因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采用三种方法，以便做出比较分析。 时至今日，伴随着房地产业的发展，房地产估价理论和方法一直处于不断
更新和完善过程中，尤其特殊情形下的估价理论、定量化方法的研究。比如， 在英国，收益法经演变形成了包括租期复归法、等收益率法和硬核法等估价方 法的收益法体系，虽然理论界较为一致地推崇现代法，但执业估价师在估价实 务中仍大多采用传统法。 二、国内房地产估价研究评述
我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的《土地经 济学》出版;1935年，张辉出版了《上海市地价研究》;1944年出版了伊利和 魏万尔合著的《土地经济》中译本、张王介《土地经济学导论》、王季深的《上 海之房地产》等一系列的著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济理论学 的基础上，对房地产价格进行了初步研究。
新中国成立后，受前苏联产品经济的思想的影响，认为社会主义不存在地
租，城市住宅不是商品，因此，房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研 究被冷落。
党的十一届三中全会以后，对房地产价值理论开始探索性研究。1980年邓 小平同志作了住房制度要改革的批示，房地产价值理论研究与实践探讨出现新 局面。1980年成立了中国土地学会，并召开了许多学术讨论会，在对地租地价 问题探讨中，较普遍地承认了社会主义存在地租，接受了地价是地租资本化这 一古典理论，并一致认为应实行土地使用制度改革，以住宅商品化问题讨论为 中心，引发了住宅商品化、住房制度改革、房产经济等问题的深入研究，逐步 形成了房屋商品化理论体系。1984年原城乡建设环境保护部发布《经租房屋清 产估价原则》，这是新中国第一个关于房地产估价的部门规章。1984年发布了 《房屋完损等级评定标准》，规定了新旧程度的评定，此后，对于新旧程度的定 量化研究，计算折旧涉及的经济性陈旧贬值和功能性陈旧贬值的判定和量化的 研究一直没有停止过。1990年4月，我国第一份房地产估价专业杂志《房地产 估价》创刊。1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会、房地 产估价委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全 面地介绍了国外的房地产估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、购买年 第一章绪论
法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法。这 标志着我国房地产估计理论基本框架的形成。1999年，建设部会同国家质量技 术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T5o291 一1999)，它标志着我国房地产估价有了国家统一的执业标准。
在地价估算方面，蔡兵备提出了城市新区地价动态评估模型。该模型是利
用历年地价数据，通过回归分析建立地价与时间的数学模型，或地价与影响地 价的因素如人口、经济发展水平、经济发展速度等之间的数学模型。毕易波论 述了房地产估价中建筑物的损耗问题。杨亦乔从基本原理、图示法、数学推导 三个侧面对房地产估价收益法进行了分析，提出了资本化方法与折现方法的一 致性，强调在基本公式中折现思想的重要，其图示法使复杂公式直观化，通过 对公式推导追根寻源。在房地产估价项目科学决策，提高经济效益和社会效益， 蔡伟鸿提出了房地产评估决策的面向对象模型。施建刚认为，在房地产估价中， 出现误差是很普遍的现象，为此施建刚结合房地产估价实例，论述估价误差的 一般规律，在此基础上对传统比较法估价误差和模糊数学法估价误差进行深入
分析，首次得出了“传统比较法是一种精度较高的估价方法;而模糊数学法估 价的精度则更高，若对价值量大或特殊房地产的估价建议采用此方法”等非常 有益的结论。
但是，中国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术。 尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析、 灰色预测，但尚未引起房地产估价业的足够重视，也未作全系统的深入分析。 目前，基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还较少。因此，借 鉴英美两大评估体系各自特点，结合中国国情进行探索性研究，分析和完善中 国房地产估价方法具有重要的理论意义和现实意义。 第三节本文研究的内容和意义 一、研究的内容
木文在阐述房地产估价基木理论和估价基本方法的基础卜，着重了分析市
场比较法中可比实例选取、交易日期修正，房地产状况调整的量化方法，减少 估价过程中主观因素而导致的评估价格误差，尽可能克服市场比较法所固有的 第一章绪论
弊端，使其更加完善。主要研究内容如下:
(l)总结和分析当前房地产估价中的市场比较法，对其难点问题加以分析， 并将市场比较法与其他两种基本估价方法(成本法和收益法)进行比较研究。 (2)针对房地产估价方法中最常用的方法—市场比较法所存在的问题，
对市场比较法进行了改进。将模糊数学应用于市场比较法估价中，建立相应的 评价体系和计算模型，能较准确和客观的评估房地产的价格。
