一、苍山房地产市场发展状况分析 （一）房地产市场供需状况分析
1、 房地产开发量持续增长：
近年来苍山县房屋开竣工情况
年 度 施工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米）
苍山县的房地产发展才刚刚开始，自2004年以来，房地产开发呈现快速增长势头。房地产投资额持续上升，2004年来分别为4381万元、3600万元，预计2006年的投资总额在8000万元左右。房屋开竣工面积也不断增加，2005年施工面积约12万平方米，较上年增加20650平方米，竣工面积5万平方米，较上年增加22752平方米。可以看出2005年是房地产发展迅速的一年，开工和施工面积增幅较大，2006年又准备加大房地产开发力度，计划完成房地产开发投资8000万元，施工面积预计近20万方，2006年竣工面积可达10万方以上。以上可以看出2006年的房地产发展将会非常迅猛，竞争也日趋激烈。 2、 市场需求攀升
苍山县场商品房需求急剧攀升。2004年商品房销售面积为12730平方米， 2005年商品房销售面积约为10万平方米，根据相关部门统计提供，2006年的商品房需求量预计为15万方，可以预见，房地产住宅类和商铺的需求量均不断增加，需求大于供给，房地产市场将在几年内保持旺盛的发展势头。 （二）近期苍山房价走势
苍山县房地产开发尚处起步阶段，房价上涨速度较快。2005年上半年，县城地区多层价格保持在每平方米800-1000 元，均价为950元/平方米；今年（2006年2月）已上升至1100-1500，最高可达每平方米1700元，均价为1300元/平方米，涨幅为36.8%,上升势头迅猛。预计06全年的涨幅仍会在15％－20％的高位区间增长。
2004年（平方米） 99350 27248 2005（平2006（预同比增速 方米） 计） 120000 50000 20．8％ 83．5％ 200000 100000 同比增速（预计） 66．7％ 100％ 16
（三）近期土地供应状况及价格走势
在土地一级市场上苍山近年来土地供应目前还不规范，一直保持低水平状态，经常出现工业用地、划拨用地变为房地产开发用地的情况，本项目也在办理由工业用地转为住宅开发用地的相关手续；供应的增幅不大，每年供应量在100亩以内，土地市场还需完善。
1、苍山县近期土地供应部分情况（见附表）
名 称 位 置 中兴路中段(城区四级) 南环路东段（城区三级） 县卞庄镇 性质 类型 面 积 （平方米） 12140.00 收购价 (万元) 240.80 来 源 时 间 中兴路拓建 国有 商业 政府储备 04.9.14 县饲料厂 临沂市医药公司 县公司生产资料公司 县工艺品厂 合 计 国有 国有 国有 国有 工业 商业 工业 商业 12165.30 21834.46 9203.40 17704.80 215.25 805.36 560.49 279.58 政府储备 04.12.6 政府储备 05.6.15 政府储备 05.6.15 政府储备 05.7.14 73047.96 2101.48 2、土地价格参考（附表） （四）区域房地产市场特点分析 ?
新的住宅供应体系建立，住宅消费刚刚启动。
苍山房地产市场处于一个起步阶段，到2004年底土地供应量及房地产开发投资额都很少；2005年全县开发约10万平方米，完成投资只有0.36亿元，开发土地面积约311688平方米，住宅供应体系初步建立。房地产开发投资额所占当年GDP比重仍然很小，未来发展潜力较大。
年份 2004 2004
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二手房交易基本还未形成
目前，由于苍山的房地产市场刚刚起步，三级市场还未形成，二手房交易急不
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房地产开发投资 0．4381亿元 18.95亿元 国民生产总值 81亿元 350亿元 所占比例 2.85％ 5.4％
活跃。 ?
单位自建小区在新建楼房中占有较大比例
商品房逐渐放量的同时，单位自建小区仍占有较大比例，主要满足单位员工需求，基本不对外销售。不过产品户型的设计和配套方面普遍水平较低，职工由于日常的水、电、供热费用的收费标准较低，可以有效节省，一般还都居住在这些自建小区内。 ?
消费者对楼层喜好有极大的统一性——三层以下的楼层销售良好
当地居民已经习惯了居住自建房，不喜欢太高的楼层；另外苍山楼房的楼间距虽不大，但层数不高（一般五层），低楼层的光线较好；北方比较干燥，现在市场供应的房源一层普遍都做车库和库房，所以不存在低楼层潮湿的问题。因此三层以下的楼层销售良好，价位也相对较高，一般是二层最贵，一层、三层次之。 ?
房型偏大 ，以三房为主
由于当地居民的户均人口在3.5人，消费者喜欢三房的户型，调查目前在售楼盘可以相对看出，面积一般在105—130和135－160两个档位区间。以120-160平方米的三房为主，二房很少（例如三庆现代城、阳光花园都是少量房源），四房和带阁楼的房源有少量供应。有些楼盘全部是三房，如平安苑、贵翔花园、开元小区等。 ?
