房产估价报告 民政府颁布的房屋重臵价格表的分类情况，按其结构和楼层情况，将建筑物分为三大类四小类进行评估，其中：
⑴．钢结构主厂房，共5幢，建筑面积11,383.02平方米，分别为1#至5#厂房，钢筯混凝土基础，混凝土地面，钢柱，钢梁，钢板或砖墙围护，钢板屋面，檐口高度6.5米，有水、电设施，日常维护好，成新较高。；
⑵．混合结构生产用房，共10幢，按楼层情况分为两类，其中： ①．职工宿舍楼2幢，5层，建筑面积3,656.56平方米，有围墙分隔为生活区。经现场勘察，职工宿舍楼为统一设计和建筑，其结构为砖墙或部分钢筯混凝土梁承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱，预制、现浇楼地面,平屋面或瓦屋面，水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工。
②．混合结构单层或二层生产辅房,共8幢,建筑面积3,733.80平方米,其中综合办公楼1幢，建筑面积1,630.85平方米,内部简易装修,主要为室内防火板吊顶,复合木地板。综合楼面对厂区大门,有草坪和道路将其分割为综合办公区；其余7幢皆为单层生产辅房。经现场勘察,综合办公楼和生产辅房为统一设计和建筑，其结构特征为砖墙承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱,红瓦或平屋面,水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套。
上述两类混合结构生产用房，日常维护好，成新较高，虽结构相同但楼层差距较大，结合厂区所在地人民政府公布的房屋重臵价格表所示，其重臵价格有较大差距，故分为二类进行评估。
⑶．钢混结构厂房2幢，建筑面积计4,426.31平方米，为6#和7#厂房，经现场勘察其结构特征为钢筯混凝土框架、梁柱，预制、现浇整体装配，水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工，日常维护好，成新较高。
建筑物使用功能齐全，维护状况良好，使用状况良好。
房产估价报告 二、权益状况描述与分析 1、土地权益状况
委估房地产已申领了芜国用（2010）第00517号国有土地使用权，证载土地使用权人为安徽广和投资担保集团有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为66667.00平方米，终止日期为2053年9月3日。
据使用人陈述，该土地未设立他项权利。估价人员通过国土部门了解到，该土地有严格的土地使用管制，其法定用途与《房地产权证》所登记的用途一致，均为工业。
2、建筑物权益状况
委估房地产已申领了房地权芜县字第201005484号至201005488号及2010005477号，共6本房地产权证，证载证载房地产权利人为安徽广和投资担保集团有限公司，建筑面积总计为23,199.69平方米，17幢房产，规划用途为厂房、综合、仓储和其他等工业用房。
据产权人陈述，该建筑物未设立他项权利，无任何法定优先受偿权。 由此分析，估价对象产权清晰、完整、干净，其市场价值即为投资价值。
三、区位状况描述与分析 1、位臵状况
委估工业房地产项目所在安徽新芜高新技术产业开发区（安徽新芜经济开发区)原名芜湖机械工业开发区，位于芜湖市南郊（距芜湖市人民政府不到30公里）、芜湖县县城湾沚镇东侧，2001年经芜湖市人民政府批准设立，2006年3月批准为省级开发区，2010年8月经省政府批准更名为“安徽新芜经济开发区”。园区先后被批准为“安徽芜湖机械民营科技园”，
房产估价报告 “安徽省中小企业创业基地”， 2011年10月被省政府评选为“安徽省创新型园区”。2012年3月被省政府批准为“安徽新芜高新技术产业开发区”。
经勘察，委估房地产项目位于开发区南大门，芜宣高速公路以西，距高速湾沚出口仅1.6公里，地理位臵十分优越，是芜湖县工业Ⅰ类地段。
2、交通状况
估价对象大门朝西通工业大道，北侧临纬一路，距快速通道仅300米，距芜宣高速公路出口通往县城的迎宾大道650米，区域内路网发达，路况良好，停车便利，出入方便，无严格的交通管制。区域内通行公交小巴车，交通便利。
3、商服繁华程度和工业聚集度较高
估价对象所在区域附近有超市、酒店、宾馆，毗邻东湖公园，作为工业开发区，部分商业、服务业设施还在配套之中，商服繁华度较高。随着区域内经济发展，商服繁华程度将会越来越高。
估价对象所在新芜开发区建成面积20平方公里，开发区以芜宣高速公路为界，高速以西为西区，高速以东为东扩起步区、东扩一期，东扩二期。区内以装备制造业为特色，目前已形成高端装备制造及汽车零部件、电子电器和新能源新材料三大产业集群。投产企业420家，在建企业87家，规模以上企业257家，工业产业聚集度较高。
4、环境状况
估价对象毗邻县城区最大的东湖公园，东湖清波荡漾，碧水蓝天，绿树繁茂，有突出的景观；开发区内环境控制较好，厂区内绿化率较高，自然环境良好；估价对象所在区域内有县第2中学等名校，人文环境等生活配套良好。
5、外部配套设施状况
房产估价报告 （1）、基础设施
经估价人员实地勘察，估价对象所处区域外部基础设施配套较齐全，开发程度已达到“五通一平”(即:通上水、下水、通电、通讯、通路及宗地内场地平整)”。供水、排水、供电、通讯等保证率较高。
（2）、公共服务设施
估价对象所在距县城较近，距县城一环仅2公里，距县城中心地带也不超过3.5公里，区域内有体育馆、博物馆、文化中心、公园及游乐场、中学、小学幼儿园以及医院、超市及金融、电信营业网点众多，出行、购物、上学、休闲极为方便，公共服务设施完备。
6、综合分析评价
通过以上综合分析，估价人员认为估价对象所在的工业园南大门新区，中高档小区开发建设集中，区域聚集规模已经形成，地理位臵优越，交通便捷，商服繁华度高，环境优美，外部配套设施齐全，区位状况极为优越。
四、市场背景描述与分析
工业房地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身可增值的特点。
据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0 8％ ～1％，到2020年，我国的城镇化率预 计在55％～56％。届时，随着城镇化步伐的加快，工业地产将出现“井喷”。
我们看到现阶段委估开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在经济发展中充当了高新技术转化基地、引进外资、产业升级等角色，在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时，聚集大量的人流、物流、信息流、资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，
房产估价报告 走产业型新城的道路是最佳的选择。
然而，我们在看好委估对象所在地工业地产未来发展前景的同时，也要看到相对于住宅地产、商业地产而言，工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛。
从目前形势来看，虽然我国经济已面对或将面对诸多复杂严峻的环境，但多数经济学家和机构对2014年中国经济增速的预计仍高于7%，而芜湖县经济增速预计仍高于全国水平，经济本身平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业特别是工业房地产行业保持平稳健康发展。
从短期来看，2014年房地产市场发展的政策环境将继续从紧；政府已出现放松房地产市场需求的信号，而全国市场潜在供应面临放大趋势，这将促使房地产市场供求关系有所改善，在此背景下，房价涨幅将继续回落，但销售量将有所增加。
从中长期来看，提高住房保障水平将成为“十二五”时期各级政府的工作重点；未来5-10年房地产市场刚性需求将陆续释放，随着经济形势向好，房地产价格仍将保持小幅上涨态势。
五、最高最佳使用分析 1、合法性分析
估价对象为新芜开发区一宗工业房地产项目，根据估价委托人提供的房地产权属证明等资料记载，其证载合法用途为工业，实际用途也为工业，本次估价按其法定工业用途进行估价。
2、技术可能性和经济可能性下的利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如