最重要的来说，从收入角度来说，楼下的商场跟我们提起台北最高的（英语），最高端的。从实际的管理角度来说，它有几个产业是蛮特点的。先从阻尼器来谈，这是一个钢座的球，风来的时候不会摇摆。所以他们让他稍微反过来，可是这个阻尼器看不出来，顶多三种情况，很多人认为这是防地震的，这是错误的，纯粹是对风影响的一个设备。
回到刚刚比较实际，我们今天在座的物业管理的精英，我转到实际层面来谈，超高层大楼要上要下的人很多，每天有上万人上下，单纯就把员工往上往下搬，是上万人的。还不包括上海、北京去看景观台的，那是上百万的。他们怎么做呢？从营运的角度来讲我们变成两层，35、36是转换梯，59也是转换梯，你坐到36楼转另外一个电梯就到上面了，很快了，也是超高层大楼里面速度最快的，待会儿我再讲。在36层楼是开放的，社会大众租的办公室，这是国际各大企业来谈判的好地方，非常容易找的。
大楼的管理系统是怎么样管理法？有五种电梯，红色是直达电梯，是干什么？让上海去的观光客看景观台。观光客到了这里，几分钟以内，以全世界最快的速度，几分钟以内就达到楼顶了。
再来就是转乘电梯，有十座转移的电梯，（英语）这两个系统呢，有24座，有一个情况就是说，这个电梯不是单一的，是双层的，一起上，一起下的，因为要营运那么多人，或者吃午饭的时间，运输量是非常重要的管理层面。再来就是货梯，就是我们右边从（英语）一直走到91层楼。再来就是商场方面的电梯，纯粹是1—5层楼的空间。
电梯的双层，就是电梯是有上有下的，运载双倍的人口上下。换句话说如果你到40以上的楼，你先到34层楼再转，是双数。因为你要到43、35，然后就往上走。直达梯到景观台，从楼下2层是挺快的，对这个大厅有10部电梯随时转换。
保全系统，这么重要的一个企业，全台湾的企业中心，国际企业都在云集在这个大楼里面，这是最重要的一层。他有24个小时的安全管理，高端的大楼，警卫是跟警察局、消防直接连线的，任何一个系统在我们里面不到100米消防队都有。
再来就是监控系统，有600多CC系统之外，还有透过光纤送到中央系统，然后送到警察局、消防局，这是及时性的。
客户在上班的时候是很重要的，既然有上万人在里面上班，不含客户的话，你可以想象一下中午吃饭的时候，所以这个是很有效率的。每个员工有一个卡，是公司通过大楼的管理系统发给他们的，而且定期在检验，那就是说，在这个地方上班的人是自由的。秘书在楼上休息了，对不起了，你的老板很知道，因为是完全登记下来的。
那么考量到有一些隐私的问题，我们怎么管理？这个系统访客对外，（英语），专门为这栋大楼设计的，至今为止，在业界是唯一的。上个礼拜来看我们大楼的管理系统，因为他一直要改善。我们以前是用电话拿起来，可以拿到卡，考虑到（英语）带来的危机，现在面对（英语），笑一笑，讲讲话就跑出来了。 这里面还有另外一个使用管理情况是这样子，一个客人他跑这边来，跑到（英语），打开系统一看，先打一个电话看看，那个人就会在某个系统，在电脑里面云惟鸿12点来看邵学杰，已经存有这个系统，你讲这个话他自己跑出来。还有一个好处，我们拜访客户。以前管理系统不好，你要来证件搞丢了，你可以想象一万人的身份证怎么管理？那是很痛苦的事情。还有隐私的问题，如果我把我的名片证件放在柜台，刚才别人走过看到我的相片在那里，不是太好的事情吗？都考虑到客户的需求。管理都是跟人的需求有关的，好的建筑是跟人的需求有关，我想物业管理的业界朋友们都会同意这个看法。那么（英语）系统非常好，它有安全性、保密性，而且是完全精准的。
