提问3：我是河南凯林物业李总，是这样的，我想问一下云教授，第一个问题，您刚提到李祖源先生对设计方面，我们下面一个楼盘，综合体有可能请到他，他对写字楼设计比较专业，那么对于酒店方面怎么样？你对李祖源先生认识怎么样？
云惟鸿：台北不像北京、上海这样，我们五星级的酒店不是很多。目前都不是我们国内设计的，但是不代表他不能设计，说来说去，也是台北最资深的设计师。
提问3：还有一个问题是这样，在开发综合体设计上，我们公司原来是做单体的写字楼的设计，接下来设计是我们综合体，酒店、写字楼、公寓，有可能带商业，这样一个商业的话，从物管、业主使用的角度，以及楼的保质方面，在设计方面能够给我们一些什么建议吗？关于立体交通、平面交通，是从什么地方走？让交通将来不会产生麻烦，在交通方面或者前期设计方面，能不能给我们一些意见、建议？
牛：我们应该似曾相识。
提问3：我去你们公司参观过。
牛：真正回答你这个题的时候，你得交一个咨询费了，这是一个玩笑了。我觉得这些问题，刚才云总谈到101大厦的时候，已经谈到业主方一个很超前的问题，他在设计阶段的时候，已经请了资深的物业管理公司，来参与他前期的设计，作为我们凯林来讲，在过去我们自己开发的阶段，没有做过这种大型综合项目的时候，现在我们着手做，我们不妨学一下101，找一些资深的人士，这种大型的物业管理公司，他在做物业的时候，监管物业的时候，在他整个的长时间物业管理过程中，尤其是设计到监管验收，客户入住的事情积累了非常丰富的经验。在这个时候，像你刚才提到立体交通组织，市场上比较活跃的一家，他们每一家积累了一些经验，可以认为一家自己认为合适的物业公司。刚才你这个话题不能在这里给到你真正有用途的东西，好，谢谢。
提问3：谢谢！
云惟鸿：实际上我觉得您问的问题，是很好的，并不是说我们能够及时性，现在20分钟以内能够给你们价值的回答，针对具体的问题，可是你们问的问题有抛砖引玉的功能。什么意思？我们回顾一个小时谈（英语）101的管理问题。在还没有把这个设计案形成以前，他已经把Commerce租给谁？他的客人是谁？他的客人的水平大概是什么的情况？他的员工是什么样的人？是工人？是白领阶级？是用电脑的？是怎么来上班的？所有使用者，客户的员工的那些生活条件已经安排到他的设计，通过物业管理把这个信息与业主的导向清楚，无论是（英语）还是（英
语），他只不过是把他专业性的考量，把你们导向型的咨询，包装成一个设计的要求条件，然后交由设计员实施，这个问题就是这个问题。而且大楼成功与不成功就是这里。一个大楼的地理、成本决定一切。如果一个大楼在台北市中心，跟近郊成本不一样、土地不一样、建路的成本不一样。服务的客人是谁？是高科技吗？是不同的人。
它有一个市中心，它的客人不是做科技，可能是高级主管、白领阶层、秘书，他们住在哪里？是南端还是北端？他坐一个小时车来上班，交通问题是什么？都要想清楚。你的客人是谁？这是最重要的。你盖50层楼是谁要来这儿？不是一厢情愿，台北金融中心面对台北金融界，结果没有银行。为什么？台北的银行都有自己的物业在旧的城市里面，他觉得我们不要浪费，把这个丢掉去付你台北最贵的租金，银行不允许的。很合理性来讲，应该导向给谁？是什么样的客户？如果有100名科技公司，你要吸引前30名的是谁？你要把这个先构思完，谢谢！
黄：我是做写字楼租赁工作的，今天大家谈了很多写字楼物业管理方面的内容。我想补充一下云先生后来没讲到的写字楼定位的问题。我们参与很多高层建筑的前期设计，我们的角色是因为我们每天都跟这些跨国公司打交道，我们很了解他们的需要。所以在很多大楼，在设计的时候，他用设计师，他们理念性很强。但是功能性就需要通过CBRE专业的团队来提供。刚才云先生讲到，你的用户是谁？这点很重要。我们看早些年打造金融街为了银行，但是有八、九年，十年的时间，没有银行到金融街，什么原因呢？因为不能满足银行的需求。银行有什么需求？
