其中，【l]一人+人十?+ln，。为可比案例数。相对误差(以下称为误差) x一l、、.、._...一‘、_、，、，._.、、_，，.，_，_?_、l、~，.，.二、为vi=一，这样总共得出97个误差数弧报一正阴大小四用归尖，夕日渊专 X
统市场比较法误差，这些数据统计如下表5一1，表中的误差数据反映了误差的特 征，这些数据又可画出直观的“传统比较法估价误差分布直方图”(图5一l) 第五章市场比较法模糊数学估价模型 表5一1传统市场比较法估价误差数据表
从这些图表看出，房地产估价误差具有以下特征:小误差的个数比大误差
多;绝对值相同的正负误差个数大致相等;最大误差有限度(这里不超过18%)。 这些特征表明，估价偶然误差符合正态分布。
根据误差原理，通常用中误差作为衡量误差大小的指标，其计算公式为 脚一德(5一9) 47
第五章市场比较法模糊数学估价模型 式中，【vv}一可+可+?+嵘，中误差反映了同等估价条件下一组估价结
果的一般误差水平，不代表某一个别估价值的真正误差的大小。由于中误差用 了误差的平方之和，对大误差有放大的作用，使得结果比较保守，可靠程度高， 被我国及世界大多数国家所采用，因此在房地产估价中也宜采用中误差作为衡 量估价精度的指标。对表中内容进行中误差计算，得: 。一漂一 讨+记+?+沪 .乙n
n一l一士雳=、0%由于在实际估价工作中，可比案例不可能选取很多(通常选取3一4个)，因
此认为大于三倍误差的偶然误差几乎不可能出现，故通常取三倍中误差作为极 限误差:
m限=3m二士3x6.80%=士20.4%
当要求较严时，可取二倍中误差作为极限误差，即: m限=Zm=士2x6.8o%=士13.6%
上述是对传统比较法进行的分析，为了进行比较，这里用模糊数学方法对 同一案例进行估价，其误差具体数据列于下表5一2。 表5一2模糊数学法估价误差数据表
按照中误差计算公式可得: 48
由此可以看出，用模糊数学估价的精度，要远远高于传统比较法评估的精
度，这也是模糊数学在估价设想结果取值时的模糊性权重确定时的科学性以及 多层次综合计算的合理性(逐层次制约)所导致的必然结果。
第六章改进市场比较法的实例应用
第一节整理估价对象和备选可比实例的资料 一、估价对象概况
东方时代广场位于厦门市湖滨西路与禾祥西路交汇处的东南角，钢骨架结 构，2004年10月竣工，总建筑面积105268平方米，地下2层，地上32层; 其中1一4层为大型商场，5层为结构转换层，6一32层由三幢塔楼组成，用途 为住宅，总户数608户，地下车位243个。项目位于厦门思北片区，公交线路 发达，周边有第八市场、大同小学、故宫小学、六中、十一中、眼科医院、天 虹商场、好又多商场等，大多银行等金融机构均在附近有营业场所，工作生活 方便。
该项目第20层某单元建筑面积为134.25平方米，朝向为东南，室内中档 装修。该房产欲转让，申请进行价格评估，评估时点为2008年4月巧日。 二、备选可比实例概况
案例中，估价对象位于湖滨西路，通过市场调查，收集了与估价对象有关
的若干市场交易案例，根据相关替代性原理，按用途相同，地区相近(或同一 供需圈)，价格类型相同，估价时点相近，交易情况正常的要求，从交易案例中 选择如下六宗房地产作为备选可比实例。
可比实例A:华侨海景城，框架结构，建成于2007年，位于第12层，建
筑面积120.52平方米，交易日期为2008年2月，成交单价为11500元/平方米， 东南朝向，毛坯房。
可比实例B:慧景城，框架结构，建成于2004年，位于第8层，建筑面积
147.05平方米，交易日期为2008年3月，成交单价为10800元/平方米，西南 朝向，中档装修。
可比实例C:故宫裕景，框架结构，建成于2007年，位于第16层，建筑
面积160.57平方米，交易日期为2008年3月，成交单价为12600元/平方米， 西南朝向，毛坯房。
可比实例D:帝标海景，框架结构，建成于2004年，位于第25层，建筑
面积146.35平方米，交易日期为2008年4月，成交单价为14500元/平方米， 西朝向，高档装修，可观海景。 第六章改进市场比较法的实例应用
可比实例E:源昌国际城，框架结构，建成于2008年，位于第21层，建
面积153.45平方米，交易日期为2008年4月，成交单价为15500元/平方米， 南朝向，毛坯房。
可比实例F:信隆城，框架结构，建成于2004年，位于第15层，建筑面
131.7平方米，交易日期为2008年1月，成交单价为14800元/平方米，东北 向，中档装修。 第二节选取可比实例 、计算隶属函数
根据估价对象和可比实例的基本情况，选择对其价格影响较大而且在它们 间有异的因素作为评价指标。由于其交易情况均正常，交易日期与估价时点 接近，在此不作为评价指标。综合考虑后，选择繁华程度、交通便捷度、公 服务设施完备程度、环境景观、建筑设施设备、室内装修情况、朝向、楼层、 新程度九个因素作为评价指标。
根据估价对象及六个可比实例的具体情况，给出各实例特征因素的相应隶 函数值:
表6一1隶属函数值的确定表