51.18公顷。 ? 商业金融业用地
规划在老城区珠山西路、埝桥路、文化路、塔山路围合的区域及其周围集中发展商业金融业、信息咨询业等三产服务业，形成县级商业中心。另外在东部新区、城西工业区、北部新区规划布局小型商业金融设施用地。
规划在城东高速公路连接线以西、206国道以北建设一处大型市场用地。将建材类、蔬菜批发等市场迁至东部。对原埝头建材市场和大蒜市场进行合理置换。保留塔山路副食市场。一些小型农贸市场随居住区开发配套建设。
? 远期规划城区商业金融业用地总面积为176.84公顷。其中市场用地为50公顷。
文化娱乐用地规划新增四处的文化娱乐用地，分别位于：城西工业园区管理中心、泉山与埝桥路之间、城东规划七号路与玉泉路的西北侧、中兴路与206国道（龙泉路）交叉口的东北侧；保留塔山路和中兴路的文化娱乐设施用地。规划在泉山路与埝桥路之间建设荀子纪念馆和苍山县博物馆，远期规划城区文化娱乐用地总面积位22.18公顷。
（三）综合交通系统规划
1、对外交通线路规划
规划由北部的宝泉路、西部汶河以东的汶河路、东部规划九号路、南部规划八号路来导流过境交通，苍松路向北、向南延伸与县域南北道路相连，泉山路向南延伸至三合乡。 2、长途客运站
规划将长途汽车站迁出城市中心区，在城市外围新建两处长途汽车站，分别位于
206国道与东环路交叉口西南侧合南环路西端，原址置换为商业设施用地。另外保留其塔县乡短途客运站。 3、路网结构
根据中心城的五个分区将道路系统划分为五个交通分区，各分区内部自成体系，相互之间联系密切，采用方格网加环路的形式融为一体。 （1）道路等级划分为红线宽度
城区道路由主干道、次干道、支路3格等级构成。主干道红线宽度30—50米，部分现状道路红线宽度为60米，予以保留。次干道红线宽度20—40米，支路红线宽度为15—20米。堤上滨河路的红线宽度为16米，道路红线宽度与断面型式按照《苍
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山县城规划道路一览表》要求执行。 （2） 路网布局
规划城区主干路网由“六横、八纵”构成。
六横：宝泉路、龙泉路（206国道），玉泉路、埝桥路、南环路、八号路。 八纵：汶河路、平山路、苍松路、泉山路、中兴路、东环路、九号路、临枣高速公路连接线。
5、广场规划
规划四处广场，均为集会、游憩性广场，具体如下：
? 城西工业园区中心广场，位于玉泉路与三号路交叉口南北侧，占地1.67hm2。 ? 塔山文化广场，位于塔山公元西，占地0.5 hm2。 ? 荀子文化广场，位于城东行政办公中心，占地1.6 hm2。 ? 城东行政广场，位于城东行政办公中心，占地2.0hm2。 （四）旧城改造规划
1、改造范围
东迦河以西的老城区均涉及旧城改造的问题，以东迦河、玉泉路、苍松路、南环路之间的旧村改造为重点。 2、用地调整
规划对城区因改制、转产而造成的闲置用地，以及准备出让、转让的用地，按照城市发展需要进行统一规划，并对一些污染严重的工业企业提出搬迁意见。 （1）酒厂
酒厂搬迁后，原址置换为居住用地。 （2）水泥厂、石料场
规划将苍山县水泥厂及第二水泥厂，迁出城区，苍山县水泥厂原址置换为居住河文化娱乐用地及城市修仙广场。第二水泥厂原址应复原植被，进行绿化美化，融入九顶莲花山生态公园，石料场用地置换为其他工业用地。 （3）泉山路集贸市场
该市场占用城市道路，严重影响了城市南北向的交通河环境卫生，规划将其撤消。该区域集贸市场随附近旧村改造统一规划安置。 （4）长途汽车站
规划将长途汽车站迁出中心区，迁至206国道与东环路交叉口的西南侧，原
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址置换为商业用地。 （5）市场调整
