存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易 较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其 他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资 本化率、开发经营期等。 2、应用条件
第三章市场比较法分析
(l)具备充足的市场交易资料。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提 供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指:
①数据充足。一般认为，运用市场比较法需要具有10个以上的比较交易
实例的资料，其中要有3个以上具有较高可比性的比较实例，如果可比性好的 比较实例少于3个，就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果。 ②资料可靠。主要是指资料来源的可靠性和资料本身的可靠。为保证估价
的精度，建立比较实例时，要对交易实例资料的完整性和准确性进行核查。凡 比较实例资料不属于第一手资料的，都必须对其可靠性进行检查。
③质量保证。质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场比较法，
需要有与委估房地产相关程度高和可比性强的比较实例。比较实例与委估房地 产的相关程度越高，估价结果越好，替代性越强，估价结果越准确。 (2)具备丰富的估价经验。市场比较法的正确运用对估价主体也有严格的
要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与委估房地产进行分析比较，并 对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素作出修正，这些都需要多方面的 知识和丰富的经验。采用这一方法时，如果不由经验丰富、判断准确、且对当 地房地产市场的特点和交易习惯有相当了解的估价人员进行估价，则不易获得 正确的估价结果。
第二节市场比较法的估价步骤
运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行:①搜集交易实例;②选 取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调 整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
一、收集交易实例
运用市场比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映
市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例， 才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，首 一20-
第三章市场比较法分析
先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。 1、收集交易实例资料的内容
收集交易实例资料的内容通常应包括房地产的坐落、用途、售价、成交日
期、交易双方的基本情况、市场状况、土地状况、建筑物状况及所处地区的交 通、环境条件等。如果针对特定委估房地产进行市场调查，一般要求事先根据 委估房地产的特性确定搜集哪些内容与项目，制成格式化的交易实例调查表， 搜集时按表填入。对于搜集到的每一项内容都要认真查证.以保证资料的真实 性与准确性。
2、搜集交易实例的途径:
搜集交易实例的途径主要有下列几个: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。
(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财
务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。
(3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获 得其房地产的要价资料。
(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 (5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取 有关资料。
(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的 交易实例及经手的估价案例资料。 二、选取可比实例
可比实例房地产的选择，是针对委估房地产的具体条件，从可供选择的一
定数量的交易中进行筛选，择定符合相关性、可比性要求的房地产，进行比较 参照，其数量必须在三个或以上。
可比实例房地产选择得合适与否，将直接影响市场比较法评估的最终结果， 所以这一筛选过程应特别慎重。选取的可比实例一般应符合下列标准:
1、可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地 区。
2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。(l)居住;(2)商业;(3) 第三章市场比较法分析
办公;(4)旅馆;(5)工业;(6)农业等。
3、可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应 在估价对象规模的0.5一2范围内，即:0.5三可比实例规模/估价实例规模三2 4、可比实例的档次应与估价对象的档次相当。
5、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(l)钢结构;(2) 钢筋混凝土结构;(3)砖混结构;(4)砖木结构;(5)简易结构。 6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。
7、可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里的“接近”是相对而言的: 如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值， 也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只 有近期发生的交易实例刁‘有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时 点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行 交易日期调整，可能会出现较大的偏差。 8、可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
9、可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。 在实际的评估工作中，选择好比较案例至关重要，因为比较案例选择得适
当与否，将直接影响和决定着市场比较法评估的最终结果。通常，我们估计工 作人员在选取可比实例时，一般是凭借其工作经验选取，而不是通过科学的方 法计算取得，经验固然重要，但由于可比实例的选取缺少严密的科学论证，这 将导致两个结果:一方面，评估结果对评估报告的使用者缺乏强有力的说服力; 另一方面，在具有相同资料的背景下，由于不同的评估人员可能选取不同的可 比实例而造成评估结果不一样，甚至误差较大。 三、建立价格可比基础