那么回头来看北京的两所高端的写字楼，一个是国贸3，这是目前最高的写字楼，330米。有大部分的写字楼，上面还有一个五星级的香格里拉酒店，超五星。我们现在帮他做市场推广的事情，那么作为高端写字楼他的定位是什么呢？尤其是在CBD里面，从国际来讲是世界500强的公司，他们对办公楼的形象，对于配套，为什么国贸能够吸引世界500强，因为有酒店、有商场，因为他有会议中心和公寓。这个是我们首先定位的第一点。
第二点从行业来讲，是针对金融企业，针对银行，并且也是针对一些顾问咨询的公司，比如律师楼这些。那么这些公司对于这种高层写字楼，他们的需求很强，并且他们愿意付高租金，来租一个好的写字楼。因为这个楼本身，从它的设计、平面很好用，高度起来很舒服，那么这个配套，我打一个比方，国贸3期，有一个VAV变频空调系统，在夏天供应空调冷气的时候，在它的机房，专门有一个系统，把这个水温降低变成冰，晚上就是一个很大的VAV，到了白天就降低电的能耗，通过这个VAV来提供整个大楼的冷气，也达到了一个环保的作用。所以它现在目前拿了一个黄金级的LEED的认证，那么这个也是我们跨国公司，世界500强公司，他们很看重企业的社会责任方面的要求。那么在他们选址的时候，他会把这个列入他们选址标准之一。
我们在设计的时候，我们会建议我们的开发商一开始想多你的位置定位给什么样的企业？你的设计楼是因为这些企业怎么样去设计？从这个方面补充一下云教授的观点。
宋有兴：谢谢。我们把下一个问题给后面的女士。
提问4：尊敬的云总，刚才听了您的演说，你提到台北101大厦，贵公司对于台北101大厦招租有一个最终目标，打造台北101品牌，我从品牌角度说一下，101大厦除了，可能我们外界对于它的直观印象就是超高层，这个101大楼，它的品牌还体现在哪些方面？
第二个问题，对于一个新接管的大厦，不知名的物业公司管理，然后在前期没有参与的设计、施工、监管的情况下，物业公司应该从哪些方面来考虑，来实现这个楼盘的品牌价值的提升？谢谢！
云惟鸿：谢谢你。实际上这个问题我可能讲得比较长一点。实际上回归到我们刚才讲的一些议题。物业公司监管一个任务，通常没有太完整的延续性，都是有问题才把东西交给您。如果你接北京（英语）大楼，你的情况跟我三年前接台北101的情况是一样的，你不要管别人以前做什么？你要想想，拿一张白纸重新写，我觉得要这样写，不要延续人家以前做过的问题，因为他做的好不会延续你做。
要认真想想这栋大楼有什么问题？或者有什么优势？每个人有自己的优势，每个大楼有大楼的优势。优势有很多，基本盘的运行，使用端的客户是谁？如果以前定位错了，就像台北内湖两年前我做了一栋楼，是国内北京一个朋友代表里昂法国银行来投资的三栋大楼在内湖，结果搞不清楚状况，科技大楼3栋楼，几万平方米，有一大部分秘书住在台湾南端，中间隔着一条河，没有地铁，很多员工没有办法到哪里上班，如果坐计程车，可能薪资就用完了。我重新思考，拿一张白纸再想一遍，你的问题在哪里？你的优势就是把这个问题怎么整理出来？在签约以前，就要求这些条件，如果你要我做可以，一年以内你要答应我这些条件，然后我跟着您的一个承诺，我来给您一套承诺，两年以后我给你什么东西，把这个条件谈出来。
我还记得101是很好的案例，2005年的时候是四面楚歌，上市一年半以后，招租是政府指派的管证券中心的，没有客人。那时候要求什么？4000块台币一平，那时候非典刚结束，我要求说你可不可以考虑，你降低租金，你的策略是面对大的客户，要降租金，给他前期做室内装璜，6个月有三层楼，要给他什么条件？你要有一个政治协议，我一年到两年以内，我把所有多
少的客源带进来给你？你要让步，你不能要求4000块，可以让2000块开始谈，可是我们定的策略三年以后，我们可以改造客户群，可是短期以内，如果客户没有，一切免谈。
还有，我刚才提起在内湖的三栋楼，你到台北问，这是很好的典故。在南面的南面，不是城中心，怎么过去呢？员工没有办法过去。我要求派两部车到不同的车站，松山的车站，免费接送所有员工，在上下班的巅峰时间，还有我们午餐时间。比如重要的（英语），创新性思考问题，这个业主你要提供什么免费？或者优惠条件？至少在某一个时段在改善以前，把这个设施弄出来。