规划将埝头建材市场河大蒜市场搬迁至东部206国道与七号路交叉口东北侧的市场用地，将海天农资市场的用地扩大，西至珠山西路、南至南环路、北至塔山路、东至珠山东路。 （6）塔山公园
规划对东迦河、埝桥路、文化路、塔山路之间的用地进行整合，贯通山水，打造苍山山水景观的标志性地段，除保留一中和西南角部分商业设施外，其余用地均调整为绿化用地。 （7）文化路以西商业用地调整
规划将文化路、埝桥路、泉山路、塔山路之间的用地及新华路、珠山东路、塔山路、珠山西路之间的用地调整为商业金融业用地，统一规划，配置小型广场、停车场、绿地灯，建设苍山商贸中心，将其作为代表苍山经济繁荣的标志性街区。街区内的居住用地随周围城中村改造就近安置，街区内的工业用地搬迁至城西工业园区。 （8）冷库用地的调整
规划将小型冷库迁至东部新区集中仓储区。
（五）燃气规划
? 规划原则
积极发展天然气引入工程，在优先保证居民用气3的前提下，大力发展工业用气，合理规划天然气管网，稳步提高城市气化率。 ? 用气定额
规划确定苍山县城区居民天然气用气定额为2720兆焦/人·年，约合0.20标米
3
/人·日。
? 气化率
规划确定苍山县城区居民气化率远期至2020年达到80%。 ? 用气量
规划确定苍山县城区远期总用气量约为9.6万标米3/日。 ? 气源规划
规划在县城龙泉路东西两端各设天然气门站一座，规划西站同时为天然气储配
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站，每站规划占地30~40亩。
第四部分 项目同类竞争市场态势分析一、竞争市场分析
（一）苍山星海花园及周边市场竞争楼盘情况分析
竞争楼盘分布图
注：
1三庆·现代城 2阳光花园 3开元小区 4 贵翔花园 5锦绣花园 6平安苑 7莲花山城 8 别墅项目
1、苍山星海花园及周边市场在售楼盘分析
☆多层社区： ⑴ 三庆·现代城：位于苍山县东苑新区政府新办公楼北，小区总建筑面积131.2万平方米，
绿化率达65%，地上一层为车库，物业多重智能化安保系统。
区 位 开 发 商
苍山县东苑新区政府新办公楼北 苍山三庆置业有限公司 24
建筑面积 环境景观 交通状况 学区状况 项目规模 项目指标 容 积 率 物业形态 绿 化 率 总 户 数 物业类型 建筑结构 户型类型 产品分析 主力户型 面积范围 主力总价 层高、层数 进深、面宽 内部配置 公共部分配置 价格区间及均价 物业服务内容及收费 公开日期 交付日期 销售率 案场电话 131．2万平方米 小区自建254000平方米的娱乐公园 距新政府大楼5分钟左右 小区自建校区（招商项目） 一期开发3万平方米、300套左右 0．8 多层 65% 300套左右（一期） 住宅、别墅、商业 砖混 二房、三房 主力面积:103．8平方米,(91.80,221.00,227.60,177.20平方米) 11.4万 5层、3米 9.5米 10.7米 毛坯（厨房、卫生间贴瓷砖） 楼宇对讲 均价：1100元、1楼1088元、3楼1150元 、5楼950元 1．5元每平方米 2003年 现房 30%以上 5288123、5288800
⑵ 阳光花园：位于苍山县新政府办公楼西北，二期由4栋多层2栋复式组成。项目最大优
势就是紧挨县政府一期销售不错有人气。 区 位 开 发 商 建筑面积 环境景观 交通状况 学区状况 项目规模 项目指标 容 积 率 物业形态 绿 化 率 总 户 数 产品
新办公大楼西北 苍山县城市建设综合开发公司 小区南面是苍山县政府广场 紧挨县政府、东边是正在建设的科技会展中心 紧挨县一中新校区 二期100多套 现房 1．0 多层、复式 40% 一期100多套 住宅、复式 25
物业类型