总价的前提下，可考虑扩大两房的供应。
8、购房者对购房区域的看法
购房者对苍山楼市的看法是苍山的城市规划在整体向东西方向、局部向北发展，这不仅带动了苍山整个房地产业的发展，还为老百姓带来了更多、更好的生活空间。根据调查研究表明，关于住房区域和建筑类型的选择问题，苍山房产预购者表现在以下两点：多层2、3层炙手可热，至于二居室、高楼层复式房源、别墅也倍受关注，但供应量较少。 最后根据调查结果发现，苍山潜在消费者购房意向表现为： 有五成的消费者打算1年内买房，中青年购房者是购买主力，购房自住超过八成，投资升值的消费群体增加明显，新商品房是市场需求的主体，九成消费者有购买意向。 9、购房者的购买习惯：
（1）、在购买诱因方面，依次为安全、价格、品质、户型、配套、景观、学区、交通、就医； （2）、楼层选择：楼层首选为5＋2建筑类型（底层为车库）的3层，其次为2、4层，再次
为1层，对顶层（由于现在的房子隔热和防雨方面普遍不理想）有较大的抗性； （3）、已经接受坡屋顶的建筑形式，喜欢有阁楼赠送；
（4）、太阳能和供暖的设备和管道要到位，对管道天然气还没有统一的看法； （5）、当地的毛坯房交房标准是橱、卫为简装，瓷砖和洁具应到位。 二、需求市场结论：
通过对目前在售项目及未来项目的了解，未来区域市场的住房需求仍然较大，特别是高品质项目，迎合了居民改善居住条件的要求而受到了市场的追捧，可以看出本案有足够的市场需求支撑。
第六部分 项目地产初步市场研究结论
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一、 市场环境、产品、消费者、竞争的分析和总结
我们在前面对区域的宏观经济、开发环境、房地产整体市场水平、未来发展及竞争对手、产品及需求进行了一个简要的分析，通过分析我们得出对市场、产品及市场中的消费者的结论，我们在明示如下：
☆市场：苍山房地产行业受到当地经济的发展影响，市场正在起步阶段，发展潜力较大，人们收入的增加和需求的变化，为市场带来新的产品需求，我们认为今明两年的苍山房地产市场的需求潜力较大；随着“莲花山庄”、“平安苑”、“贵翔花园”、“锦绣花园”供应量的增加以及产品的升级，竞争压力同样也在加大。对于在市场中的各个项目来说，争夺有限的区域市场需求将是开发的众众之重。
从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然正处于卖方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异不大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，将会给本案创造一个绝佳的市场机会，但是怎样在众多的项目中脱颖而出对于我们的项目至关重要。
☆产品：在苍山的房地产市场中，应该说我们的产品规模是最大的，但怎样把我们产品做成市场上最好的，在本案的市场定位、产品定位、价格定位方面一定要与未来销售价格相符。只要我们能让消费者实际感受到产品，看到项目的产品价值，那本案必然会成为市场关注的热点，成为市场的领跑者。
☆消费者：目前在苍山当地的消费市场中，主要以工薪收入的公务员、效益好的企业职员阶层和小私营业主为主，但随着当地矿业和蔬菜产业的发展，相关产业也随之发展，产生了一批富裕阶层成为一些高档产品的主要客源。因此，也就说明他们是我们的主要目标消费群体，是我们产品信息释放的主要渠道之一。 二、 项目开发前期的市场结论
随着市场的不断成熟与市场供给量的不断扩大，仅靠单一变量决胜负的时代已不复存在，我们将面临的是正在成熟的消费市场，市场是不断变化的，市场竞争的不断加剧预示着本地房地产行业的风险性将要加大，因此它也必然要求房地产开发商具有高度的前瞻性、敏锐的市场触觉以及快捷的应变能力。
贰、市场定位建议
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第一部分 整体开发总体定位建议：
在分析了市场之后，我们也就得出了我们项目的定位方向：
制造项目关注，高调塑造市场形象，提升项目整体价值，增强产品品质，成为市场关注的焦点，作当地最好的楼盘。 第二部分 项目目标客户群定位： 1、 目标客源主要特征：
1） 年龄多数在30——45岁之间，现在至少已有一套住房， 置业目的集中于为了改善
原有的居住环境。以换房为目地的居多； 2） 自有可支配资产在10－40万之间；
3） 他们处于事业发展的黄金阶段，生活比较稳定，有较强购买力，需求保持平稳状态； 4） 注生活环境，注重生活的私密性和安全性； 5） 家庭人口为3——4人，两代居多；
