不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。
根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到Burj Dubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。
世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。
到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。
（英语）在纽约，（英语）在香港。再来就是深圳，上海的（英语）中心，一直到金融危机的时候，台北101都是最高大楼。特别是（英语），认真来讲这是（英语）。
年底的时候我们会失去这个地位变成第二名，Burj Dubai80层楼已经上市以后。回头讲讲这栋大楼我们起一个议程，超高层大楼它代表一个市场，最尖端的技术实力，这是什么含义？通常是什么状况？要花几百亿盖一栋楼，当然要请各行各业最先进的技术企业，帮他们做。当时我们台北请的李先生，是知名的建筑大师，还有请国际上知名的企业。
再来就是（英语），他们算是纽约知名超高层大楼结构专业的小小的建筑师事务所。再一个超高层大楼有很多的议题，在楼上工作的人会晕，所以有一个阻尼器的厂商。再一个就是（英语）是美国的企业，再一个就是机电系统，这是很重要的设备。到今天为止，这套系统上个礼拜新企业从香港来，算是比较新的。因为台北101，是台每年过元旦的时候，放灯火，通常每天、每个礼拜放不同的广告在整个玻璃上面。
所以，总的来讲，一个超高层大楼实际上它有很多的代表性，这个行这个业，这个技术层面可能是最好的一些东西放进去。承包商是谁呢？是（英语），全球最大超高层工程管理公司。这是他台北的分公司，这是台湾最大的营造厂区。还有日本的企业。再来就是德国，做柏林墙、以及电梯。这个电梯系统是全球最快的，很特别的一个系统。
大楼管理是我们今年谈这个事情的主题，很不幸大楼管理不是我们，大楼当时的设计的时候，他们请的（英语），做他们整个设计时候的顾问，这是很重要的。一个超高层大楼，如果能够花几百亿做成特殊的楼层，必须管理好，使使用者享受，这是最重要的，客户要感受，实际用途而来的。当时（英语）给他们做顾问，但是成立以后，开始营运以后，台北101自己形成了一个管理公司，自己管理这个大楼。
台北101是李先生设计的，他算台湾比较有特色的建筑师。他有很特别的特点，101大楼离开亚太最大地震的隙缝，考虑是海岛，台风很大，所以设计方面算是有很特别的需求。再来就是李先生针对这个很特殊的建筑，他放了很多东方设计的概念进去。
讲讲文化的影响层面，如果在座有一些朋友也是比较喜欢这种中国古典的文化，“8”是一个很关键的数字，所以整个设计以8为主轴，8个斗，就是8层楼一个斗，斗是一个容器，放物质东西的一个容量。所以8个斗在上面。再来就是25层作为基座，后面是一个商场，算是台北今天最大的商场，有一个亚洲最大的（英语），曾经一度连胜（音）拥有142个商场在全球，在英国住过的话，（英语）在（英语），北美很多商场都有。所以今天这个商场算是台北最好的商场之一。
昨天晚上我很惊讶，在自己的房间里面看到一朵花，我想大家如果注意到你的房间有花，我问了一下我们的杂志社的朋友，101的设计就是以这个图片上的花作为一个基本的情况，发，就是往上飞的形态。你看这个大楼的玻璃墙是有一个角度的，就像这个花的每一层一样，这样往上走的，完全是巧合。昨天晚上在房间里面看到有点惊讶。他觉得这是中国人的象征，这是一个基本设计的理念。或者有另外一些人，可能给他另外的诠释，就是说如果你把苏州的塔倒过来就是101。
上面还有不少跟风水有关的传统概念，比如说金银宝，就是清朝硬币的结构。在风水大师的指导下，这栋楼比较浅蓝色。再来就是设计元素上面，有一个传统的概念就是银色云朵，这是一个吉祥物。从上面楼顶看下来到20几层的时候，这是乌龟的形状。不晓得在座的各位看得出来吗？还是我们的想象力太好了。再来就是硬币。开始登记的时候台北101叫做台北金融中心，是1997年的时候，开始筹备这个案子的时候，登记的名字至今还是这个名字，因为想到说，我解释一个背景，为什么叫台北101，很多人认为盖完大楼为什么叫做金融中心呢？在市场的建议下我们变成101，比较记忆。
从实际的规划使用端来讲，有三四种做法，低段、中段、上面就是一个景观台，还有参观等等。因为它高度的原因，很多国际的一些通讯系统在上面。所以台北非常倚重这栋大楼的安全性。
