苍山星海置业水泥厂项目
初 步 市 场 研 究 报 告
市场营销部
目 录
壹、市场研究
第一部分 项目概况
第二部分 苍山市场环境调查分析 第三部分 苍山房地产区域条件调查分析 第四部分 项目同类竞争市场态势调查分析 第五部分 项目市场需求特征和消费行为分析 第六部分 调研分析、结论
贰、市场定位建议 第一部分 整体开发总体定位建议 第二部分 项目目标客户群定位建议 第三部分 项目产品定位及调整建议 第四部分 项目价格定位建议
叁、销售执行模拟
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苍山星海置业水泥厂项目初步市场研究报告
壹、市场研究
第一部分 项目概况 一、宗地位置图
项目界址：项目南临埝桥路，东邻泉山路（规划路），北靠泉山。
二、宗地概况：
项目用地共三块，中间水泥厂原址为一期，东、西两块地分别为二、三期，总用地面积211008，总建筑面积256352，容积率1.21，绿化率42％。
其中住宅建筑面积214825平方米 商业建筑面积24718平方米 旅馆建筑面积13097平方米
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幼儿园建筑面积3712平方米
停车位773 个 其中室内停车643个 室外停车 130个
一期用地技术经济指标 总用地面积：94039 平方米
总建筑面积：117000平方米(加车库为138380平方米) 其中多层住宅建筑面积：107400平方米 商业配套建筑面积：9500 平方米 住宅车库面积（不计入总建面）：21480平方米 容积率： 1.24
三、宗地交通：
项目周边的交通比较便利，临贯通全县城东西主干道－埝桥路，东面邻即将开通泉
山路，城内交通质量较好；距高速公路车行约10分钟，国道约15分钟，通往全省及周边各地也比较便利。
四、宗地周边配套设施：
周边大型生活配套设施比较完善，有银座和宝庆两家大型超市，集贸市场、县医院、县一中都在项目的周边，就学、就医、日常生活必需品购买非常方便；县公安局仅一路之隔，相对治安条件较好。
五、地块周边景观综述：
地理位置优越，北靠泉山，景观资源丰富，拟计划将该山改造成为景观公园；苍山
地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水
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景提供较好的资源条件。
六、项目宗地SWOT分析：
S优势 1、 2、 3、
安全保障：宗地对面就是县公安局办公及宿舍，具有相对比较安全的区位条件； 生活便利：宗地距离县城最大的两家大型超市步行距离较近，购物十分方便； 就医方便：宗地距离县城医疗条件最好的医疗条件的县医院只有6、7分钟的车程，十分便利；
4、
学区优秀：项目临近县一中，教学质量和升学率较高，本项目可以就近入学，学区优势明显；
5、
上风上水，风水上乘：位于县城的东北部，属于上风口；地势较高，又北靠泉山，风水较好；
6、
景观独特，资源丰富：北靠泉山，景观资源丰富，苍山地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水景提供较好的资源条件。
W劣势
1、 北邻看守所，对居住环境影响较大，应尽快了解搬迁具体的时间；
2、 宗地的地质条件复杂，建安费用有可能增加，同样还增加了施工难度和工时； 3、 宗地的地平高差较大，对项目的建筑排布有一定影响；
4、 由于宗地在县城的东北部，距离现有的现热电厂较远，如果近期为项目提供集中供
热的可能性较小。
5、 目前宗地周围的商业和居住氛围还没有形成，缺乏人气效应。 O机会
1、 由于宗地原址是县最大的水泥厂，对周边污染严重；随着水泥厂的搬迁，居住条件
的改善，为本项目提供了较好的区域环境氛围；
2、 项目北靠泉山的区位条件，本项目可以在项目正式入市前加以改造，也为项目提供
较好山景观资源；
3、 宗地周边缺乏较有规模的商业配套设施，处于市场空白，也为项目打造主题商业街
提供了较好的市场机会。 T威胁
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