(3)将改进的市场比较法进行了实例应用，既全面展现了改进的市场比较
法的估价过程，又论证了该方法具有更客观、更精确和具有实用价值的特点。 二、研究的意义
在房地产估价发展历史中，己形成了许多种估价方法，而市场比较法
(MarkctcomparisonAPproach)是其中最重要、最常用的方法之一，在房地产
估价实务中往往为估价人员首先选用。随着市场比较法的理论探索和实践应用， 市场比较法也日趋完善，但仍然存在以下几个方面的问题: 1、关于可比实例的选取
首先存在的问题是没有充足的房地产交易案例。我们在选取可比实例的时
候，可供选择的案例数是越多越好，并且原则上能选取的案例与估价对象的时 间越接近越好，一般情况下估价时点相差一年以上的不宜采用，但由于我国估 价行业和政府相关机构不像国外的有关机构那样重视交易案例的搜集、整理， 使得目前我国房地产交易案例比较匾乏，在选取比较实例的时候有时很难找到 相近的可比实例。其次，在如何选取最为相似的可比实例时，估价人员基本上 是依据自己的个人经验选取可比实例，这就带有很强的主观性和随意性，严重 影响了估价结果的准确性。 2、关于交易情况的修正
在进行因素修正时一般都考虑是正常交易状况下的修正，因此在本文中不 做研究。
3、关于交易日期的修正
在进行交易日期的修正主要是选取价格指数或价格变动率，而实践应用中
在选取价格指数或变动率的时候带着很人的人为主观性，因此修正结果误差较 大。
第一章绪论
4、关于房地产交易状况的调整
由于房地产状况涉及的因素比较多，主观因素的影响在房地产状况调整上
表现的尤为明显，对于房地产状况修正等影响因素的比较修正缺乏客观、标准 的尺度，更多的是采取定性分析的方法，直接人为的选取特征因素，直接人为 的给定因素的隶属度和权重，等等这些都带来很大的主观性和随意性，使得一调 整后误差还是比较大。
总而言之，目前对于房地产估价市场比较法定量分析方法的研究非常少见。 第一章房地产估价的理论基础 第二章房地产估价的理论基础
第一节房地产价格及其影响因素分析 一、房地产价格的构成
房产价格不仅是房屋建筑本身的价格，而且是房产建筑本身的价值与房屋
地基的土地征用费和开发费之和的货币表现，即房地产价格。房产交易主要有 买卖和租赁两种形式，其价格的基本形式也有两种，即买卖价格和租赁价格。 l、房产买卖价格构成
(l)地租。地租是房地产投资者在一定时期内为使用土地而向土地所有者 支付的费用。
(2)土地开发费。它属建筑施工前发生的费用，包括拆迁、三通一平、勘 察、规划、设计等费用。
(3)建筑安装费。包括主体建筑和附属建筑物的建设、安装和装饰过程中
所发生的材料费、燃料费、动力费、运输费、保管费、人工费等直接费用及劳 动保护、质量检验、员工培训、管理费、办公费、旅差费等间接费用。 (4)维修费。也称修缮费，是为了保存房产的使用价值，保证房产的正常 使用和延长建筑物使用年限必不可少的费用。 (5)保险费。指对房产各种风险的投保费用。
(6)税收。政府对房产的开发、建造、使用、转让所课征的税收和各种费 用。
(7)利息。
(8)利润。一般只计正常利润。
由上述八个项目计算出来的价格是房产的完全价格，从完全价中剔除利润 因素便是理论上的优惠价，从优惠价中剔除税金因素即为理论上的成本价。 2、房产租赁价格构成
(l)地租。房屋建筑要占用上地，承租人租用房屋也包括租用上地。因此， 房租也包含地租。
(2)管理费。管理费是对出租房屋进行必要的管理所需的费用。它分为两
部分:一是出租经营过程中消耗办公用品的价值的货币支出，另一是管理人员 工资支出。
第一章房地产沽价的理论纂础
(3)维修费，亦称修缮费。它是房屋出租人为保证出租房屋及其设备的正
常使用而进行的定期修缮和日常维护的费用，不包括意外损坏的修复和房屋的 非正常修理支出，是承租人对出租人为保证房屋正常使用而追加投资和劳动的 价值补偿。
(4)折旧费。房屋中的折旧费，是房屋承租人对出租人的固定资本在使用
中发生的陈旧、损耗而逐渐减少的价值所给予的补偿。这部分费用的积累是为 了保证房屋的简单再生产。
(5)保险费。保险费是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险 公司支付的费用。
(6)税金。在我国的房屋出租场合，主要是房产主按有关规定向税务机关 缴纳房产税和营业税等。
(7)利息。利息是房产主在租期内因投资长期不能收回而收取的补偿费， 也就是建造房屋投资成本的利息。
(8)利润。利润是房产主出租房屋的合理盈利。
与房产买卖价格相对应，房产租赁价格同样可以分为以下4个层次，即单
计折旧费的补贴租赁价格，不计地租、利润、保险费的成本租赁价格，不计利 润的优惠租赁价格和8项因素包含其内的完全租赁价格。 二、房地产价格的分类
房地产价格的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房产制度下的
产物。不同的房地产价格所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因 素也不尽相同。本文仅对按价值角度划分的房地产分类进行详细说明。
1、成交价格
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格，它是一个已完成
的事实。这种价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还 第一章房地产估价的理论基础