考虑到超高层大楼自从9.11发生以后，大家考虑到安全是多么重要的问题。101怎么克服安全系数的管理问题呢？假设在楼上起火了怎么管理？不单纯你跟消防局走得很近立刻来，因为上面的人很难下来。那么楼与楼之间我们有这么一个设施。8层楼下面到上面有一个系统，比如说您在43楼，你要走几层楼下来火烧起来了，你可以从楼梯走下来，因为电梯可能不能用了。走到一个完全封闭，完全密封的房间里，这里有一个门，也是从楼上电梯走下来，这样子有一个（英语）的墙壁，这里面完全烧起来从楼上走到楼下，完全都是烟的话，你必须离开这个系统，你从这里走出来，暂时在这里避难，这是完全杜绝有自己的抽风
系统，有自己的所有通讯系统，让你至少延长被救援的时间。把整栋楼完全隔绝掉。
再来就是（英语）的管理。消防局能够帮忙，但时间是漫长的。这栋楼有水箱，8层楼一个斗，上面第八层楼，底下第一层楼有。因为我们下放就好了，这个设计算是比较好的一个设计。再来就是逃难系统的管理等等，还有这个房间的加压、减压的设施在里面的。34楼以上的机械设备有一个户外避难台，每个斗有，不是每层有。所有的办公室系统都是定期所有的公司管理者必须要被培训的，同时要培训自己的住户等等。
再来就是电力系统，电力系统考虑到现在的企业，资讯的保管是很重要的一环，很多公司依靠它的电脑系统而工作，不能断电。所以我们跟电力公司有两个安排，有两个线输送把电输送过来。把高压电送多超高层大楼里面，办公室是由上而下，双层连线。大楼内有紧急发电设施，可以保障大楼的使用。 可是问题在哪里？这个UPS系统要20分钟才能启动，所以换句话说，你前面的系统一定要保护到这个需求。
再来就是空调系统，这是最重要的。主要是这样，这个系统利用夜间的黝黑的电来制作冰块，以便白天变成供应水的调节空调的（英语）。再来就是因为考虑到很多人在大楼里面，所以有一个系统自动调整二氧化碳，当二氧化碳高到什么程度，就把氧气进行换气，让里面的人有点清新的感觉。
每层楼有42到52个可变空调箱，这是比较独立的。再来就是可以逐步的需求供应电脑机房24个小时独立的管理。大楼管理是最重要的一环，花了几百亿买了这么大的楼，你看业主花在管理，客户的舒适度、安全度，不管是系统和个人的舒适度都是最重要的，花最大的成本。我们很幸运，世邦魏理仕在2004—2005年之间，曾经为这家公司做了招商、管理，还有定策略、签约（英语），代表超高层大楼招租营运的模式，跟我们大家一般认为招商的租赁是有点不一样的，我就是业主代表，我给他一个团队，每天在这里代表业主招商，从（英语）找一个客人，或者接待一个客人，能够签约进驻，还有广告、媒体、公关等等，都是我们做的，叫做（英语），一方代表招商管理，我当时的一个小同事，两位
美女培训，在这栋楼住户本身的一些使用者，必须定期培训他们。比如有问题怎么处理？所以定期做这些工作。
我刚花了一点时间讲使用端，这是最重要的。35层楼有一个管理办公室，是供整个大楼使用端的客户，各种各样的问题跟我们谈。住房进驻以前，我们会办理说明，给所有的住户，不是说他的总经理，总经理听完以后不告诉别人，在里面上班的员工必须定期培训，特别是消防方面的问题。
