刘：在物业费管理以外，我们能创收的就是资产管理，这个资产管理涉及到通常情况下，我们一个新的楼宇有租赁部，或者叫租赁部，这个部门完成了第一轮租赁也好，销售也好，通常情况要撤场了，物业公司一定是应运而生。在这种情况下，第二轮、第三轮的资产管理涉及到出租，再销售，物业公司可以提供这些服务的。
那么在提供这些服务的过程中，市场上的中介公司一样，物业公司也有了他的收入，这是一个方面。
另外一个方面，在资产管理方面，有些房子在某一个阶段要空下来的，物业公司要打理这些房子，有些投资业主可能是国内的，那么国内的可能不是同一个城市。另外可能是国外的，根本就没有办法自己来打理自己的物业，比如说住宅、一个别墅空置的时候，到冬季的时候有一系列的问题，保暖保温等等，冬天一些日常的养护，比如说花园。空下来的时候有人来看房子，如果不打理，比如说别墅里面有很多杂草，就不会有人要这个房子。这是一个最大的方面。
再一个方面，开发商可能给物业公司留下了一些可以经营的东西，物业公司可通过这些区域创收。比如说举一个例子，有的时候公共区域、公共地区、公共屋顶的广告牌，这些七七八八的都可以做。但是我知道对很多物业管理公司，尤其是以酬金制为主的物业管理公司来讲，在这个上面的积极性不是很高。为什么这样？因为他对包干的物业公司更有吸引力。包干的创收可能动装到包干物业公司自己的腰包里。那么酬金制不是这样，这个楼10万平方米，我管下来每个月的酬金可能是3万、5万，剩下来所有的创收放在专户里面，你在做的过程中，有时候做好事也是这样，有时候难免出现这样那样的问题，所以在市场上酬金制公司积极性不是很高。但是一个负责任的物业公司，他还是千方百计做这些事情。谢谢！
主持人：我们南京来的律师我估计你碰到了跟我们同样困惑的问题，特别是在我们内地，物业服务的收费目前定位比较低，公司希望把一些公共部分的东西来使用。那么这个权属问题现在被禁止了，前提是要有业主委员会或者业主大会的授权许可，还有一个分配的问题。但是今天我们这个方面的话题，涉及得比较少一些。明天上午有一场加拿大的余月瑛总裁可能会讲很多，跟专业的服务商怎么通过合约的方式委托别人经营？但是我们叫业主委员会，她叫做共管公寓的董事会来授权经营。
下面看看还有没有哪位提问题？今天我听演讲的时候，我听到云总提到一句话对我很有启发。他说一个大楼的生命力在什么地方？一个大楼的号召力在什么地方？不是你出了多少钱，最根本的问题是满足业主的要求，满足业主的需求。我有一个困惑，咱们理解的业主是一个多向的
含义，从101的情况来讲，是多业主构成？还是开发商自己的时候他的业主。我们跟政府打交道，如果是多业主，商业大厦，这个地方的需求和要求各个地方非常复杂。在这种情况下，如果业主再多就变成住宅小区了，好吓人，中国大陆我说有些小区10几万人，几十万人他们能理解吗？他们觉得很惊讶，从台湾来的同仁听到这样的话很惊讶。
实际上我们在大厦里面也有这样的问题，我想请云先生特别介绍一下，你对多业主的时候，你怎么发现他们的需求？你在签约的时候怎么来进行约定？请云先生简单说一下。
云惟鸿：实际上101，不是一个很好的例子。因为过程中面对着很坎坷的财务困境。刚好这个案子也是400、500亿台币的案子，这是独自抗起来的。这个举例不理想，看1997年到现在2009年，的确把业主管理好了。如果交女朋友交不对，能够变成老婆也是很好的。我觉得这点做得很好。在过程当中，在开发的案子到中期，前后有很多的财务困境，这样的问题出现了，政府不愿意融资，各种各样的情况都有。他正好请求政府带了一些请财团，还有一些寿险，他们做对了一件事情。
高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（二）
（照相完毕，会议继续）
主持人（崔永亮）：各位请注意，我们的会议进行继续。在演讲正式开始之前，我有两个请求：第一在会议室内不要抽烟。第二请将手机调为振动。 下面为我们演讲的是云惟鸿先生，云惟鸿先生是世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理。他在业界具有很高的知名度，他率领的团队对台北101大楼进行招商，并取得巨大成功。其他的成功，还有为华旗集团提供物业服务等。这些成功案例，都成为业界的典范，云惟鸿先生今天演讲的题目是，台北市顶级商业办公楼之招商策略与经验分享，以台北101大楼为例，下面我们有请云惟鸿先生做精彩演讲。
云惟鸿：大家早！我不想坐下来，我觉得站起来精神比较好。既然是一个座谈会，而不是演讲，我也不是老师，你们也不是学生。今天我给大家带来一个主题，就是台北101这个主题，当时我们开始的时候，两三个月以前，跟宋社长杂
志社讨论这个议题的时候，我们当时讲的是管理的问题。今天我们可以把这个议题拓宽一点，怎么讲呢？实际上一个写字楼大楼，这么重要的一个投资，它的成功绝对不是一个管理的问题，它是一个营运的问题，是一个笼统的，管理、营运、策略等等。当时我跟社长有一个请求，能不能把这个议题拓宽，变成一个写字大楼的管理、营运，给业主们带来一个成功的典范，是这么一个情况，社长也同意了我的要求。
