房产估价报告 现场查看成新较统一，内部装修较为简单，由于建筑物较多，我们根据实际情况结合芜湖县人民政府颁布的房屋重臵价格表的分类情况，按其结构和楼层情况，将建筑物分为三大类四小类进行评估，其中：
⑴．钢结构主厂房，共5幢，建筑面积11,383.02平方米，分别为1#至5#厂房，钢筯混凝土基础，混凝土地面，钢柱，钢梁，钢板或砖墙围护，钢板屋面，檐口高度6.5米，有水、电设施，日常维护好，成新较高；
⑵．混合结构生产用房，共10幢，按楼层情况分为两类，其中： ①．职工宿舍楼2幢，5层，建筑面积3,656.56平方米，有围墙分隔为生活区。经现场勘察，职工宿舍楼为统一设计和建筑，其结构为砖墙或部分钢筯混凝土梁承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱，预制、现浇楼地面,平屋面或瓦屋面，水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工。
②．混合结构单层或二层生产辅房，共8幢，建筑面积3,733.80平方米，其中综合办公楼1幢，建筑面积1,630.85平方米, 内部简单装修为防火板吊顶，室内复合地板，面对厂区大门，有草坪和道路将其分割为综合办公区；其余7幢皆为单层生产辅房。经现场勘察，综合办公楼和生产辅房为统一设计和建筑，其结构特征为砖墙承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱，红瓦或平屋面，水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套。
上述两类混合结构生产用房，日常维护好，成新较高，虽结构相同但楼层差距较大，结合厂区所在地人民政府公布的房屋重臵价格表所示，其重臵价格有较大差距，故分为二类进行评估。
⑶．钢混结构厂房2幢，建筑面积计4,426.31平方米，为6#和7#厂房，经现场勘察其结构特征为钢筯混凝土框架、梁柱，预制、现浇整体装配，水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工，日常维护好，成新较高。
房产估价报告 经现场勘察，委估国有土地使用权面积66667.00平方米，其四至为：东至芜湖欣德工业制品有限公司，南至芜湖恒升机床有限公司和芜湖华晟滤材有限公司，西至工业大道，北至纬一路。地上部分面积因经济形势不佳，预留给尚未建造的二期健身场馆和厂房用地，现为空地，其余均已建有地上建筑物、道路和绿化。
经估价师现场勘察，厂区内道路规划齐整，宗地地形四方规整。 2、区位状况
委估工业房地产项目所在安徽新芜高新技术产业开发区（安徽新芜经济开发区)原名芜湖机械工业开发区，位于芜湖市南郊（距芜湖市人民政府不到30公里）、芜湖县县城湾沚镇东侧，2001年经芜湖市人
民政府批准设立，2006年3月批 （上图A点为委估对象） 准为省级开发区，2010年8月经省政府批准更名为“安徽新芜经济开发区”。园区先后被批准为“安徽芜湖机械民营科技园”，“安徽省中小企业创业基地”， 2011年10月被省政府评选为“安徽省创新型园区”。2012年3月被省政府批准为“安徽新芜高新技术产业开发区”。
开发区建成面积20平方公里，开发区以芜宣高速公路为界，高速以西为西区，高速以东为东扩起步区、东扩一期，东扩二期。区内以装备制造业为特色，目前已形成高端装备制造及汽车零部件、电子电器和新能源新材料三大产业集群。投产企业420家，在建企业87家，规模以上企业257家。
房产估价报告 经勘察，委估房地产项目位于芜宣高速公路以西，，距高速湾沚出口仅1.6公里，地理位臵十分优越，是芜湖县工业Ⅰ类地段。
3、房地产权益状况
委估房地产已申领了芜国用（2010）第00517号国有土地使用权，证载土地使用权人为安徽广和投资担保集团有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为66667.00平方米，终止日期为2053年9月3日。
委估房地产已申领了房地权芜县字第201005484号至201005488号及2010005477号，共6本房地产权证，证载证载房地产权利人为安徽广和投资担保集团有限公司，建筑面积总计为23,199.69平方米，17幢房产，规划用途为厂房、综合、仓储和其他等工业用房。
上述证载房产和土地使用权与纳入评估的范围一致，经统计的委估房地产列表如下：
估价时点委估房地产明细表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 资产项目 1号厂房 综合办公楼 7号厂房 4号厂房 5号厂房 锅炉房 配件修理房 母胶房 锅炉房 设定 用途 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 楼层 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 5 结构 钢 混合 钢混 钢 钢 混合 混合 混合 混合 钢 钢 混合 混合 建筑面积（㎡） 房地产权证号 747.88 房地权芜县字第2010005484号 1,630.85 房地权芜县字第2010005484号 782.75 房地权芜县字第2010005484号 2,768.01 房地权芜县字第2010005485号 2,768.01 房地权芜县字第2010005485号 188.81 房地权芜县字第2010005485号 297.06 房地权芜县字第2010005486号 297.06 房地权芜县字第2010005486号 150.06 房地权芜县字第2010005486号 2,910.56 房地权芜县字第2010005487号 2,188.56 房地权芜县字第2010005487号 1,609.85 房地权芜县字第2010005487号 2,046.71 房地权芜县字第2010005488号 10 3号厂房 11 2号厂房 12 职工宿舍1号楼 13 职工宿舍2号楼
房产估价报告 14 6号厂房 15 职工餐厅和活动中心 16 电房 17 厂区厕所 建筑物合计 18 国有土地使用权 工业 工业 工业 工业 工业 1 1 1 1 钢混 混合 混合 混合 3,643.56 房地权芜县字第2010005488号 1,001.06 房地权芜县字第2010005477号 89.06 房地权芜县字第2010005477号 79.84 房地权芜县字第2010005477号
23,199.69 出让 66,667.00 芜国用（2010）第00517号 委估房地产产权明晰、完整，权属证明齐全。 五、估价时点
根据委托方会计报表出具时间和招商时间按排,经协商综合确定估价时点为2014年5月31日
六、价值定义
估价采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产市场价值为委估房地产在估价时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权得下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据
1．法律、法规和政策性文件
A、《中华人民共和国房地产管理法》； B、《中华人民共和国土地管理法》； C、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
D、《中华人民共和国城镇国有土地使用出让和转让暂行条例》； E、《中华人民共和国担保法》； F、《中华人民共和国物权法》。 2.技术标准、规程和规范
G、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;
房产估价报告 H、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。 3.委托人提供的相关资料
J、房地产权证和国有土地使用权证复印件； K、委托人提供的其他资料。 4.估价人员调查收集的相关资料 L、估价人员实地查勘记录和现场照片； M、估价机构房地产市场信息等其他状况。 八、估价原则
本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评定估算。具体依据如下估价原则：
遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则及估价时点原则。 1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产产权权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳节使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使用估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位