也是这样，比如说每年一些在国际上评的重大的，大部分重要的奖项都是我们包揽了。这样我想对你选择物业公司、顾问公司来选择的时候，你不难选择，谢谢！
主持人：现在你知道选谁了吗？（笑）
提问8：我想请问一下，我们在座的专家，我是武汉东河物业管理有限公司。我们在开发的时候，做了9栋商业单体，面积最小有800多平方米，最大的有2300多平方米。但是我们现在的招商还有出售的状况不是很好，我想问一下专家在这方面，能不能给我们支个招，看看能不能尽快把这9栋商业以售代租、以售代租的方式给我们出点点子。
黄：我来回答一下吧，在经营方面来讲，我想您提这个问题，我们可能会再详细研究一下当地的区域市场，然后你们的定位，根据您说的8栋单体。但是泛泛而言，像这种小的体量的，应该是独栋的，这种写字楼比较适合的，可能是一些高科技研发这类企业。他们不太喜欢到市中心，或者说不太喜欢高层建筑，尤其是他们喜欢给员工更多的创造空间，那么就像美国硅谷一样的。
另外就是一些国内的公司还有欧洲的公司，可能这方面你再详细研究一些。最好你能请一个市场顾问，针对这8栋单体详细的情况，看看有没有还可以提升的空间？看看从卖点方面，怎么可以挖掘一些潜力。
刘：另外我也建议你这边，北京其实有一些这样的例子，如果是纯的商铺的项目，你可以参考一下三里屯这个写字楼是怎么做的？这个是在三里屯路口的东北角。如果是写字楼的话，在北二环有一个06年年初的德盛商城，它有7栋不同体量的单体楼，可以参考一下他们是怎么设计的？包括区位上跟你也类似的地方，是不是有一些可以借鉴的经验。谢谢！
提问9：我是来自三期国际贸易中心，我想问一个具体问题，我们那个楼体量相对比较大，当时开发的时候有一部分楼层是卖出去了，随着我们现在经营的需要，肯定要走高端品牌，这样带来的租金也好、物业费也好都要涨，不然我们没有办法发展。但是现在有一个矛盾，卖出去的小业主他喜欢享受一个好服务，但是不想提升物业费。我想在座各位老师也遇到过这样的情况，有没有什么办法做做他们的工作。谢谢!
刘：这几乎是一个死结，不光是他们，连我们在座的每一个人，当我们享受一个物业管理的时候，不管我们在写字楼里面，我们作为一个住宅的业主，我们希望花最少的钱享受最好的物业服务。我们大的业主，我们所占的份额到底有多大？透过业主委员会跟业主进行讨论，最后大
部分人能够形成一个什么的时候，这个问题能够好解决。如果我们有这个想法，我们想这样做，但是你手中留下来的物业，支持物业业权不够大的时候，我想这是一个很难解决的问题。而且我想，如果我们已经卖的比较散，还是那句话，如果你手中握的业权不是很大的时候，再想提高整个的大厦的品质，甚至就是说，在租客上有一些选择的时候，我实话实说，依我的经验几乎是件不太可能的事。
为什么这样讲？因为我们的很多业主，包括写字楼的业主，很多买的是投资的，未必是他自用的。如果他自己用的时候更难，如果是投资业主的时候，我们遇到的，比如我们在成都遇到成都的世代大厦，当时在那个区域内也是最好的位置，也是最好的楼，但是全卖散了，最后出租率、租金标准上不去。那么好的一个楼，最近为什么没有实现开发商最初的一些意愿和想法？主要的是他遇到了你刚才的问题，他是100%卖散。
有些小业主是按揭来买楼的，最后有人抗得住，有人抗不住，最后以最低的租金把房子租出去，否则面临着一个按揭的问题。我想还是透过这种，如果有了业主委员会，通过业主委员会的职能。如果没有业主委员会，看看一些大的业户怎么联合起来去讨论？如果在业主上大家占足够多比例的话，相对来讲好解决。如果没有业主委员会的时候，我想这个问题很难解决，因为最后要形成一个决议，好，谢谢！
