120 105 97 129 115 前十名合计 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 热销项目多以郊区中低价盘为主，刚需型买家是购房主力。热销销售面积前十大项目中，从均价和区域来看有仅有1席价格在2万元/平方米以上，低于1万元/平米的项目占3席。在限购、限贷的严厉调控下,刚需盘领跑市场。成交项目多分布在番禺、增城和南沙等区域；从套均总价方面，除雅居乐剑桥郡套均总价461万以外，其他项目全部低于250万元。2012年以来，销售套数前十名热销项目的平均套总价一直低于全市水平，表明刚性需求是推动市场成交量扩大的主要动力。2014年刚性需求仍占主导，刚需产品多集中在郊区。
? 天河区
i.
概述
2014年，天河区商品住宅成交均价为37009元/平方米，同比上涨4.2%，在各区域中处于第二高位；成交量同比有所增加，新增供应量同比有所减少，其中成交面积为35.3万平米，同比减少6.6%；新批上市面积为47.3万平方米，同比增加47.8%；销供比为0.7，整体表现为供过于求。热销项目呈现价格分化特点，天河区中高端项目较多，如侨鑫汇悦台成交均价超过10万元/平方米；而天健〃上城、宝翠园等项目定价较为合理，性价比较高。
ii. 价格：成交均价继续上涨，涨幅收窄
图：2008-2014年天河区商品住宅年度销售均价及其增速
30000成交均价(左)同比增长率(右)40%元20000/平方米1000020009201020112012201320140%
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
销售价格(左)50000环比增长率(右)80@000元30000/平方20000米1000050 %-10%-40%0-70% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2014年，天河区商品住宅成交均价为37009元/平方米，同比上涨4.2%，涨幅较2013年下降约8个百分点。分月来看，5月份成交均价跌至年内最低点，为30292元/平米，环比跌幅达到21.8%，为年内最大跌幅；7月份成交均价达43549元/平方米，环比上涨1.9%，为2008年以来最高价格。
iii. 需求：成交量同比有所减少
图：2009-2014年天河区商品住宅成交面积及其增速
销售面积(左)6050同比增长率(右)40000@万平方30米20102000%0%-100%0-200% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2014年天河区商品住宅总成交量为35.3万平方米，同比减少6.6%。分季度看，由于限签政策略有放松，积压多时的豪宅盘签约量骤增，二季度天河商品住宅成交量为13.1万平方米，为全年最高值；三季度减至6.2万平方米；四季度略微回升，为7.2万平方米。
iv. 供给：新增供应量大幅减少
图：2009-2014年天河区商品住宅新批上市面积及其增速
批准上市面积(左)50 同比增长率(右)600@ 万30 平方米20 400 0 0%0 -200% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2014年，天河区新批上市面积为47.3万平方米，同比减少47.8%。分季度看，各季度均有新批供应。其中三季度供应量为15.1万平方米，同比大幅增加314.0%，为天河区全年商品住宅新批上市最高峰；四季度，供应开始逐渐大幅回落，新批供应仅为8.3万平方米。
v. 供求对比：新批上市减少，仅一季度供过于求
图：2008-2014年天河区商品住宅新批上市面积与成交面积差值及销供比
新批上市面积与成交面积差值15 销供比16 5 万平-5 方米12 8 4 -15 0 -25 -4 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2014年，天河区销供比为0.7，全年供过于求，分季度看，一、三和四季度成交量小于新增供应，仅二季度成交量超过新增供应。一季度销供比为0.7，二季度开始，转入供不应求态势，进入三季度，上市量一直高于成交量。
vi. 天河区热销项目：价格跨度大，高中低档产品各有特色
表：2014年天河区商品住宅成交面积TOP 10
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 中海花城湾 富力天禧花园 嘉裕公馆 天健·上城 峻林 华景里 宝翠园 侨鑫汇悦台 东方新世界 南国公馆 成交金额 (亿元) 23.0 12.7 15.4 6.3 10.3 5.8 3.3 11.1 3.5 3.9 95.3 130.5 1260.04 成交面积 (万平方米) 成交套数 (套) 单价 (元/平方米) 套均总价 (万元/套) 1347 307 654 180 590 443 267 4102 449 647 540 514 173 套均面积 (平方米/套) 4.9 4.9 3.7 2.8 2.6 1.9 1.4 1.1 1.0 1.0 25.2 35.3 835.9 171 413 235 352 174 131 123 27 78 61 1765 2541 72658 46968 25923 41725 22667 38980 30265 23699 103971 35586 41042 37781 37009 15074 287 119 157 79 151 146 113 395 126 158 143 139 115 前十名合计 天河区商品住宅合计 全市商品住宅合计 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2014年天河区住宅成交面积前十位项目共成交1765套，成交面积25.2万平方米，成交金额为95.3亿元，成交均价37781元/平方米，套均总价为540万元/套，套均面积为143平方米。套均面积和套均金额都高于本区和全市水平。
天河区十大热销项目主要呈现价格分化特点，较高价的侨鑫汇悦台和相对低价的天健上城均入围全市成交面积排行榜前十名。① 侨鑫汇悦台位于广州CBD珠江新城东南区，交通便捷，
为广州高端住宅市场的辬杆建筑，是珠江新城区域内最后的江景豪宅项目。项目本身以大户型为主，套均面积超过300平米，成交均价超过10万元/平方米，套均总价超过4102万元/套，三项指辬均远超天河区以及全市平均水平。②天健上城在上榜项目中属于均价较低，套均面积也较小的项目，项目位于广园快速路与车陂西路附近，隶属于天河东部的奥体板块。自项目推出以来，凭借在天河区相对洼地的价格以及高使用率的户型赢得了一部分改善型刚需的青睐。
? 番禺区
i.
概述
2014年，番禺区商品住宅成交均价是15951元/平方米，同比上涨3.2%；成交量和新增供应量在全市各区域中相对较大，成交面积为160.2万平方米，同比微减0.9%，占全市的19.2%；新批上市面积为236.0万平方米，同比增加50.6%，占全市的19.7%；销供比为0.7，住宅市场呈现为供过于求。
ii. 价格：单月均价受推盘项目影响较大，成交均价同比上涨
图：2009-2014年番禺区商品住宅年度销售均价及其增速
成交均价(左)同比增长率(右)30000 80`%元20000 /平方米10000 40 %0%0 200920102011201220132014-20% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
图：2008-2014年番禺区商品住宅月度销售均价及其增速