再来一个就是台北101，业界就是精英做这行业的，给我们带来的是什么？你考虑到对营运者的影响是什么？考虑到员工对办公室舒适的问题，最后来自人心，广告讲了，为了进出的小市民，你就想到他，不是考虑到你的技术多好，你要想到他，他来决定很多事情，有效提供物业管理，像刷卡系统，双电梯转换等等。
再来就是改造大楼成为全球最高的建筑物，他们今年上个月花了一大笔钱，去把这个大楼变成第一栋超高层大楼的（英语）的大楼，正在进行中。当然这个意思就是节省能源，能够把绿化的形象改善。谢谢！
主持人（崔永亮）：非常感谢云惟鸿先生的精彩演讲，云先生从设计理念、文化色彩、运营管理全方位多角度给我们展示了世界最高层大楼的经验。下面是茶歇时间。
（茶歇）
, lang=EN-US ,>3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。
业主追求的目标是什么？一个超高层大楼花了几百亿，追求的目标是什么？这个问题是很重要的，这个（英语）对我来讲，隐藏了我们在台湾的一些故事。因为（英语）财团，政府拿了几百亿来做超高层大楼，你的追求是什么？最好的条件来巩固你的地位，不单纯是一个租金的多少一平方米，多少钱？而是说他租的条件，因为每个客户要求的条件不一样，这是有一个（英语）在里面。 再一个就是品牌认同，台北101在1999年业界认为完全是一个荒谬的故事，台北没有银行，怎么叫台北国际金融中心呢？一直到今天变成算是台湾最好的商业大楼，所以是成功的，品牌是认同的。再一个就是创造原始股东最大的价值回收。就像我们这样子，做这个工作是最大的挑战。就像业界如果你盖50层楼在北京，也是同样的条件。
讲讲这个漫长过程里面，有成功、有失败的城市，这个广告不是我们做的，做这个行业是英文叫做（英语），就是尝试，有时候成功有时候失败没有办法。
另外帮2004刚上市的时候，帮他们做广告，他就取了一些概念性，就是说幸福、景观台、传统的概念，概念性的是从实质上的管理，500个企业的业主怎么搬到台北101？这不是2000块台币一平方米，而是3500一平方米，为什么来到这里？ 照理说一个超高层大楼的营运，在没有开幕那天，你应该招满一大半，或者三分之一。结果台北101在2004年开幕的时候，一个客人都没有，就是我们的证期会，他是股东，政府强迫他你赶快搬到哪里，他是唯一的客户。换句话说从招商运营方面，他是很失败的，这个失败是很致命的。你放了400亿台币在那里，开幕那边花掉了，这是很大的败笔。这反映了一个现代超高层大楼的营运，筹备上面，提前招商，很成功在物业管理，怎么招商的预期的签订这个合约，这是很重要的。
当时的策略是错的，结果到2005年我们进来了，当时我们跟他们业方代表共同定了很多不同的策略出来，比如说这是我们刚起最终目标是什么？你是股东的话，怎么改变这个事情呢？改变超高层大楼市场的印象，如果你在马路上2004年问台北101是什么意思？很高。9.11刚发生，没有任何一个美国企业、日本企业跟你谈的。我当时代表公司谈的时候，没有一个有兴趣，为什么？美国总部说，你疯了，我们9.11刚烧了，你们弄这个，没有人来的。日本企业谈都不用谈，他不理你。台北这个地方不是最重要的国际经济枢纽，除了日本公司跟美国公司，我们找谁呢？问题大了。对招商来讲是很困扰的。
再来就是大楼完工前招商不理想，这是反向操作，因为人家不去那个地方，我也不去，我们都去爱去的地方，去排队吧。最后就是这个心态，人家爱去我们抢着去，人家不去我们不去。这个顶级大楼，上市要求4000块一平，隔壁住得比他高，他招租的时候不到2000，那我们怎么去做改变呢？换句话说开始强调它的优点？栋楼是有优点的，结果没有人去广告？没有人去谈，去谈（英语），这是很迷信的东西。其实招商计划针对国际客运，香港国际总部的客运，新加坡、日本东京、美国总部的客运。还有针对某一些，不是国际企业，可是在台湾算是举足轻重好的企业，像IT一些龙头企业等等，或者投资的金融公司，他需要200平方米，他是投资房地产最大的（英语）。
再来就是进行全球性的招商，让我们所有分公司去做这个工作，美国公司他在纽约，他问老板去台北101，他说疯了。这栋大楼在台北有什么好处讲讲，把
比较实际的东西阐述出来，改变了什么东西？从倾销角度来讲，有价值的信息是什么意思？101跟其他的大楼有什么去除？台北101属于谁？真正的利益是什么？如果你办这栋大楼，一个中小企业挤在国际银行中间有什么意思？有面子。所以每个客户的需求是不一样的。
台北101现行租赁特点是什么？满足了台北101大楼的形象，满足了国际企业（英语）中心点，一个好的环境。还有一点广告权等等，这个广告权跟点灯权是非常昂贵的，有些国际企业像（英语）花了很多钱，经常点这个灯收入非常。过年的时候，我们经常放焰火，大家带孩子去的地方。
可能四年前有一个小企业他来了，我们不是太喜欢他，可是我们接纳他了，而且开的条件不错，到今天这个企业淘汰，等待最好的新的客户来，比如中国银行，或者美国银行等等这类的。再积极把剩余的出租层面水平提高，强化现金流量这是也放最大的需求。