云惟鸿：我想补充一个说法，实际上刘总刚才讲的实际层面的问题，讲得太透彻了。我从台北的经验来看，台北等于说稍早走过开发的乱世，现在比较稳定。那么我们经过跟您所碰到的问题一样，早期的开发商开发市场的阶段里面，赶快建，赶快卖，赶快把资金收回来重新做下一笔买卖，这个无可厚非，对策的问题。我这几年在台北服务，我看到比较成熟的开发市场，业方必须停留下来想问题。我们这个楼从头开始，是散的卖？还是怎样卖？我在台北没有看到散的卖，基本都是租的，为什么？你卖一层，25层楼卖一层，那么那一层捣蛋到尾。管委会有投票权的，这是两户啊。台北有栋交通银行，他有14个业主，大楼地震打坏了，有5度、10度的倾斜，其中有一个业主是一个小小的贸易商，他拥有一栋楼的四分之一，他就否定整栋大楼改造10年。你可以想象，那个人可以持续完到底，一直到这栋楼符合他的要求，到最后要重盖一栋楼，这是整个开发业者的情况。
台北前两三年不是很困难吗？在另外想可能就一段一段卖掉，他没有这样做，他是去求政府、市政府、银行业能不能入股？来把他暂时性的问题处理掉。否则的话这栋大楼就是废墟，已经是废墟，毋庸置疑，卖两层出来就完蛋了，在我们业界来讲，在台北来讲，这是很重要的教训。
主持人：突然发现钉子户是那里都有啊。
提问9：我是来自江苏常州物业有限公司的，我姓张，是公司的总经理。我有两个问题向云总及云总的团队提问。第一个问题, , 比较实际，云总刚才在PPT当中谈到一个问题，就是大楼持续升级的方法。那么刚才云总也讲到，李祖源已经引入了前期介入，包括能源的降低有了很多采纳的好的意见。我想问问为什么我们还有一些改进方法？或者是当时没有采纳？还有就是这些方法到底是哪些？因为要投入6000万台币，每年达到10%能源的消耗，这是第一个比较实际的问题。
第二个问题，我在工作中碰到，业主的一些个性化的需求，与广大业主的群体化需求之间的矛盾。比如说他们的租户，他来租我的房子对车位有要求，对机房的成本、机房空调的运行，甚至包括有一些IT，有些外贸单位需要24小时运行，对空调要求不同。包括租赁空间大小的问题，我想请问云总的团队，对于业主的个性化需求和群体化需求你们是如何来平衡的？来处理的？谢谢！
黄：这样我先回答一下你的第二个问题，关于个性化需求跟群体需求的问题。从租赁的角度上来讲，回到了你早期的定位。如果你在建楼的时候，一开始你定位是贸易公司也好，我想贸易公司加班特别多，老要24小时开着，我们北京很多大楼，国贸里面也是很多这样的情况，因为他们的时间不一样。我想在你前期定位的时候，就要把这个问题想到。
那么解决空调有几种不同的方法：一种就是说有24小时的冷水供机房用的，这是我们单独的系统，云总比我还清楚。另外在整个大楼建的时候，空调机房的冷量要足够，设计的时候要想到。如果我们这个楼吸引这类客人，虽然提供这么多东西，但是这些人租金支付能力很强，你可以计算进去，甚至你空调安排，你可以打包，一年给你多少小时的空调，但是租金可以打包考虑，这是个大的话题。
那么涉及到现在已经进来了，怎么解决了？我想在远古的时候我们有一些解决方法，比如说加动力空调，不是好的方案，因为很多楼以后再加空调，这个温度的解决都存在问题。
刘：我补充一下这个问题，实际上我们首先要弄清楚，就是说我们物业是在管什么？那么我们物业所管的，是公共物业，公共物业就是公共区域、公共地方和公共设施。现在我们管的是这样，但是客户有个性化的需求，作为物业公司尽可能去满足，契合我们客户的要求，在这种情况下，我们无论如何是不可以，是从物业费里面支出的。那么有一些个性化的需求没有关系，我
给你一个有偿服务。在我们这个楼一建立起来的时候，我们有一个物业费的标准。写字楼如果是30元，这30块钱怎么花？包含了什么内容？我的服务内容有哪些？现在在30块之外提出个性化的需求，比如你需要加置空调的，没有关系，我给你一个加置空调的标准，每小时是多少钱？有一个标准就可以。
这个里面涉及到另外一个问题，实际上就是说，又回到了物业管理，或者说是物业租赁服务的问题上。一个成熟的开发商他知道在建这个楼的情况下，在正常的情况下，冷基是怎么配置的？除了正常考虑，有一些加班，所有的型号和冷基应该是不一样的。那么在没有足够用的时候，我一定是开一个小的冷基来供应我们有限的用加湿空调的服务。个性化的服务应该通过有创服务来解决的。