还比如说内湖是一个新的开发区，那个区是没有吃的、没有喝的。中午一个小姐穿着高跟鞋走半个小时找不到一个面馆，我说在自己的楼下弄一些饭店，所以他也答应了。整个内湖100栋楼都是空的，刚盖完，是没有吃喝的，没有咖啡的。你想一个地方多惨，多荒谬的事情，换句话说300个员工午餐很困难的，谢谢您！
宋有兴：这是来自广东的陆总是吧？
提问5：我是国家物业管理司广州瀚舍春华物业管理公司的董事长兼总经理陆华生，很开心今天参加这个研讨会，学习了很多好东西，早上好，主持人，早上好云先生和各位同事。今天听到了云总说，花6000万申报LEED这个认证，LEED打在101大厦显著的位置，估计是50到60层的位置，非常醒目。请你谈谈申报的想法和对这个大厦的作用。
牛：我来回答一下路总提的问题，LEED认证，是最近这几年刚刚开始，有一些不管是开发企业还是一些物业管理企业，有些企业还是比较陌生的。那么对于世邦来讲，我们目前在管的，国内第一家通过LEED认证的，世纪财富中心，还有我们现在正在管的环球财富中心和国际财富中心两个。企业有一个社会责任，通过这个认证相关部门对这个有一些要求，它所使用的材料、环保的方面。
我们讲一个世界财富中心的例子，刚才你关心的第二个问题，通过了绿色认证能够为这个项目带来什么？世纪财富中心推出来的时候，我们应该说黄董事很清楚，刚好是我们这次金融危机刚刚开始的时候，那么整个写字楼的市场，写字楼的租赁市场比较疲软的时候，恰恰在这个时候在北京，一个通过绿色认证的项目起来了，使得他的出租率完全是逆市的。
我们今天在座的，大家都是一个社会人，大家都在办公，都在写字楼里面作业，我们自己所关心的也是，今天大家对健康越来越关注，我们要关心这个楼的环保指数是怎样？空气质量标
准是怎样的？如果连我们普通人都在关心，我们一些企业的老板们他们更是关心这些东西。现在的LEED认证迎合了人们对环保、人们对健康的需求，它应运而生。那么在这个市场LEED认证是刚刚开始，当它推向市场的时候得到了广泛的认可，我们又回到我们刚才讲到国内第一个认证的楼，它的租赁情况是逆市的，它的租金情况也是这样的。通过这两点我们可以想LEED认证在租金标准上，租金率远远高于别人的时候，他与开发商的回报就不言而喻了。谢谢！
提问6：请你介绍一下双层电梯的使用，它在安全、秩序和环境的配套管理上，你们的做法能稍微再介绍一下吗？谢谢！
云惟鸿：安全跟其他电梯一样，它有一个特色就是它是双运量，可以运十个人变成运20个人。考虑楼层数量之大，不停的换电梯是很浪费时间。把一个员工从1楼运到58楼的速度很重要。利用双数、偶数的系统把员工很快提升到，比如你要去53楼，你先到35楼再换，到单数的电梯，就到楼上的单数，基本上很简单。载重量是双倍的，如此而已，没有其他太大的学问在里面。
提问7：上午好！我是来自河南的，我想问一个问题可能和研讨会没有关系，因为我是带着任务来的，我们要选聘顾问公司，作为全球最大的顾问公司是如何看待像高丽国际、戴德梁行这样的公司？他们的各自特点是什么？请给我一些建议，谢谢！
刘：这个很难回答。实际上对于同行来讲是一个很难回答的问题，但是有一点我可以回答。您刚才所谈到的这一家在市场上是优秀的。如果谈到各自特点的时候，我们讲您先谈到的高力国际，高力国际在北京来看，住宅市场更多一些。到目前而已，资质没有这几家高。如果有高力的同事，说错了就纠正一下。如果我没有理解错，他可能是今年刚刚在资质上有了提升，有了提升之后仅仅是二级资质。在过去那么多年高力一直是三级资质，我们一级资质的物业管理公司有很多，这是高力的情况。
那么第一太平（音）的情况，我们知道的时候，它是上个世纪60、70年代在香港起家的一家公司，香港经济的飞速发展，尤其是房地产飞速发展的时候，第一太平在香港应运而生。那么如果说真正有国际背景的公司，今天你提到的几家，一个是仲联梁行，一个是世邦魏理仕。多说两句，刚才你谈到我们是最大的，这一点没有错，但是另外一点，最最重要的，我们是最好的。最好不是我们自己说的，这个最好比方说通过欧阳杂志（音），一系列大家到世邦网页上去看看就知道了，我们在业内的交易额，几乎是后面四家的叠加，我们每年取得的荣誉上的奖项，几乎