a) 价格：商品房销售均价涨势强劲
图：2008-2014年广州市商品房销售均价
商品房销售均价-广州(左)2000016000同比增长率-广州(右)同比增长率-全国(右)50@0 %元/平12000方米8000400000%-10% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
商品房销售均价持续上涨。过去七年中，广州商品房销售均价持续上涨。进入2014年，尽管一季度受宏观经济增速放缓等因素的影响，房地产市场下行，但是进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，广州商品房销售均价升至16518元/平方米。分物业看，2014年广州市住宅销售均价为15075元/平方米，商业用房价格为25537元/平方米，写字楼销售均价为20097元/平方米。
b) 需求：2014年多数月份成交量不及去年同期
图：2008-2014年广州市商品房及住宅销售面积
商品房销售面积1200住宅销售面积900万600平方米3000 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
图：2008-2014年广州市商品房和住宅销售面积及销售金额增速
商品房销售面积同比增长率住宅销售面积同比增长率100%商品房销售额同比增长率住宅销售额同比增长率60 %-20%-60% 商品房和商品住宅多数月份成交量不及去年同期。2014年，广州市共成交商品房1119.4万平方米，销售金额达1849.0亿元。其中，广州住宅、写字楼、商业用房的销售面积分别为836.0万平方米、164.3万平方米、74.4万平方米；住宅、写字楼、商业用房销售金额分别为1260.2亿元、330.3亿元、190.0亿元。在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受2013年同期高基数影响，2014年多数月份成交量不及去年同期。
c) 供给：新批上市面积超1500万平方米
图：2008-2014年广州市商品房新批准上市面积
新批上市面积(左)1500同比增长率(右)60@00万平方米20P00%0-20% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
商品房供应量超1500万平方米。近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模。2014年商品房新批上市面积1554.9万平方米，新增上市套数143583套。
图：2008-2014年广州市不同物业新批上市面积增速
住宅150%写字楼商业用房100P%0%-50% 图：2008-2014年广州市不同物业新批上市面积占比
住宅100?`@???y?x%写字楼8%商业用房6%5%7%9%6%5%5%8w %0% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
各类物业中住宅占比达77%。分物业看，2014年办公楼和商业用房新批上市面积分别为230.0万平方米和125.4万平方米，住宅新批上市面积为1199.5万平方米。从占比看，写字楼占比为15%；商业用房占比8%；住宅新批上市面积占比为77%。
d) 供求对比：商品房市场整体供过于求
图：2007-2014年广州市商品房销供比
新批准上市与销售面积差值(左)销供比(右)500 2.0 250 万平方米1.5 0 1.0 -250 0.5 -500 0.0 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
商品房成交量低于上市量，市场供过于求。2014年，广州市商品房新批上市面积比销售面积多出435.4万平方米，销供比为0.7。2014年，广州市商业用房新批上市面积比销售面积多51.0万平方米，销供比0.6，持续表现为供过于求。2014年，广州市办公楼新批上市面积比销售面积多65.6万平方米，销供比0.7，办公楼市场供过于求。 图：2007-2014年广州市住宅销供比
新批准上市与销售面积差值(左)500 销供比(右)2.0 250 万平方米1.5 0 1.0 -250 -500 0.5 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
住宅市场呈现供过于求。2014年，广州市住宅新批上市面积比销售面积超出363.5万平方米，销供比为0.7，住宅市场呈现供过于求态势。
2. 住宅市场：总体供过于求，价格涨速仍较快
2014年，我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求。而广州房地产市场在“史上最严限购”政策的作用下，从3月起成交量开始下滑，至9月到达谷底，库存则节节攀升。直到2014年10月和11月接连出台的“认贷不认房”和降息政策，在信贷放松和降息的双重利好下，广州四季度商品住宅成交量明显回升，全年呈现一个U字形的走势。
a) 全市总体：库存高企，新房和二手房价格指数处于下跌态势
? 价格：2014年广州新房和二手房价格指数处于下跌态势
图：2009-2014年广州新房及二手房价格指数
4000 新房指数二手房指数3000 2000 1000 0
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
从价格指数来看，二手房价格指数处于下跌态势且与新房指数涨跌幅基本一致。2014年广州新房价格指数先涨后跌，但各月涨跌幅度基本低于1%。进入2014年4月，二手房价格指数为3736点，为2007年以来最高水平，随后持续下跌。2014年12月，广州新房和二手房价格指数分别为2339点和3539点，与今年1月相比分别下跌5.65%和3.73%。 图：2007-2014年广州住宅成交均价及其增速
20000成交均价(左)同比增长率(右)402000元/平10000方米500000072008200920102011201220132014-8$%8% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
2014年，广州全市商品住宅成交均价为15075元/平方米。在第三季度“限贷松绑\、降息、自贸区等多重利好叠加下，2014年广州楼市成交由冷转暖，并使得全年网签均价攀至15075元/平方米。这也是自2004年以来，广州新建商品住宅网签均价首度突破1.5万元/平方米。 图：2014年各月广州商品住宅成交均价及其增速