6） 对高档楼盘比较向往，对判断高品质楼盘的标准还不是很明确，跟风现象明显； 7） 对治安、小孩教育、环境的要求质量较高，家庭生活品味较高，有自己的见解和认
同度。
2、 客源社会特征分类：
1） 中档房以较好企事业单位的员工、公务员、小私营业主为主；
2） 高档房以矿主、规模较大的蔬菜经营者、运输经营者和其他大私营业主为主。 3、 客源区域分类：
1） 县城区内为主要目标客源区域；
2）周边的村镇等其他区域由于受距离和区域个案竞争的影响，份额很小。
较重要的是：开发商实力，有升值潜力。等因素则普遍得到认同，二次置业者对升 4、目标客源物业价值取向分析：
最重要的是：治安状况，房屋质量，地理位置。
此外，升值潜力的期望并不一定代表投资回报，在此类置业者观念中也较少具投资性质，但物业的升值意味着个人不动产的增加，置业时则期待着这种附加价值。 第三部分 项目产品定位及调整建议
一、规划设计建议：
1、由于受周围生活、休闲等设施的严重匮乏，建议小区设中心景观区域，会所设在小区外，并靠近主入口，将内部生活配套商业化，以形成小区内居民即生活便利，又
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使商家有利可图。
2、小区可在区内景观较好的位置设计少数的双拼或联排别墅，为二期或三期价位提升作一个很好的铺垫，同时也在一定程度上提高了项目的产品档次。 二、环境设计建议：
小区环境设计是唯一体现本项目比其他竞争楼盘优秀的最直观的因素，它不单是自然的创造，还是都市文脉的延伸，通过内外部环境的分隔，小区环境给社区创造一个邂逅、交流的机会，建立一个充满生气、轻松、友好、健康的社区。
从市场表现上看，著名的景观设计单位往往成为一个楼盘的重要卖点并有力的促进销售，建议本项目引入著名的景观设计单位作为项目的景观总体规划的设计单位，也以便于宣传。 三、物业服务建议：
由于当地的治安条件较差，消费者非常关注小区的安全问题，因此，本项目保安服务质量必须保障，并即时兑现。同时建议与临沂的名牌物业联合，以提高项目物业形象。售后服务是一种承诺，良好的信誉将给未来的销售带来不可估量的效果。 四、关于项目分期建议：
由于当地每年的去化量有限，建议本项目名义上分二期，实际上分三期；名义上分二期，对外不至于造成发展商实力不足的印象，实际上分三期，则有利于资金的分期投入平衡发展，同时不会给发展商带来太大的资金压力。
根据本项目的规模， 原则上首期应为总量的30%－即40000平方米，首期推出主力房型和次主力房型，进行市场试探，了解需求情况；在首期销售进入后期的时候，可以开始二期的内部认购，二期推出大房型和联排、双拼别墅，这种做法则会形成这种时序安排的作用是：一是形成热销的氛围，二是物业价格的自然提升，形成一个较有吸引力的升值空间。
整个项目预计三年内可以完成。
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五、住宅户型配比建议： 面积范围 （公差:正负5％） 二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 别 墅 90－100/m 105-120/ m 130-140/ m 150-160/ m 联排（四室两厅三卫） 面积：（220－240/m） 双拼（五室三厅三卫） 面积：（280－300/m） 合计 100％ 940 120000 222222户型 比例 14％ 36％ 30％ 10％ 10％ 总套数 （928套） 175 385 260 75 45 总面积 （平方米） 16800 43200 36000 12000 12000 第四部分 项目价格定位建议
一、我们的价格能否突破苍山县城区价格上限？
根据项目项目整体定位、自身因素及产品成本增加，本案将在居住、环境、物业安全保障和品味方面进行整体提升，把项目塑造为苍山县城区内最好的楼盘，而在楼盘价格上能否符合项目的定位将是我们所关注的。 1、定价策略
在定价标准上将综合以下几方面因素：
A、苍山地区经济的发展，县城市政设施的完善，房地产基础设施的改善情况。 B、区域房地产市场正在启动，预计今、明两年的市场竞争将会加剧。
C、项目所处县城区内和本项目具有相同性质的物业，结合其自身的产品质素、地理位置、
景观的优劣势及物业管理水平。
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