再一个今年有重大变化，就是康师傅新集团，前两个月买了股权，这个就是他积极要去引导，在大陆做好的台商国际企业回流，以及大陆好的银行、好的国际企业在今年，两岸经贸未来有大幅度暴涨的情况下，来进驻的中心点，这是我们目前做的工作。
换句话说今年来讲，9年以后，台北101已经变成顶级办公室大楼代名词，在东亚算一个有声有色的地方。我们很简单的综合描述一下结论，我们成功的因素是什么？这几年的招商来讲，特点是开发地位是对的，是中枢的地点。他的开发者是有名的建商，是有经验的，不是实验的。再有就是能见度高，有很好的地点可以做的，所以永续性是单一的股东拥有的。物业管理从没有开业前，物业管理当时花了很多钱，在李先生没有设计的时候，就把怎么管理，整栋楼的概念灌输在他的系统里面。
再来就是建筑设计请了很多西方、东方各种各样的专业人士来设计，甚至在商场方面，在盖的时候，找到了（英语），把商场部分拿出来完全重新设计。李先生不懂商场，但是他懂商场设计。换句话说这个业主很成功，就是他愿意不停的改造。
再来一个就是台北101，业界就是精英做这行业的，给我们带来的是什么？你考虑到对营运者的影响是什么？考虑到员工对办公室舒适的问题，最后来自人心，广告讲了，为了进出的小市民，你就想到他，不是考虑到你的技术多好，你要想到他，他来决定很多事情，有效提供物业管理，像刷卡系统，双电梯转换等等。
再来就是改造大楼成为全球最高的建筑物，他们今年上个月花了一大笔钱，去把这个大楼变成第一栋超高层大楼的（英语）的大楼，正在进行中。当然这个意思就是节省能源，能够把绿化的形象改善。谢谢！
主持人（崔永亮）：非常感谢云惟鸿先生的精彩演讲，云先生从设计理念、文化色彩、运营管理全方位多角度给我们展示了世界最高层大楼的经验。下面是茶歇时间。
（茶歇）
高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（三）
崔永亮：各位请注意，我们的下一个环节马上开始！下一个环节是互动交流环节，由云惟鸿先生和他的同仁们和大家一起交流。这一时段的主持人是宋有兴先生，我们马上开始！
宋有兴：非常荣幸，我来给大家主持这个时段的互动，我刚才发觉，我们云总已经成了大会的明星了，我很嫉妒，很多美女找他照相，没有找我，没有办法，我们的会议就是这样安排的。下面请我们云总和他的同事，这里面有世邦魏理仕华北区高级董事牛国盛先生。还有一位是华北区办公楼服务部黄薇女士。还有一位是北京分公司办公服务楼高级经理马辉（音）先生。对不起，更正一下！马辉先生是到现场来参加会议，上来交流的是北京办公楼服务部高级经理刘可（音）先生。上面我们请云总和他的同事们到上面入座。
云惟鸿：感谢大家有耐心听我一个多小时的演讲，我希望大家能够忍耐我们这么长时间的演讲。今天很荣幸是这样，那个开场白真正是为了今天下一段。我考虑到今天在业界，对超高层大楼的营运管理等等，有很多的兴趣，所以请了北京分公司一些同仁，这些业界的精英，各行各业都是领导。首先介绍黄小姐，她是我们Office service，Office service有两个部门，一个
是代表住户的；一个是代表（英语）业主代表的。就像我今天讲操作层大楼的管理，都是她在管理。牛国盛先生管（英语）。再有就是牛国盛华北区物业管理的主管。
宋有兴：有什么问题，请提问，可以点名问答，也可以说不用点名，你请云先生安排他们谁来回答。请大家提问的时候，先举手给我示意一下。
提问1：尊敬的云惟鸿先生，我提的问题是在台北101物业服务中，是如何实现环保、绿色和节能理念的？谢谢！
云惟鸿：这个议题还是一个进行式的议题，两个礼拜前他们签了一个合约，请一个建筑师还有西门子共同来为他们做LEED培训，要怎么样改造变成一个节省能源，把绿化的工作做完。目前这个东西还在进行式，我们没有太多的细节，因为我也不是台北101内部的人，等我下一趟来能够报告给你。
主持人：我这儿有一个问题我刚才听云先生介绍的时候说，我们用了东芝的一个电梯，每分钟1010米，这么快的速度。我知道在福建的地方有一个泉州，泉州出了一个什么事？也是管电梯楼很多的，在我们大陆这样的情况很多。但是物管公司管电梯遇到一个麻烦，相关主管部门要求把电梯年检费做一个很大的提高，主管部门收了以后企业感到很被动，那么我们有什么办法，通过什么情况减少物业公司的负担，把电梯的维护费放到民间，不是由政府管，而是由服务商来管，我不知道云先生的团队谁出一下主意？
牛：从条件的条例来讲，电梯的年检费从物业管理当中出，要求政府出是不对的。所以我们物业管理企业，在我们做这个项目管理的时候，当我们做这个物业管理项目的时候，每一个项目的时候，都有义务教育我们自己的业主要理解我们的法规，要理解我们自己的权益和义务，毫无疑问，我们每一个业主从自己交纳的物业费里面支出我们使用电梯年检费的时候，这是我们的义务，不应该由政府来交，如果是这个年检费是一个很高的情况，我想这个里面有几个方面的问题：
一，我们本身电梯刚才谈到，速度质量的问题。
另外一个，很高的年检费是不是一个市场价格？如果是一个市场价格，我觉得我们所有的业主应该接受这个价格。谢谢！
宋有兴：请说一下你的单位。