建立价格可比基础包括:(1)统一付款方式;(2)统一采用单价;(3)统 一币种和货币单位;(4)统一面积内涵;(5)统一面积单位。 1、统一付款方式
资金具有时间价值，而房地产的成交价格往往采用分期付款的方式支付，
为便于比较，价格以在成交时一次付i青的实际价格为基准。所以，就需要将分 期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值，具体计 第三章市场比较法分析
算方法采用货币的时间价值中的折现计算。 2、统一采用单价
将可比实例房地产价格与估价对象房地产价格进行比较修正时，必须采用
相同的单位价格，每一个案例的价值应以一个合适的比较单位来表示，至于采 用什么样的单位比较，应依据估价问题和房地产的性质来选取。 3、统一币种和货币单位
交易实例房地产若以不同币种表示价格，它们之间必须进行换算。换算时， 应根据估价需要及市场变动所依据的货币单位采用该价格相对应的日期时的市 场汇价。
4、统一面积内涵
由于现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也
有按使用面积计价，以不同的面积表达计价其数额大小无法直接比较。所以， 可比实例房地产与估价对象房地产在比较之前，必须换算统一面积内涵。 四、各项因素修正 1、交易情况修正
由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特征，以及房地产市场
是不完全市场，房地产的成交价格容易受一些特殊因素的影响，使其偏离正常 的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，但主要有以下几项:
(l)有利害关系人之间的交易。如亲友之间、公司与员工之间、母子公 司之间的房地产交易，成交价格通常低于正常市场价格。
(2)急于出售或急于购买的交易。如欠款到期，急于出售房地产偿还， 成交价格往往偏低;相反，急于购买的情况下，成交价格往往偏高。 (3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解行
情，盲目购买，成交价格往往偏高;相反，如果卖方不了解行情，盲目出售， 成交价格往往偏低。
(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。如该房地产对买方有
特殊意义或价值，从而卖方惜售:或买方执意要买的情况下，成交价格往往偏 l简。
(5)特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 第三章市场比较法分析
(6)交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往要缴纳一些税
费，正常的成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。 如果税费发生转嫁，则应进行调整。
(7)相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状、面积、建筑规模
影响。特别是形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。但如果 与相邻房地产合并后，效用通常会增加。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买 该房地产时，该房地产的拥有者通常会索要高价，而买方也往往愿意出较高的 价格购买。所以，该类房地产的成交价格往往高于正常市场价格。 (8)受债权债务关系影响的交易。如附带着抵押、典当或拖欠工程款等 的交易。
有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易
实例较少而不得不选用时，应对其进行交易情况修正。
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易 情况修正的一般公式为:
可比实例成交价格x交易情况修正系数=正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:
可比实例成交价格士交易情况修正数额=正常价格 2、交易日期修正
可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产
市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该 在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往 往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变 化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等， 从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调 整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。交易日期调整 实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就 将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
交易期日修正的具体方法有价格指数修正法和价格变动率修_l巨法。 (l)价格指数法
第三章市场比较法分析
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择 某个时期作为基期，如果是以某个固定时间为基期的，称为定基价格指数;如 果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。但在房地产相关的价格指数 体系中，比较多的是采用定基价格指数。 采用定基价格指数进行交易修正的公式为:
估价时点的价格二可比实例在成交期日的价格x(估价时点的价格指数/成 交期日的价格指数)
如果估价时点的价格指数大于成交期日的价格指数，表明房地产价格上涨， 交易期日系数大于1;如果估价时点的价格指数小于成交期日的价格指数，表 明房地产价格下跌，交易期日系数小于1。 (2)价格变动率法
房地产价格变动率有逐期递增或递减和期内平均上升或下降的价格变动率 两种。
采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格x(l士价格变动率){明数 期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格x(l士价格变动率x期数) 3、房地产状况修正
房地产价格还反映房地产本身的状况，如果可比实例和估价对象房地产本 身之间有差异，还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整。
由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调
整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。在这三大方面的调 整中，还可以进一步细分为若干因素的调整。进行房地产状况调整，是市场比 较法的一个难点和关键。 (l)区位状况调整