以自用需求为主，投资市场尚未形成
苍山房地产市场处于一个初步发展阶段，内部可以推动投资的资源少，别墅类社区、高档公寓社区等投资物业基本缺乏，小型商业用房同时缺少外部带动投资房发展的力量小，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅、商铺的用途大部分为自用，用于租赁的比例较小。 ?
外地开发、营销商带入先进的开发、营销理念和手法
近年来，由于个别外地开发企业、营销公司的进入，给苍山的房地产发展注入了活力。营销上，江西、临沂等营销代理公司进入苍山，带来一些先进的营销观念，如三庆现代城，该盘在楼市等宣传道具的制作上，已经在提升苍山的楼盘营销水平，在楼盘包装上和营销上赢得了市场较大关注。因此，营销新思路的引入，在中小城镇，往往会引起全城市场的关注，甚至成为楼盘的卖点之一。 ?
苍山的天然气和冬季采暖供热基础设施还没有到位，对于居民的居住条件相对较差，同时也制约了房地产的发展。
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（五）结论
1、供应量逐步加大，住宅项目遍地开花：
随着这两年苍山农业和矿业经济的崛起，房地产也开始发展，居民居住条件不断改善，2004年人均居住面积19平方米，接近小康水平（人均居住面积25平方米）；伴随着市政基础设施的不断完善，房产开发力度的加大，住宅项目遍地开花，规模也在逐步增大，供应量激增。 2、楼盘销售速度较缓，去化速度较慢：
目前整个在售楼盘的去化速度较慢，据调查，一些销售率在50％以上的楼盘大多经历了一年以上销售周期。目前在售和即将推出的供应量在10万平方米左右。 3、 自用需求为主，投资市场尚未形成：
苍山房地产市场产品同质化较严重，投资物业较缺乏，同时外部带动投资房发展的力量小，如缺少外地如江浙投资客的推动，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大部分为居家生活型。 4、在建小区的规模逐步扩大，配套也在逐步完善：
从楼盘规模来看，还处于小打小闹的状态向规模化发展阶段，目前在售的楼盘规模以3-4万平方米的为主，占到70％，配套设施也处于逐步完善阶段。
二、苍山2020年整体规划概况 （一）中心城市发展前景预测 1、城市职能定位
是全国有影响的蔬菜加工合农副产品集散地，是临沂市域的二级城镇，是县域矿产资源开采加工基地，是以山水为生态特色的适合居住的现代化城市。 2、城市性质
县域矿产资源综合开发利用基地，以发展农副产品加工为主的现代化山水园林城市。
3、城市用地发展方向
近期城市向东向西发展，继续开发建设西部工业区、完善东部新城区。远期向北发展，建设北部新区。南部控制发展。 4、城市规模
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近期2010年，城市人口20万人，用地23.95平方公里，人均用地119.8m2/人。 远期2020年，城市人口30万人，用地35.28平方公里，人均用地117.6m2/人。 远景2021年以后，城市人口达到规模50万人左右，用地规模约60平方公里。 5、城市布局结构
确定城市布局结构为“二轴、两带、四区”，
二轴：即以中兴路和埝桥路为城市南北方向和东西方向的空间发展轴。 两带：以九顶莲花山脉和东迦河为城市生态景观带。
四区：指城西工业区、老城区、东部新区、北部新区。其中城西工业区为城市主要工
业企业集中地，配套部分仓储设施及其他管理服务设施。老城区以商贸服务和居住生活为主，东部新区以行政办公和生活居住、仓储物流为主，北部新区以生活居住和综合服务为主。 6、城市规划区范围
本次规划确定城市规划区范围包括卞庄镇、神山镇、磨山镇、贾庄乡、向城镇、兴明乡的现状行政区域，总面积500平方公里。 （二）城市总体布局规划
用地布局规划 （1）居住用地
居住用地主要布局在苍松路以东的老城区合东部新区、北部新区，对城中村庄 按照城市居住区的标准进行改造，对其用地进行整合，将分布在规划工业区的村庄逐渐搬迁道城市居住区中。远期规划居住用地总面积为959.61公顷。
（2）工业用地
工业用地主要集中布局在城西工业园，保留苍松路东侧部分工业用地和城南造纸厂及其附近部分工业用地。元气规划工业用地总面积为746.71公顷。 （3）仓储用地
在孤山以西、苍松路南段东侧以及城东206国道以北规划三处集中的仓储区，远期规划仓储用地总面积为190.55公顷。 （4）公共设施用地
? 行政办公用地
规划该类用地逐渐向东部新区集中，围绕政府形成行政办公中心。另外在北部新区、城西工业园区布局部分行政管理设施用地。远期规划行政办公用地总面积为
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