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三房是苍山的主力房型，市场需求量较高。对客厅的朝南开始有所要求，对2个卫生间的要求不是很高，目前房屋内部的配置要求：厨房卫生间贴瓷砖、简单的洁具、内墙刷涂料，楼宇门、防盗门、公共楼梯部分有的贴瓷砖或大理石、有的是水泥地面。
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苍山人民对小区的安全很注重，现在新建的楼盘大多承诺客户有保安巡逻，部分小区主路口装监控系统、物业管理不是很完善，小区的物业管理和保安系统是现在住房的一个卖点。现在小区的物业费基本在每平方米0。1-0。2元之间。
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本县所建的楼盘基本上都是5层（不含地上一层，地上一层为储藏室或车库,层高为
2.18左右）,层高为2.8-3.0米，储藏室面积在12-15平方米价格在500-700元之间，车库面积在19-25平方米之间价格在1000-1200元左右。
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调研的6个楼盘中2006年都能交房。本县有很多客户都是等房子基本盖好之后才会购买。因为本县面积很小，时间观念也不是很强，只要小区建的好，周边配套完善的话，客户对区域的要求应该不是很大。
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在区域价值提升的同时，随着一些品牌、外地开发商进入本市场，目前新建项目的产品品质也开始提升。
二、竞争市场结论
? 由于目前本县房地产市场起步时间较短，市政各项配套设施还不完善；开发
商的建筑水平及质量不高，导致目前市场所供应的产品的品质不高，还不能完全满足购房者的需求。
? 目前竞争市场的项目的规模普遍较小，楼盘分布区域分散，开发水平较低，
供应的产品较单一、同质化，基本以五层的多层住宅为主。
? 该区域地价较低，开发水平较低，需求潜力还没完全挖掘出来。随着区域环
境的改善，需求的增加，开发商只要通过建设较高品质的物业，提升整体开发水平，投资将有较大的回报。
第五部分 项目市场需求特征和消费行为分析 一、苍山房地产消费群体需求特征研究
苍山县作为山东的重要蔬菜基地，根据其经济发展以及房地产特征，使苍山有着自己特
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定的消费群体。首先我们根据与房地产相关部门和消费者的访谈，对消费者的购买需求调查来了解有关信息。
调查内容主要是分析苍山的潜在消费者的购房意向，包括潜在消费者的购房预期时间、购房目的。在接下来的内容中，分析苍山消费者对面积、价格和户型的偏好，对区域和建筑类型的选择以及收集房产信息的来源等问题。 1、消费趋势分析：
房地产市场化运作才刚刚开始，单位内部集资建房现象依然存在；整个市场由于受到需求限制，年去化量只在10万平方米左右。
通过走访和业内人士的沟通了解到，当地的单位集资盖房和团购现象依然存在，在2004年山东统一出台了禁止单位集资建房的法规后才逐渐开始在市场上购房；中档房以较好企事业单位的员工、公务员、小私营业主为主，高档房以矿主、规模较大的蔬菜经营者、运输经营者和其他大私营业主为主。整个房地产市场由于受到需求限制（苍山县的城区人口只有15万人，户均人口在3.5人，约有43000户），苍山的周边辐射目前还不强，2004、2005年的销售总面积分别为3万平方米、10万平方米左右，去化量不大。 2、消费群体年龄分析
经市调研究发现，计划1年内置业的购房者中，30～40岁的购房者所占的比例最高，达到了40.8%。
中年购房者，购买力较强，对商品房需求保持平稳状态： 30～40岁之间的购房者，置业目的集中于为了改善原有的居住环境。他们处于事业发展的黄金阶段，生活比较稳定，有较强购买力，需求保持平稳状态，计划1年内、1～2年和3～5年内买房的需求比例依次为：31.7%、35.4%和25.4%，其中二次或多次置业的人群较多。
由此，可以看出：中青年消费者是苍山楼市商品房的购买主力，计划在近1年内购房的，占所有购房者的78.5%。
由于事业刚起步，29岁以下的购房者基本都是一次置业，在1年内购买力偏弱，购房置业的较少，必须借助父辈的财力来购房。他们的潜在购房需求随着时间的推移是呈逐年递增趋势的，在1年内、1～2年和3～5年内，所占比例依次为17.5%、25.8%和45.8%。随着
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事业逐渐进入稳定阶段，他们的收入会有所提高，购买力也会有所增强，需求增长较快。可以断定，这些年轻消费者正逐渐成为未来市场的购买主力。
中老年购房者，生活稳定，需求较小：相对来说，45岁以上中老年人总的需求较小，在1年内、1～2年和3～5年内，他们需求比例依次为14%、16.7%和14%。年龄在41～45岁之间的中年购房者，在整个购房需求上呈逐年小幅度递增趋势，所占比例依次为6%、8.4%、14.1%。
3、购买目的：
