的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在 市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯 而有所不同。土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地主要 是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地 一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。 (6)日照、风向、降水量、天然周期性灾害
日照有自然状态下的日照和受人为因素影响下的日照两种。一般来说，受 到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格)，要低于 无遮挡情况下的类似房地产的价格。房地产价格与风向大关系在城市中比较突 出，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。降水 量与地势结合起来，对房地产的价格影响比较明显。 (7)建筑物本身
建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产
价格均有较大影响。以建筑物的外观为例，他包括建筑式样、风格和色调等， 对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适当感 觉，则价格就高，反之，价格就低。 2、经济因素
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水 平、财政收支及金融状况、利率、物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费、 居民收入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。 (l)经济发展状况
经济发展总体水平影响房地产市场的发展，从而影响房地产的价格。当经
济快速发展时，预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、 住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上 涨;反之则引起价格下降。如:在20世纪80年代，亚太地区的日本、新加坡、 韩国、台湾、香港等国家和地区经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨。 又如:在第二次世界大战前，美国爆发了20世纪最大的经济危机，百业萧条， 土地价格也急剧卜降。 (2)利率
第三章房地产估价的理论基础
利率上升对房价有着很大的影响。因为利率是资金成本的反映，房地产开
发的期限长，投资大，资金占用量很大，高利率导致高成本，因而，从成本的 角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地 产需求的角度来看，由于现在购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方 式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是 房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关， 而折现率与利率正相关，所以房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价 格会下降;利率下降，房地产价格会上升。 (3)物价
房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同。物价的普遍波动表
明货币购买力的变动，此时房地产价格也随之变动。同时，不论一般物价总水 平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材 料价格、建筑人工费的上涨会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地 产价格上涨。从长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国
民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或 者不同类型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向 的。
(4)居民收入
通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况
下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住于活动所需的空间会扩 大，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影 响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向， 是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。如果居民收入增加，是由于中、 低等收入水平者的收入普遍增加，则其增加的收入大部分甚至全部用于生活改 善上，衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨。但如 果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的 需要，几乎己达到应有尽有的地步，所以其增加收入的大部分甚至全部都用于 储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利 用剩余收入从事房地产投机(或投资)，则必然影响房地产价格上涨。由于恩格 第三章房地产估价的理论基础
尔系数是指居民消费性支出中食品支出所占的比例。因此，一般认为，恩格尔 系数下降到一定比例后，住宅消费支出比例会上升，则房地产需求增加，进而 推动房地产价格上升。 3、人口因素
房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等
状况，对房地产的价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人 口规模三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。 (l)人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的 需求就会增加，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需 求就会减少，房地产价格也就会下降。在人口数量因素中，反映人口数量的相 对指标是人口密度，它从两个方面影响房地产价格:一方面，人口高密度地区， 房地产供不应求，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等 发展，提高房地产价格;另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而 有可能降低房地产价格。 (2)人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。 人类社会会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同 时对居住环境也必然力求宽敞舒适，这些都会增加对房地产的需求，导致房地 产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们 多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。 (3)家庭人口规模
家庭人口规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发
生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而影响房地产价 格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数 量增多，所需住房地总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 4、社会因素
(l)政治安定状况和社会治安程度
一般来说，政治不安定、社会动荡、社会治安较差，必然造成房地产价格 第二章房地产估价的理论基础
低落。例如，回归前夕的香港，由于外国媒体的恶意炒作，人心惶惶，很多人 卖掉住房迁居国外，导致香港房地产价格一落千丈。香港回归后，政局稳定、 经济繁荣，房地产价格又大幅回升。社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区， 意味着人们的生命财产缺乏保障，必然造成房地产价格低落。 (2)房地产投机
房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。当房地产价格节
节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格， 无疑会促使房地产价格进一步上涨;而当情况相反时，那些预计房地产价格还 会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格的进一步下跌。 因此房地产投机可能造成房地产价格的剧烈波动，对房地产市场的健康发展有 许多危害。 (3)城市化
一般来说，城市化进程加快、城市化程度提高、改造旧城、建设新城以及