最重要的来说，从收入角度来说，楼下的商场跟我们提起台北最高的（英语），最高端的。从实际的管理角度来说，它有几个产业是蛮特点的。先从阻尼器来谈，这是一个钢座的球，风来的时候不会摇摆。所以他们让他稍微反过来，可是这个阻尼器看不出来，顶多三种情况，很多人认为这是防地震的，这是错误的，纯粹是对风影响的一个设备。
回到刚刚比较实际，我们今天在座的物业管理的精英，我转到实际层面来谈，超高层大楼要上要下的人很多，每天有上万人上下，单纯就把员工往上往下搬，是上万人的。还不包括上海、北京去看景观台的，那是上百万的。他们怎么做呢？从营运的角度来讲我们变成两层，35、36是转换梯，59也是转换梯，你坐到36楼转另外一个电梯就到上面了，很快了，也是超高层大楼里面速度最快的，待会
儿我再讲。在36层楼是开放的，社会大众租的办公室，这是国际各大企业来谈判的好地方，非常容易找的。
大楼的管理系统是怎么样管理法？有五种电梯，红色是直达电梯，是干什么？让上海去的观光客看景观台。观光客到了这里，几分钟以内，以全世界最快的速度，几分钟以内就达到楼顶了。
再来就是转乘电梯，有十座转移的电梯，（英语）这两个系统呢，有24座，有一个情况就是说，这个电梯不是单一的，是双层的，一起上，一起下的，因为要营运那么多人，或者吃午饭的时间，运输量是非常重要的管理层面。再来就是货梯，就是我们右边从（英语）一直走到91层楼。再来就是商场方面的电梯，纯粹是1—5层楼的空间。
电梯的双层，就是电梯是有上有下的，运载双倍的人口上下。换句话说如果你到40以上的楼，你先到34层楼再转，是双数。因为你要到43、35，然后就往上走。直达梯到景观台，从楼下2层是挺快的，对这个大厅有10部电梯随时转换。
保全系统，这么重要的一个企业，全台湾的企业中心，国际企业都在云集在这个大楼里面，这是最重要的一层。他有24个小时的安全管理，高端的大楼，警卫是跟警察局、消防直接连线的，任何一个系统在我们里面不到100米消防队都有。
再来就是监控系统，有600多CC系统之外，还有透过光纤送到中央系统，然后送到警察局、消防局，这是及时性的。
客户在上班的时候是很重要的，既然有上万人在里面上班，不含客户的话，你可以想象一下中午吃饭的时候，所以这个是很有效率的。每个员工有一个卡，是公司通过大楼的管理系统发给他们的，而且定期在检验，那就是说，在这个地方上班的人是自由的。秘书在楼上休息了，对不起了，你的老板很知道，因为是完全登记下来的。
那么考量到有一些隐私的问题，我们怎么管理？这个系统访客对外，（英语），专门为这栋大楼设计的，至今为止，在业界是唯一的。上个礼拜来看我们大楼的
管理系统，因为他一直要改善。我们以前是用电话拿起来，可以拿到卡，考虑到（英语）带来的危机，现在面对（英语），笑一笑，讲讲话就跑出来了。 这里面还有另外一个使用管理情况是这样子，一个客人他跑这边来，跑到（英语），打开系统一看，先打一个电话看看，那个人就会在某个系统，在电脑里面云惟鸿12点来看邵学杰，已经存有这个系统，你讲这个话他自己跑出来。还有一个好处，我们拜访客户。以前管理系统不好，你要来证件搞丢了，你可以想象一万人的身份证怎么管理？那是很痛苦的事情。还有隐私的问题，如果我把我的名片证件放在柜台，刚才别人走过看到我的相片在那里，不是太好的事情吗？都考虑到客户的需求。管理都是跟人的需求有关的，好的建筑是跟人的需求有关，我想物业管理的业界朋友们都会同意这个看法。那么（英语）系统非常好，它有安全性、保密性，而且是完全精准的。
考虑到超高层大楼自从9.11发生以后，大家考虑到安全是多么重要的问题。101怎么克服安全系数的管理问题呢？假设在楼上起火了怎么管理？不单纯你跟消防局走得很近立刻来，因为上面的人很难下来。那么楼与楼之间我们有这么一个设施。8层楼下面到上面有一个系统，比如说您在43楼，你要走几层楼下来火烧起来了，你可以从楼梯走下来，因为电梯可能不能用了。走到一个完全封闭，完全密封的房间里，这里有一个门，也是从楼上电梯走下来，这样子有一个（英语）的墙壁，这里面完全烧起来从楼上走到楼下，完全都是烟的话，你必须离开这个系统，你从这里走出来，暂时在这里避难，这是完全杜绝有自己的抽风系统，有自己的所有通讯系统，让你至少延长被救援的时间。把整栋楼完全隔绝掉。
再来就是（英语）的管理。消防局能够帮忙，但时间是漫长的。这栋楼有水箱，8层楼一个斗，上面第八层楼，底下第一层楼有。因为我们下放就好了，这个设计算是比较好的一个设计。再来就是逃难系统的管理等等，还有这个房间的加压、减压的设施在里面的。34楼以上的机械设备有一个户外避难台，每个斗有，不是每层有。所有的办公室系统都是定期所有的公司管理者必须要被培训的，同时要培训自己的住户等等。
再来就是电力系统，电力系统考虑到现在的企业，资讯的保管是很重要的一环，很多公司依靠它的电脑系统而工作，不能断电。所以我们跟电力公司有两个