苍山商品房消费者的购房目的还是以自住为主（包括结婚买房），达到了8成以上；只有少量长期投资升值（包括购房出租）和其它目的的购房者。
购房自住包括改善居住环境的二次置业（单位分房为一次置业）和结婚买房，仍是苍山楼市的需求主体。这些购房者的生活水平有所提高，且具有较强的购买能力，他们对现有的住房条件感到不满意，或以往租住他人住房，所以进行购房或再次置业。结婚买房的消费者，年龄相对较小，为了结婚不得不购房置业(这些购房者占总消费者的13.9%)，显然他们购房也是用于自住。其中70%的购房者在市场上一次置业。
总的购买目的，有这样几点：中青年购房者是目前苍山楼市的主消费群体，近1年内购房需求所占比例较大，接近八成；为了改善原有的居住环境，八成以上的消费者购房自住；随着更多楼盘的亮相，超过九成的准购房者计划购买新商品房。
4、购买种类：
目前市场上对住宅房的需求情况，通过本次调查可以得到了解：苍山房产市场的主体需求产品是多层的住宅房，占总需求比例的88.2%； 别墅和二手房比例均较少。
5、购买总价分析
根据苍山楼市房价情况，多层的整体均价在1300元/平方米，两房的总价在15万元左
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右，三房的总价在20元左右。 对于这样的价格，苍山购房者一般是比较接受的。
? 第一群体：接受房价在15万以内和15～20万元的消费者。他们主要是经济性商品房和
中档价位的多层商品房的消费者。计划购房总价在15万以内、15～20万元的消费者，所占比例依次为15.9%、68.1%。从这可以看出，20万元以内特别是15～20万元的商品房，是许多普通老百姓愿意购买的，也反映了苍山目前的平均生活水平。
? 第二群体：接受房价在 20～40万元的消费者。这些消费者占10.8%，主要是计划购买
房价在20～40万元之间的中高价位房，他们代表着苍山中、高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较集中，购买多层、叠加和联排的消费者相对多些，依次占76%、购买叠加（当地称复式）的有 8.6%， 7.9%的消费者打算购买别墅，还有7.5消费者想购买小高层。
? 第三群体：能接受房价在50万元以上的消费者。他们主要是购买房价在50万元以上的
高价房，这些群体属于高收入者，家庭月收入在20000元以上。在所有消费者中，这类消费者所占比例较小，约为3.2%，他们主要是计划购买别墅的，在苍山市场，还有极少部分消费者表示有购买高档别墅的意向。
6、购买单价的接受能力上，消费者选择比较清晰
在分析了消费者购房总价的接受能力之后，消费者接受单价显得比较清晰，这与他们所选建筑类型和区域有关。接受单价在1000～1200元/m2的消费者达到了35.3%，接受1200～1400元/m2、1400～1700元/m2的依次占28%、18.2%。从这组数据可以看出，苍山购房者接受的单价与06年2月份房产市场价格相符；根据目前苍山楼市来看，房价还处于起步上涨阶段，价格的上浮空间市场是否能满足老百姓的需求，还有待于苍山楼市的发展。
7、购买面积分析
调查发现：苍山购买者的面积偏好集中在100～140m2之间的三居室，占总需求的73.1%。
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在购房者接受的总价与面积的比较来看，消费者在单价的选择上，对户型的要求，更多消费者喜欢购买三居室，这种户型满足了普通消费者的基本需求。从目前来看，苍山的二居室市场潜力较大，将来可占到15％左右；四居室以及其他居室的消费者，也有一定的比例约占11.9%，这些消费者为了使自己的生活空间更大、环境更舒适，而选择这些户型。
? 购房者的面积偏好在80～120m2之间，需求超过七成
面积大，购房者生活空间就大，舒适度就会增加。目前，根据面积的选择可以把苍山老百姓可分为三个群体：
第一群体：选择100～140m2面积商品房的消费者。七成以上消费者需要这样面积的住房来改善自己的生活，达到73.1%。根据目前苍山供应市场来看，这种面积的商品房也是需求量最大，也是最好销售的。其中，选择120～140m2的消费者占38.8%，选择100～120m2的占34.3%。
第二群体：选择140 m2以上面积商品房的消费者。这类消费者需要更多的空间来满足自己的生活需要，能接受的商品房总价集中在20 ～40万元左右；买别墅的购房者，他们的总价接受能力在50万元以上。这类消费者约占11.9%。
第三群体：选择100 m2以下商品房的消费者。这类消费者目前的家庭人口较少或者处于事业的初期，就目前的家庭人口、生活状况来看，不需要大面积的住房条件。这类消费者占15%。
? 二居室、三居室将成为楼市未来主流需求
目前，苍山老百姓购买户型主流需求将由单一的三居室转变为以二居室、三居室，依次达到20.2%、65.6%，一居室、四居室及其他户型的需求相对较少。
目前苍山老百姓对商品房的价格、面积和户型的选择，可以总结为：超过七成老百姓预购总价在20万元以内商品房，需求以100－140平方米的三居室为主，开发商在控制好
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