房产估价报告 力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果将随之发生相应变化。
(2)估价结果未考虑未来可能发生的处臵风险。但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。
(3)估价结果中估价对象及其运营企业已承担的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响。
4、本估价报告应用的限制条件
(l)本估价报告按估价目的提供给委托人使用，不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后做必要修正，甚至重新估价。
(2)本估价报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
(3)委托人以估价对象作投资，应先征得所有权人的同意和相关管理部门的批准。 (4)本估价报告应用的有效期为自出具估价报告之日起一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
XXX房地产评估工程咨询有限公司 2014年6月20日
房产估价报告 强制变现分析和风险提示
一、变更能力分析
1、估价对象通用性、独立性或者可分割性分析详见下表：
估价对象通用性、独立性和可分割性分析
序
影响因素
号
估价对象证载用途、实际用途均为工业，其目前状态
1
通用性
为工业，其通用性一般。
由于各估价对象产权情况明晰，平面按工业布臵，目
2
独立使用性
前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较好。
3
可分割转让性
估价对象为工业厂房，房地产可分割转让性一般。
变现能力分析
2、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现会受到估价对象所在区域市场发育完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间更长以及其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场的50%左右，详见下表：
估价对象变现折减因素、折减率
序
影响因素
号 1 2 3 4
买方市场有限需求 快速变现方式，时间限制 拍卖等方式中介费用
买方市场客户购买处臵资产的心理
15% 10% 5% 5% 折减率%
房产估价报告 5
其他不可预见因素 合计
15% 50%
3、根据当前现场处臵同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为6个月左右。
4、估价对象最终变现价款一般须优先支付以下交易税费 1）交易拥金：约为成交价格的3%-5%； 2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.54%； 3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；
4）土地增值税：按成交价格比原开发或购臵成本的增值额一定比例； 5）土地交易手续费：按面积计算为3元/平方米；
6）其他相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。 5、处臵变现后的债务清偿顺序
债权人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：
1）实现债权的有关费用；2）利息或者违约金戈铁马3）借款本金。 二、风险提示说明 1、有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
根据《国有土地使用权证》其土地使用年限剩余38.25年，一期建筑物目前已投入使用，但第二期健身场馆和8#厂房因正在规划中,待引入投资后方可续建。
本次估价所对应状态为估价时点状态，未考虑不可确知的后续建造或装修改造的影响。
2、房地产市场变化情况
房产估价报告 目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定的影响。特请报告使用人注意。
3、估价报告使用提示
委托人对评估报告使用人使用报告的提示如下：
1）估价对象为工业用房地产，报告使用人应注意园区工业政策性的影响，应特别注意园区内对工业产值和生产对象的要求不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程序下降的影响。
2）根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其市场价值还受以下几个方面的影响或限制：
A、交易协商期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指维护工程款、交易费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等；
B、人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
C、经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产市场价值进行再评估。
XXX房地产评估工程咨询有限公司 2014年6月20日
房产估价报告 房地产估价结果报告
一、估价委托方
安徽广和投资担保集团有限公司
二、估价方
全称：XXX房地产评估工程咨询有限公司 法定代表人：XXX 法定住所：XXX
估价资质:三级(暂定)证书编号:GB1301 三、估价目的
为委托方招商引资确定房地产价格，提供参考依据而评估房地产市场价值。
四、估价对象 1、实体概况
委评估房地产位于位于芜湖县湾沚镇新联村芜湖机械工业开发区（现称安徽新芜经济开发区）工业大道与纬一路交汇处东南角，本次委估对象主要为委托方拥有的国有土地使用权面积66667.00平方米，
工业用房总建筑面积23,199.69平方米。经现场勘察，委估房地产为统一设计，统一发包施工的工业房地产项目，于2007年12月竣工投入使用后日常维护较好，外观整洁，工业平面布局合理，主厂区分为综合办公区、生产区和职工生活区，有利于工业生产，能发挥房地产最大效益。
因委估工业房地产项目统一建造和统一日常维护管理，各类建筑物经