房产估价报告 房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，取得最大的收益。
3、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
4、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
5、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
5、谨慎原则
在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计委估房地产在交易时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
房产估价报告 九、估价方法
估价人员认真研究了委托人提供的相关资料并进行了实地查勘和市场调查，根据估价对象的特点、估价目的和实际情况，选取了以下方法进行评估。
1、根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法经市场调查，在芜湖县工业用房交易较少且同等规模工业用房的交易案例无法取得，但是同类工业房地产项目的土地交易市场和租赁市场较为活跃，且能取得类似国有土地权及厂房的租赁价格案例，所以选取收益法结合市场法为第一种估价主要方法。
2、估价人员考虑到该估价对象作为工业用房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价主要方法。估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用成本逼近法和市场比较法进行测算，得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定工业房地产单价。
3、对上述两种方法所结果进行相互结果验证，在结果差距不大的情况下，进行加权算术平均后，确定最终的估价结果。
本评估报告采用成本法和收益法进行评估, 并结合评估人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。
房产估价报告 十、估价结果
本评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象于估价时点在评估假设的条件下，可能实现的市场投资价值为：
委估房地产，建筑面积总计23,199.69 平方米，国有土地使用权66667.00元，在估价时点的评估总值为人民币3997.35万元，大写人民币叁仟玖佰玖拾柒点叁伍万元，评估单价为按建筑面积每平方米1723.02元。
十一、估价作业日期和估价报告应用的有效期限
本次评估估价作业期为2014年6月6日至2014年6月20日 根据估价规范的规定，本估价报告的使用期限为自出具报告之日起一年内有效，在该期限内实现估价目的时可使用本估价报告。
十二、估价人员和估价机构签章
中国注册房地产估价师: XXX 注册号 XXX
中国注册房地产估价师:XXX 注册号 XXX
XXX房地产评估工程咨询有限公司 报告出具日期：2014年6月20日
房产估价报告 芜湖机械工业开发区广和投资担保集团有限公司工业房地产价值评估
技术报告目录
一、 实物描述与分析…………………………………………………20 二、 权益描述与分析…………………………………………………22 三、 区位描述与分析…………………………………………………22 四、 市场背景描述与分析……………………………………………24 五、 最高最佳分析……………………………………………………25 六、 估价方法适用性分析……………………………………………28 七、 估价测算过程……………………………………………………29 Ⅰ、成本法 …………………………………………………………29
国有土地使用权评估 …………………………………………30 市场法………………………………………………………38 成本逼近法…………………………………………………44 工业用房评估 …………………………………………………50 第一类 钢结构类……………………………………………50 第二类 混合五结构类………………………………………58 第三类 混合结构单层和二层生产辅房类…………………66 第四类 钢混结构类…………………………………………75 成本法评估结果 ………………………………………………83 Ⅱ、收益法……………………………………………………………83
收益法评估结果 ……………………………………………93 八、 估价结果确定……………………………………………………93 九、 附件目录…………………………………………………………94 附件(复印件)……………………………………………………95
房产估价报告 广和投资担保集团有限公司工业房地产价值评估技术报告
XXX房估技字[2014]001号
一、实物状况描述与分析 （1）、土地实物状况
估价对象坐落的土地使用权性质为国有出让工业用地（土地使用终止日期为2053年9月3日），土地使用权面积和独用面积均为66667.00平方米，土地形状呈矩形，宗地平整，地势平坦，地质条件较好。经估价人员实地勘察，估价对象宗地内部开发程度已达到“五通一平”(即:通上水、下水、通电、通讯、通路及宗地内场地平整)”，其四至为东至芜湖欣德工业制品有限公司，南至芜湖恒升机床有限公司和芜湖华晟滤材有限公司，西至工业大道，北至纬一路。地上部分有少量面积因经济形势不佳，缺少资金，预留给尚未建造的二期健身场馆和厂房用地，现为空地，其余均已建有地上建筑物、道路和绿化。
该宗地因其所处的优越地理位臵，升值空间与潜力较大。 （2）、建筑物实物状况
委评估房地产位于位于芜湖县湾沚镇新联村芜湖机械工业开发区（现称安徽新芜经济开发区）工业大道与纬一路交汇处东南角，工业用房总建筑面积为23,199.69平方米，建于2007年12月。经现场勘察，委估房地产为统一设计，统一发包施工的工业房地产项目，投入使用后管理方日常维护较好，外观整洁，工业平面布局合理，主厂区分为综合办公区、生产区和职工生活区，有利于工业生产，能发挥房地产最大效益。
因委估工业房地产项目统一建造和统一日常维护管理，各类建筑物经现场查看成新较统一，由于建筑物较多，我们根据实际情况结合芜湖县人