房产估价报告 下：
⑴保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现在房地产价值。
⑵装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用为最为有利时，应以装饰装修改造但不改变改造后的房地产用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。
⑶改变用途前提：改变估价对象用途再予以利用最为利时，应以改变用途再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途的条件是改变用途后房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于瑞状用途的房地产价值。
⑷重新开发前提：对估价对象进行重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发再予以利用为前提进行估价，对估价对象重新开发的条件是重新开发完成后房地产价值减重新开发的必要支出及应得利润大于现有的房地产价值。
⑸上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再利用最为有利时，庆以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地
房产估价报告 产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为新芜开发区内的工业房地产，估价对象现出租作为工业使用，估价对象所在厂区，规划、建筑结构合理，耐用性好，功能齐全，保养维护良好。估价对象约建于2007年12月，工业装修较为简单成新度也较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为工业，按现行政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持工业现状使用。
3、最佳规模与最佳利用分析
⑴收益递减原理：对一宗土地的开发利用强度，如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数，超过一定限度后，收益开始下降。估价对象位于安徽新芜开发区，区内邻近产业聚集度较高，估价对象所在厂区，相比邻近工业企业，估价对象规模中等偏上。
⑵均衡原理：是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用。估价对象所在厂区平面布臵科学合理，生产与生产配套、生活配套用房面积配比适中，估价对象的土地与建筑物组合方式是最佳的。
⑶适合原理：是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。估价对象位于安徽新芜经济开发区，所在区域已形成良好的工业氛围，是芜湖市重要的工业区，产业聚集度较高，估价对象非常适合作工业使用。
房产估价报告 综上分析，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业房地产使用为最高最佳使用。
六、估价方法适用性分析 1、估价方法的选取
通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法和长期趋势法等其他方法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地房地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
⑴估价对象法定批准用途为工业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
⑵估价对象法定用途为工业，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可能获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
⑶估价对象所在区域工业房地产市场发展一般，同一类型工业物业近期成交案例较少，且无法获取，故不适宜采用市场比较法进行评估，但类似工业用房的租赁案例较多，故可以采用市场比较法在收益法中进行租赁价格评估。
⑷委估对象为独立开发的整体工业项目房地产，具有独特设计或者说是为了只针对工业投资人这一特殊使用者需要而开发的房地产可以采用成本法进行估价。
⑸长期趋势法的估价对象是价格无明显季节波动的房地产，估价人员无法获取委估对象过去和现在较长时期真实的历史价格资料，故不宜采用长期趋势法等其他方法进行评估。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，
房产估价报告 我们认为最适宜采用成本法和收益法进行评估。
2、估价方法的定义和技术路线
⑴成本法是根据估价对象的重臵成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。
成本法估价技术路线：估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用成本逼近法和市场法进行测算，得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定工业房地产单价,从而估算出估价对象的客观合理价格或价值。
⑵收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
收益法估价技术路线：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。首先通过市场调查，了解估价对象类似房地产的正常净收益，然后通过 预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
七、估价测算过程 Ⅰ.成本法 ㈠.公式：
房地产价格＝土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
房地产价格＝国有土地使用权价格+建筑物价格
＝[（土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资
房产估价报告 利润+土地增值收益）×年期修正系数]+（建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）
因此，我们首先进行国有土地使用权评估： ㈡．国有土地使用权评估 1、地价定义
⑴、用途设定：估价对象土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007的规定，此次估价设定用途为工业用地。
⑵、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）及场地平整，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）和红线内场地平整。
⑶、土地利用和规划条件说明：待估宗地土地使用权总面积为66667.00平方米。根据委托方提供的房地产权证，待估对象地上已建工业厂房23,199.69平方米，土地利用状况一般。地块规划容积率为≤1，本次评估取芜湖县工业用地的平均容积率1。
⑷、土地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有出让土地，土地出让年期终止日期2053年9月3日，至估价基准日土地剩余使用年期为39.25年，此次评估土地使用年限按土地剩余使用年期39.25年设定。
⑸、土地使用权价格类型设定：估价对象评估基准日时为国有出让土地，土地使用权价格是指剩余使用年期为39.25年的出让土地使用权价格。
本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限条件下于基准日2014年5月31日土地使用权价格。
2、区域因素