刘：刚才从定位的角度，把预先的准备功课谈到了。现在还有一个实际的问题，我们在实际租赁过程中，如果真的遇到这样的问题，我们怎么来解决？从我个人来讲，租赁工作是一个坚持和妥协的平衡。在什么情况下我们应该怎么坚持？什么样的角度我们要去妥协？这个就是说，我们一定在最初的时候，我们要做预案。包括应对客户特殊需求的情况下。最简单来讲，我给很多开发商一个最简单的建议，业主一定要敢于对客户的要求说，对不起，我满足不了，在拒绝客户的时候，你可以赢得很多的客户，也可以避免后来的麻烦，反而你更好保证这个大厦的形象和品牌，和整个大厦的资产，这是我个人的一个建议。
主持人：刚才刘总讲的建议，对我也很有启发。我们有时候很难判断哪一部分属于我们本分的服务，哪一部分属于我们增值的服务？我觉得一个人把事情做好，最恰当的就是把本职的事情做好，增值的服务量力而为。感谢刘总的教导。
提问11：你好，尊敬的宋社长、云总，我是重庆物业管理公司的杨军，我对101大厦上万名员工和其他一些业主整体，在遇到应急情况的疏散，你们是怎么有条不紊地疏散？需要疏散的时间长是多少？我就问一下这个。
刘：刚才我们的同事说N0，我跟他今天是第一次见面，他不是这个大楼的管理者，他负责的是租赁，所以你讲的这个问题，是我的专业，但是我恰恰没有管过101，这个大楼的疏散一定不是当初云总在那个地方做租赁所涉及到的。如果我替你说错了，你可以纠正。
提问12：我是来自河南商丘职业技术学院物业管理专业的老师，我看咱们这次会议上很多都是企业的老总，我们学校来的不太多，我也代表学校来的老师们，我们来的三位老师，代表
其他学校的老师向我们《现代物业》杂志社，向我们各位专家给我们做报告的各位专家，表示衷心的感谢！给我们提供了这样一个好的平台，提供一个好的机会。
那么我在这里，我想表达我的这样几点心情：一个方面是感谢。
另外一个方面刚才老总们提到都是专业上的问题，那么我想提的问题就是说，一个好的专业物业管理，要想管好需要的是人才。那么在这里我们商丘职业技术学院物业管理专业，给咱们把人才带过来了。我想提这样一个问题，给咱们台上在座的领导。在我们以往的员工招聘里面，我们是否招聘有物业管理专业的学生？这是一个问题。
再一个是，我们以往是否有校企合作单位？如果有的话，你们是怎么做的？这是一个问题。
再一个，我还想借这次机会向全体老总诚挚的发出我的邀请，欢迎各位老总到我们商丘职业技术学院物业专业来考察，能不能招聘我们学校的物业管理专业的员工？我叫张凤英，手机是137 ****9827，随时可以联系，谢谢！
刘：我来抢着回答这个问题，另外的同事一个是在台湾，如果需要的时候，可能也是件很麻烦的事。物业是我这边，你讲的四个问题，我核心问题回答两个。也就是说招不招这方面的学生？我给的回答是肯定的。第二是有没有这种有校企合作？我们也有。
我今天也是从学校来的，很感动，作为一个物业管理企业，深深感受多我们校方对自己培养出来学生的那种责任感。因为我的邻座也是从河南、河北来的。刚才你讲是从河南商丘来的，我觉得这个实际上说穿是一个就业问题，我觉得不仅仅是校方的问题，也有我们企业的问题。你虽然告诉了电话，我没有记住，回头我们可以交换一个名片，我希望作为我们企业在就业方面，尤其在学生的就业方面，我们尽到一份责任，如果还有校方来的时候，我们也可以交换名片，谢谢各位！
主持人：如果我们会议安排不周到的时候，希望你跟各位老总沟通一下，好。
提问13：你好，我是清华物业管理职业经理人班学的学员，我是来自南京的周强。我之前是一个律师，两个月前辞职了，现在待业。我想知道目前在咱们不同楼盘服务过程中，目前咱们物业服务企业主要探索的，在物业服务收费以外的项目，可能存在的多种经营，或者创收的一些项目手段中，目前主要在参与，以及在探讨的方向主要集中在哪几块，请简单介绍一下，谢谢！