价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。成交价格可 能是正常的，也可能是不正常的。所以，可将成交价格区分为正常成交价格和 非正常成交价格。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的，在买方市场下，成 交价格往往是偏低的。 2、市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产 大量成交价格的抽象结果。 3、评估价格
评估价格是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结
果。评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着 密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业的房地产估 价机构为交易双方提供服务，在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房 地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价人员的知识、经验、职业道德等 情况的不同，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价值可能不同。由上可 见，要求评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观 因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不
同。但从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。 4、理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求
与真实供给相等的条件下形成的价格。价格是由供给力量与需求力量的相互作 用决定的，供给量与需求量都受价格影响，通过价格调节达到均衡。市场价格 和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 三、房地产价格的影响因素
房地产价格受到多种因素的影响，这些因素从不同的角度，以不同的程度
影响着房地产价格评估工作。估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的 因素，以及它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的，刁一能对房地产价 格能更准确的把握。 1、自身因索
所谓房地产自身因素，是指那些构成房地产实物、权益和区位状况的因素。 第二章房地产估价的理论基础
主要包括位置、肥力、地质条件、地形地势、土地面积和形状、日照、风向、 降水量、天然周期性灾害以及建筑物本身等。 (l)位置
人们的生活、生产等各种活动都需要房地产，并对房地产的区位有一定的
要求。房地产区位的优劣，直接关系到其所有者或使用者的生活满足程度，或 经济收益，或社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡 村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格都会有较大的 差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。因此，关于房地 产有句名一言:“第一是区位，第二是区位，第三还是区位。”虽然区位并不能 代表房地产的一切，但是这句话强调了房地产这种不可移动的物品，其区位的 极端重要性。 (2)肥力
肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需要的养分的能力[2]。 土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土壤改良使 其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不一定重要，所 以，肥力这个因素主要是影响农用地价格。 (3)地质条件
地质条件决定着地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指
土地可负荷物品的能力。对于农用地来说，由于一般情况下土地的承载力都能 满足要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建设用地，特别是对于城 市建设用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建设向高层化 发展的情况下更是这样。 (4)地形、地势
由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等会影响到房地产的开发建设成本或 利用价值，从而影响其价格。一般来说，上地平坦地价较高;土地高低不平， 地价较低。
(5)土地面积和形状
同等位置的两块土地，由十面积大小不等，价格会有高低差异。一般米说， 凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小 第一幸房地产估价的理论墓础