乡村城市化、农村小城镇建设增多、城市功能完善意味着人口向城市地区集中， 造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格的上涨。 除了以上四大类因素外，还有环境因素、行政因素、国际因素、心理因素 等一些其他因素也会影响房地产价格的涨落。
综上所述，影响房地产价格的因素具有多样性和复杂性。这些因素具有经
常变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。某些因素对 房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的 影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。至于它们对房 地产价格有多大程度影响，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验作出判断。 所以说，房地产估价必须借助科学的理论和方法，但又不是简单的套用某些计 算公式就能解决的;估价需要定性分析和定量分析相结合，计算需要以综合分 析影响房地产价格的因素为基础，计算结果也往往需要通过对影响房地产价格 因素作综合分析后再作调整或修正刁‘能作为估价结果。 第一章房地产估价的理论基础
第二节房地产估价的基本原理及难点
在进行房地产估价工作中，很重要的一个环节就是选用适宜的估价方法。
目前，国内外运用最为普遍的就是市场比较法、成本法和收益法三种基本方法。 这三种方法都有其严密的理论依据、较强的实践性，因此在房地产估价中占据 着相当重要的地位。除了这三种方法还有假设开发法、基准地价修正法等，但 是都不过是这三种方法的派生或应用，故称之为应用估价法。为了从根本上对 房地产估价方法有个明晰的了解，本文仅对房地产基本估价方法进行阐述。 一、市场比较法
在房地产估价中，市场比较法是最重要、最常用的方法。长期以来，它最
受估价人员的青睐，在英、美、日本、台湾、香港等地的房地产估价中，均被 广泛采用。该方法是本文研究的核心其相关概念、理论依据、适用原则、适用 对象和适用范围将在第三章中予以详尽阐述。 二、成本法
1、成本法的概念和理论依据
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此
求取估价对象的客观合理价格或价值的方法[2]。成本法的本质是以房地产的开 发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法这个概念中的“成本”，并不 是通常意义上的成本，而是指价格。
成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必要
的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖 方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入， 具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已 花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价 格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方 愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的 代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。 由上可见，一个是不低于开发建设己经花费的代价，一个是不高于预计重
新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包 含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所 第二章房地产估价的理论纂础
需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。 2、成本法适用的对象和条件
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产， 都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易 的房地产，如学校、体育场馆、医院、政府办公楼等公用、公益房地产，以及 化工厂、钢铁厂、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设 的房地产。成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用市场比较法估价 的房地产。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。 3、成本法的估价步骤
运用成本法估价一般分为四个步骤进行:①搜集有关房地产开发建设的成 本、税费、利润等资料;②估算重新购建价格;②估算折旧;④求取积算价格。 4、成本法的实质和难点
成本法的实质，是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算， 最终确定估价对象整体的市场价格。
相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取更难。因为估价中的折
旧是指估价对象房地产因使用和时间的推移而造成的价值折损。严格说这不是 靠计算可以确定的，而要靠市场来确定。 三、收益法
l、收益法的概念和理论依据
收益法，又称收益资本化法、收益现值法，是将估价对象房地产未来各期
的纯收益通过适当的资本化率折算到估价时点，求其之和作为估价对象房地产 价格的一种估价方法[z]。
收益法的理论依据是经济学中的预期原理，是指房地产市场主体对估价对
象房地产在未来将要取得的收益做出预测和估计，并据此求出在估价时点上的 房地产价格。具体说就是由于房地产具有恒久性，其使用年限可以维持相当长 的一段时间，其中的土地部分在正常的情况下可以永久使用，占有某一收益房 地产时，不仅现在能够取得一定的纯收益，而且，能期待在未来年间可以继续 源源不断地取得这种纯收益。当我们将这种随时间的推移不断取得的纯收益， 按一定的资本化率折算为现在价值的总额，就可以把它看作是房地产的现实价
第二章房地产估价的理论基础 格。
2、收益法适用的对象和条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公
寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于 出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收 益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条 件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 3、收益法的估价步骤
运用收益法估价一般分为四个步骤进行:①搜集并验证与估价对象未来预 期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料; ②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适 宜的收益法公式计算出收益价格。 4、收益法的实质和难点
收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在
估价时点的价值，具体的计算方法是收益逐年折现到估价时点并累加，累加之 和即为房地产估价时点的价值。
收益法的难点，一是求取净收益时扣除项目的准确界定，二是确定资本化 率。
第三章市场比较法分析 第三章市场比较法分析 第一节市场比较法综述
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观 合理价格或价值的方法[2]。市场比较法的本质是以房地产市场的交易价格为导 向求取估价对象的价值。 一、市场比较法的理论依据
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体的行
为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了 满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互 替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同 效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机 制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效 用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效 用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的 市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与 估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现 的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场比较法的适用范围和应用条件 1、适用范围
市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通
商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很 少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆 等，则难以采用市场比较法估价。市场比较法适用的条件是在同一供求范围内