住宅40%办公楼商业营业用房0 0020012002200320042005200620072008200920102011201220132014-40% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
住宅和商业营业用房施工面积大幅增加。2014年，住宅施工面积达到5769.59万平米，同比增加15.6%。办公楼施工面积达到860.34万平米，同比增加11.9%。商业营业用房施工面积为1134.01万平米，同比增加18.0%。 图：2000-2014年广州市不同物业施工面积占比
住宅100%9%8%8%9%办公楼商业营业用房11%9%9?`%9@ wwy?yxyywttvvtt%0 0020012002200320042005200620072008200920102011201220132014 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比基本维持往年水平。从占比看，2014年住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比分别为74.3%、11.1%和14.6%，与2013年水平基本相若。
? 竣工：规模大幅增长，首次突破1900万平米
图：2000-2014年广州市房屋竣工面积及增速
房屋竣工面积(左)2000同比增长率(右)8000万平方米60@ %000500-20%0-40 0020012002200320042005200620072008200920102011201220132014 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
房屋竣工面积同比大涨68.18%。2014年，房屋竣工面积为1919.46万平米，相比2013年增长68.2%，首次突破1900万平米。与全国保竣工面积增幅相比（增速5.9%），广州房屋竣工量明显相对较高。
图：2000-2014年广州市不同物业竣工面积增速
住宅20000P%0 00-50%-100 012002200320042005200620072008200920102011201220132014办公楼商业营业用房 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
办公楼竣工面积有所下降，商业营业用房大幅增加。从分物业看，2014年，办公楼竣工面积有所减少，同比下降8.0%。而住宅和商业营业用房竣工面积均大幅增加，同比分别增加72.0%和212.5%。
图：2000-2014年广州市不同物业竣工面积占比
住宅100%9%3%9%4%8%4%3%5%9%7%办公楼8%6%8%4%8%4%商业营业用房14%7%9%8?`@ %0???????????xuvv 0020012002200320042005200620072008200920102011201220132014 数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
办公楼竣工面积占比有所减少，商业营业用房面积占比有所增加。从竣工面积占比看，2014年办公楼竣工面积为135.59万平米，占比减少7.3%。住宅和商业营业用房竣工面积分别为1220.51万平米和258.5万平米，占比分别为75.6%和16.0%。与2013年相比，商业营业用房同比增加7.2个百分点。
二、 政策环境：各地陆续取消限购，仅5市未有放开
1. 全国政策：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制
2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。
在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化。而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。
(1)
新常态下中央调控更重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费
? 中央层面着眼长期稳定，行政干预影响渐弱
中央调控更注重长期性及稳定性，着眼深化各项改革。新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会工作报告重点；《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》再度要求深化户籍、土地等体制改革；中央多次会议及谈话提出，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点。据此，2014年中央出台房地产相关政策均以注重长期稳定发展的制度建设为主，未再出台新的短期行政手段。年末中央工作会议再度未直接提及房地产，房地产调控去行政化趋势明显。
新常态下政策以“稳”为主，重点稳定住房消费。中央多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。新常态下宏观政策转向要稳、要有定力。年末中央经济工作会议也对新常态作系统阐述，并强调政策连续性。10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。
? 金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放
中央多轮表态推进金融体制改革，货币政策注重精准定向微调。2014年4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。9月和10月央行通过中期借贷便利(MLF)向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元；年末央行对金融机构存款统计口径进行调整，拓宽存贷比指辬中的存款口径从而增强整体流动性。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。
支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。2014年5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），支持自住性住房的贷款需求。9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提
升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策。《通知》对首套房“认贷不认房”界定辬准较此前“认贷又认房”大幅放宽，但较2008年仍有一定差距；贷款利率下限重回2009年水平；三套及以上房贷也开始松动。
央行时隔两年半降息利好房地产供需两端。11月21日，央行发布通知决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。五年以上金融机构人民币贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%；同时个人住房公积金贷款利率也随之作相应调整。这是央行自2012年7月份以来的首次降息。当前五年以上金融机构贷款基准利率与2012年10月相当。
表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）
一、城乡居民和单位存款 （一）活期存款 （二）整存整取定期存款 三个月 半年 一年 二年 三年 二、各项贷款 一年以内（含一年） 一至五年（含五年） 五年以上 三、个人住房公积金贷款 五年以下（含五年） 五年以上 调整前 0.35 2.60 2.80 3.00 3.75 4.25 6.00 6.15/6.40 6.55 4.00 4.50 调整后 0.35 2.35 2.55 2.75 3.35 4.00 5.60 6.00 6.15 3.75 变化幅度 —— 0.25 0.4 0.25 0.4 0.15-0.4 0.4 0.25 4.25 资料来源：中国指数研究院综合整理
(2) 限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整
? 年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来受市场影响限购政策陆续退出
年初各地房地产市场持续分化，热点一二线城市仍在加强监管。一季度热点一二线城市并未放松监管，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。上