还有了解用户的需求，考虑到国际公司居多，还有国内巨大品牌的证券中心，银行等等，他们的需求是比较高端的，比较敏感的，很多的需求都是国际水平，最高的要求。环境的清洁等等，也是很重要的。我们必须要维护整个大楼所有的公共区域，包括1、2楼的大厅、空中大厅、转换厅、电梯等等，你想这个量得多大。这栋大楼（英语），40个公共设施，单纯是打扫公共设施就很忙了。 当然这是跟所有大楼一样定期洗窗子，几乎每天你会看到有人在洗窗子。这栋大楼花400亿建设最好的大楼，真正的价值就是硬体吗？我想在座都是业界管理的人士，多年来在整个国家GDP上升的时候，实际上大楼的贵不代表他的好，客人也不认为你的好留在这个大楼。所以从一个大楼的营运，建设到它营运，营运是指租赁管理，还有面对客人的公关服务等等，这叫营运，这是最关键的。 就像任何超高层大楼，在其他市场大楼比较特点，我看到上海浦东随时都可以盖两三栋大楼，在其他地方很少看到。但是超高层大楼，台北101不例外，实际上从1997年，这个厂商得到这个标，到他筹备好400、500亿的建设预算，把运营好，真正把客人带到这里开始赚钱。他今年是开始（英语），你想想看从1997年到现在是多少年的事情？将近12年，是很多超高层大楼营运史的一个观念性的问题，我不觉得是一个例外。换句话说，它所带来的资本需求之大，他所带来的营运还有管理，很多东西都是尝试性的，没有人知道怎么盖全世界超高层大楼。都是在做实验，这个是做20、30栋楼的住户而已，从这边出来，全世界最大的开发商谈何容易？
我认为这张图片是最重要的，而不是大楼，大楼再好，不是贵与不贵，或者（英语）不好？我们觉得不是。关键在这里，开始以后，它所面对的社会上发生很重要的事情，1997年得到标以后，亚洲金融危机，业界如果记得的话，第一
次在韩国、台湾、泰国，泰国跟台湾几乎全盘崩盘，这是很严重的。再来1999年1月年我们取得建设以后，台湾IT最大的泡沫化，台湾依靠IT作为最大的主流经济，整个网络市场崩盘了，没有这个需求了，甚至GDP走到负数，这是很多年没有这样的情况。
到2001年9月9.11事件发生在美国，超高层大楼烧掉了。你想盖一个超高层大楼，对股东怎么想？危机意识是很高的，针对这样的建筑。再来就是2003年正在盖的时候非典来了，客人跑光了，台湾的GDP第二次出现负数了。在这个过程中，这个建商花了很多时间，争得社会大众的认可，才开始盖。到2003购物中心开幕，等于2004年的时候才正式取得执照，这是很漫长的7年。但是在上海可能不用这么长时间，在北京不用这么时间，因为我们有特殊的环境。 再来就是你想想2004年开幕到现在，整整10年多了，终于营运开始赚钱，商场也好，大陆也好，也把自己提升成为台湾，甚至亚洲甚至最好、最成功顺利运营的一个大楼，这是城中之城，可以容纳上几万人在里面吃喝玩乐、工作，所有的需求都基本上是自己供应。
讲讲我们刚刚上市的问题，从运营史来讲，最重要的情况是找到客人，盖好了，可是没有客人来问题大了。要招商的话，那就看，不是我们多努力的问题，而是说整个市场的大环境，当时是什么样的情况？很不幸这个大楼快要上市，到上市以后，灾难不断在台北。绿色是我们台湾办公室的控制率，101的控制率没有真的跟台北社会，在（英语）的金融危机来以后，照理说，如果跟着社会控制率一样的话，应该往上爬，目前保持在20几个控制率，有一部分是他自己想保留一些空间。我们刚才提到大楼分中高低三个阶段，房租水平是不一样的。而且这个业主为了吸引国际，从上海、从北京、美国、欧洲最好的客户保留了一层，目前经过很成功运营以后，把4年前不得求小小的租赁机构，几百平方米的客户慢慢丢掉了，保留给国际银行，大陆银行，美国财团的代表人。
这个进驻水平，今天变成台北最高的，大概3400块一平方米，也许在北京、上海不算很贵，在台北经过这么多年的经济衰退，这是很好的。在台北101社区，是2500——3000，台北101是3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。