首先一个半小时我先花40分钟时间讲讲这个大楼的基本情况。再来花30分钟时间讲营运的成功与失败，还有其中过程所产生的坎坷的发展，还有怎么克服坎坷的问题。再来11点到12点，会邀请我们三位北京分公司的同仁，我们华北物业管理的董事，还有两位是物业管理的招租方面，在写字楼大楼招租是一个特点的行业，跟一般招租办公室有管理方面的特点。我想请这两位同仁，也是北京分公司做租赁的两位同仁一起上台，跟大家做讨论和发言的情况。
如果我问大家什么叫超高层大楼，就是非常高的大楼，有什么特点呢？非常庞大的投资，或者说有一个地点好的地方叫超高层大楼，常态是这样的。台北也不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。
根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到Burj Dubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。
世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。
到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。
（英语）在纽约，（英语）在香港。再来就是深圳，上海的（英语）中心，一直到金融危机的时候，台北101都是最高大楼。特别是（英语），认真来讲这是（英语）。
年底的时候我们会失去这个地位变成第二名，Burj Dubai80层楼已经上市以后。回头讲讲这栋大楼我们起一个议程，超高层大楼它代表一个市场，最尖端的技术实力，这是什么含义？通常是什么状况？要花几百亿盖一栋楼，当然要请各行各业最先进的技术企业，帮他们做。当时我们台北请的李先生，是知名的建筑大师，还有请国际上知名的企业。
再来就是（英语），他们算是纽约知名超高层大楼结构专业的小小的建筑师事务所。再一个超高层大楼有很多的议题，在楼上工作的人会晕，所以有一个阻尼器的厂商。再一个就是（英语）是美国的企业，再一个就是机电系统，这是很重要的设备。到今天为止，这套系统上个礼拜新企业从香港来，算是比较新的。因为台北101，是台每年过元旦的时候，放灯火，通常每天、每个礼拜放不同的广告在整个玻璃上面。
所以，总的来讲，一个超高层大楼实际上它有很多的代表性，这个行这个业，这个技术层面可能是最好的一些东西放进去。承包商是谁呢？是（英语），全球最大超高层工程管理公司。这是他台北的分公司，这是台湾最大的营造厂区。还有日本的企业。再来就是德国，做柏林墙、以及电梯。这个电梯系统是全球最快的，很特别的一个系统。
大楼管理是我们今年谈这个事情的主题，很不幸大楼管理不是我们，大楼当时的设计的时候，他们请的（英语），做他们整个设计时候的顾问，这是很重要的。一个超高层大楼，如果能够花几百亿做成特殊的楼层，必须管理好，使使用者享受，这是最重要的，客户要感受，实际用途而来的。当时（英语）给他们做顾问，但是成立以后，开始营运以后，台北101自己形成了一个管理公司，自己管理这个大楼。
台北101是李先生设计的，他算台湾比较有特色的建筑师。他有很特别的特点，101大楼离开亚太最大地震的隙缝，考虑是海岛，台风很大，所以设计方面算是有很特别的需求。再来就是李先生针对这个很特殊的建筑，他放了很多东方设计的概念进去。
讲讲文化的影响层面，如果在座有一些朋友也是比较喜欢这种中国古典的文化，“8”是一个很关键的数字，所以整个设计以8为主轴，8个斗，就是8层楼一个斗，斗是一个容器，放物质东西的一个容量。所以8个斗在上面。再来就是25层作为基座，后面是一个商场，算是台北今天最大的商场，有一个亚洲最大的（英语），曾经一度连胜（音）拥有142个商场在全球，在英国住过的话，（英语）在（英语），北美很多商场都有。所以今天这个商场算是台北最好的商场之一。
昨天晚上我很惊讶，在自己的房间里面看到一朵花，我想大家如果注意到你的房间有花，我问了一下我们的杂志社的朋友，101的设计就是以这个图片上的花作为一个基本的情况，发，就是往上飞的形态。你看这个大楼的玻璃墙是有一个角度的，就像这个花的每一层一样，这样往上走的，完全是巧合。昨天晚上在房间里面看到有点惊讶。他觉得这是中国人的象征，这是一个基本设计的理念。或者有另外一些人，可能给他另外的诠释，就是说如果你把苏州的塔倒过来就是101。
上面还有不少跟风水有关的传统概念，比如说金银宝，就是清朝硬币的结构。在风水大师的指导下，这栋楼比较浅蓝色。再来就是设计元素上面，有一个传统的概念就是银色云朵，这是一个吉祥物。从上面楼顶看下来到20几层的时候，这是乌龟的形状。不晓得在座的各位看得出来吗？还是我们的想象力太好了。再来就是硬币。开始登记的时候台北101叫做台北金融中心，是1997年的时候，开始筹备这个案子的时候，登记的名字至今还是这个名字，因为想到说，我解释一个背景，为什么叫台北101，很多人认为盖完大楼为什么叫做金融中心呢？在市场的建议下我们变成101，比较记忆。
从实际的规划使用端来讲，有三四种做法，低段、中段、上面就是一个景观台，还有参观等等。因为它高度的原因，很多国际的一些通讯系统在上面。所以台北非常倚重这栋大楼的安全性。