成交均价(左)20000同比增长率(右)40000元/12000平方米800020%0@000-20% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
从各月份来看，6月商品住宅均价达到近几年最高点。具体来看，6月广州商品住宅成交均价17047元/平方米，为近几年来的最高，主要在于中心区高价盘限签政策放开，高价盘成交占比大幅增加，同时国土局明确取消“双合同”，部分区域的限价辬准大幅提高，促使均价显著上扬。在去库存、冲刺业绩等压力的作用下，不少大型开发商会有较大规模的促销活动，各月均价持续波动，而价格实际上仍呈现较快上涨。
? 需求：四季度楼市持续回暖
图：2007-2014年广州住宅成交面积及其增速
2500销售面积(左)同比增长率(右)120 00万1500平方米100080@%0P0-400072008200920102011201220132014-80%数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 2014年，广州全市成交商品住宅835.96万平方米。 2014年广州全市住宅市场成交835.96万平方米，月均成交面积69.66万平米。从1月开始，全国楼市开始降温。受春节假期的影响，进入2月份，成交量大幅减少。开发商为了快速回笼资金，加大促销的力度。但是和去年同期相比，仍然呈现一个萎缩的态势。其中传统的“金九”月份成交依然量价齐跌。进入第四季度，在“930”房贷新政和央行降息的双重作用之下，广州楼市持续回暖，2014年12月的成交量居全年单月首位，达105.84万平方米。
? 供应：中心区域商品住宅供应乏力
图：2007-2014年广州住宅新批上市面积及其增速
新批上市面积(左)2000同比增长率(右)4000万平方1000米20%0P0-200072008200920102011201220132014-40% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
中心区域商品住宅供应乏力。2014年1-12月广州商品住宅的新批预售量为1199.49万平方米。其中，中心区域的供应量仍然乏力，楼市的热点仍集中在楼盘价格较低且货量充裕的外围区域。单月来看，2月至5月新增供应呈现增加状态，5月广州商品住宅新增供应量增至137.25万平方米。“金九”推盘力度明显加大，9月新批面积达147.13万平方米，为今年单月最高。10月新批量回落后，11月新批量为134.71万平方米。
? 供需对比：住宅市场表现为供过于求
图：2007-2014年广州住宅市场销供比
新批上市与成交面积差值(左)400销供比(右)2.0 万平方米2001.3 0.6 0-0.1 -200-0.8 -400-1.5 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
广州住宅市场表现为供过于求。从供给和需求量来看，2014年住宅批售量为1199.49万平方米，住宅成交量为835.96万平方米，供求量相差363.53万平方米，销售与供给比为0.70。2010-2011年连续两年需求的减少缓解了2009年供应不足的局面；2012年，政府保持对楼市
的调控力度维护楼市的理性发展；2013年楼市的供求关系趋向平衡。步入2014年，楼市降温，购房者多持观望态度，整体市场表现为供过于求。 图：2013-2014年广州住宅月度可售面积及出清周期
可售面积(左)1200出清周期(右)18 15 900万平方600米3003 12 9 月6 00 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
可售量不断小幅波动，出清周期延长。2014年，广州住宅市场可售面积保持小幅波动。上半年，广州库存有所回落；下半年，供应量增加，库存逐步回升，11月份可售面积达1016.98万平方米，为年度单月最高。从出清周期来看，12月份出清周期为13.5个月，较今年年初延长4.5个月，处于近三年较高水平。
b) 重点区域：越秀均价居首，番禺表现出众
受到较低价位和较大供应带动，番禺、南沙和花都等仍为市场热点区域。价格方面，十个区域商品住宅成交均价总体仍保持上涨，越秀涨幅最大，其次是荔湾、花都。成交方面，增城、番禺和萝岗成交量占比位列前三位。供应方面，番禺、增城和南沙新批上市面积占比较大。供求对比来看，仅海珠区半销供比大于于1，广州商品住宅市场整体呈现供大于求的态势。
? i.
各区域对比：各区域总体保持上涨，郊区仍然为成交主力 价格：各区域总体保持上涨，涨幅最大的是越秀、荔湾和花都
图：2008-2014年广州各区域商品住宅成交均价及其增速
40,000成交均价(左)同比增长率(右)80.02,000元24,000/平方16,000米8,00060.0@.0 .0%0.0%0-20.0%天河海珠越秀黄埔白云花都荔湾番禺南沙萝岗 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
与2013年相比，十个区域商品住宅成交均价总体仍保持上涨，越秀涨幅最大，其次是荔湾、花都。2014年，越秀区商品住宅成交量全市最低，但凭着超过3.8万元/平方米的均价跃上全市第一，超越2013年的房价冠军天河区。其中越秀和天河的成交均价超3万元/平方米，分别为38017元/平方米和37009元/平方米。同比涨幅最大的区域为越秀区，同比涨幅达13.8%。仅海珠区和萝岗区成交均价同比出现下跌，跌幅分别为1.2%和7.9%。
ii. 需求：增城、番禺和花都成交量最大
图：2014年广州商品住宅各区域成交面积
200160万120平米80400天河海珠越秀黄埔白云花都荔湾番禺南沙萝岗从化增城 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
各区域中增城、番禺、花都成交量最大，郊区仍然为成交主力。从区域看，郊区仍然是成交主力。2014年，广州全市仅增城和番禺成交过百万平方米，其中增城2014年全年成交14421套/164.6万平方米，占比为19.7%，为广州市成交量最多的区域，属于热点区域，番禺以160.2万平方米紧随其后，其他各区成交均不过百万平方米。
iii. 供给：增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市
图：2014年广州商品住宅各区域新批上市面积
250200万平米150100500天河海珠越秀黄埔白云花都荔湾番禺南沙萝岗从化增城 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市，局部热点区域竞争激烈。广州市中心的土地资源一直处于极度稀缺状态，成交地块在多年前就已经向外围区县转移，随着轨道交通建设完善和外扩，近年来在新增供应项目向外围逐步拓展。2014年，番禺的新批上市面积达到225万平方米，增城和南沙新批上市面积均超过150万平方米，三区累计新增供应量占广州全市的46.7%。增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市，如增城区的热销项目保利东江首府、翡翠绿洲、锦绣天伦花园、敏捷?绿湖首府等项目均扎堆在新塘镇周边，局部热点区域竞争激烈。
iv. 供求对比：仅海珠区供小于求，增城供求基本平衡
图：2008-2014年广州商品住宅区域销供比
3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 天河海珠越秀黄埔白云花都荔湾番禺南沙萝岗 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
仅海珠区供小于求。2014年仅海珠区供小于求，销供比为1.1。供大于求的区域中，南沙、萝岗和黄埔，销供比在0.3-0.6之间；增城供求基本平衡，销供比为0.9；其余区域销供比在0.6-0.9之间。