安排，有两个线输送把电输送过来。把高压电送多超高层大楼里面，办公室是由上而下，双层连线。大楼内有紧急发电设施，可以保障大楼的使用。 可是问题在哪里？这个UPS系统要20分钟才能启动，所以换句话说，你前面的系统一定要保护到这个需求。
再来就是空调系统，这是最重要的。主要是这样，这个系统利用夜间的黝黑的电来制作冰块，以便白天变成供应水的调节空调的（英语）。再来就是因为考虑到很多人在大楼里面，所以有一个系统自动调整二氧化碳，当二氧化碳高到什么程度，就把氧气进行换气，让里面的人有点清新的感觉。
每层楼有42到52个可变空调箱，这是比较独立的。再来就是可以逐步的需求供应电脑机房24个小时独立的管理。大楼管理是最重要的一环，花了几百亿买了这么大的楼，你看业主花在管理，客户的舒适度、安全度，不管是系统和个人的舒适度都是最重要的，花最大的成本。我们很幸运，世邦魏理仕在2004—2005年之间，曾经为这家公司做了招商、管理，还有定策略、签约（英语），代表超高层大楼招租营运的模式，跟我们大家一般认为招商的租赁是有点不一样的，我就是业主代表，我给他一个团队，每天在这里代表业主招商，从（英语）找一个客人，或者接待一个客人，能够签约进驻，还有广告、媒体、公关等等，都是我们做的，叫做（英语），一方代表招商管理，我当时的一个小同事，两位美女培训，在这栋楼住户本身的一些使用者，必须定期培训他们。比如有问题怎么处理？所以定期做这些工作。
我刚花了一点时间讲使用端，这是最重要的。35层楼有一个管理办公室，是供整个大楼使用端的客户，各种各样的问题跟我们谈。住房进驻以前，我们会办理说明，给所有的住户，不是说他的总经理，总经理听完以后不告诉别人，在里面上班的员工必须定期培训，特别是消防方面的问题。
还有了解用户的需求，考虑到国际公司居多，还有国内巨大品牌的证券中心，银行等等，他们的需求是比较高端的，比较敏感的，很多的需求都是国际水平，最高的要求。环境的清洁等等，也是很重要的。我们必须要维护整个大楼所有的公共区域，包括1、2楼的大厅、空中大厅、转换厅、电梯等等，你想这个量得多大。这栋大楼（英语），40个公共设施，单纯是打扫公共设施就很忙了。
当然这是跟所有大楼一样定期洗窗子，几乎每天你会看到有人在洗窗子。这栋大楼花400亿建设最好的大楼，真正的价值就是硬体吗？我想在座都是业界管理的人士，多年来在整个国家GDP上升的时候，实际上大楼的贵不代表他的好，客人也不认为你的好留在这个大楼。所以从一个大楼的营运，建设到它营运，营运是指租赁管理，还有面对客人的公关服务等等，这叫营运，这是最关键的。 就像任何超高层大楼，在其他市场大楼比较特点，我看到上海浦东随时都可以盖两三栋大楼，在其他地方很少看到。但是超高层大楼，台北101不例外，实际上从1997年，这个厂商得到这个标，到他筹备好400、500亿的建设预算，把运营好，真正把客人带到这里开始赚钱。他今年是开始（英语），你想想看从1997年到现在是多少年的事情？将近12年，是很多超高层大楼营运史的一个观念性的问题，我不觉得是一个例外。换句话说，它所带来的资本需求之大，他所带来的营运还有管理，很多东西都是尝试性的，没有人知道怎么盖全世界超高层大楼。都是在做实验，这个是做20、30栋楼的住户而已，从这边出来，全世界最大的开发商谈何容易？
我认为这张图片是最重要的，而不是大楼，大楼再好，不是贵与不贵，或者（英语）不好？我们觉得不是。关键在这里，开始以后，它所面对的社会上发生很重要的事情，1997年得到标以后，亚洲金融危机，业界如果记得的话，第一次在韩国、台湾、泰国，泰国跟台湾几乎全盘崩盘，这是很严重的。再来1999年1月年我们取得建设以后，台湾IT最大的泡沫化，台湾依靠IT作为最大的主流经济，整个网络市场崩盘了，没有这个需求了，甚至GDP走到负数，这是很多年没有这样的情况。
到2001年9月9.11事件发生在美国，超高层大楼烧掉了。你想盖一个超高层大楼，对股东怎么想？危机意识是很高的，针对这样的建筑。再来就是2003年正在盖的时候非典来了，客人跑光了，台湾的GDP第二次出现负数了。在这个过程中，这个建商花了很多时间，争得社会大众的认可，才开始盖。到2003购物中心开幕，等于2004年的时候才正式取得执照，这是很漫长的7年。但是在上海可能不用这么长时间，在北京不用这么时间，因为我们有特殊的环境。 再来就是你想想2004年开幕到现在，整整10年多了，终于营运开始赚钱，商场也好，大陆也好，也把自己提升成为台湾，甚至亚洲甚至最好、最成功顺利
运营的一个大楼，这是城中之城，可以容纳上几万人在里面吃喝玩乐、工作，所有的需求都基本上是自己供应。
讲讲我们刚刚上市的问题，从运营史来讲，最重要的情况是找到客人，盖好了，可是没有客人来问题大了。要招商的话，那就看，不是我们多努力的问题，而是说整个市场的大环境，当时是什么样的情况？很不幸这个大楼快要上市，到上市以后，灾难不断在台北。绿色是我们台湾办公室的控制率，101的控制率没有真的跟台北社会，在（英语）的金融危机来以后，照理说，如果跟着社会控制率一样的话，应该往上爬，目前保持在20几个控制率，有一部分是他自己想保留一些空间。我们刚才提到大楼分中高低三个阶段，房租水平是不一样的。而且这个业主为了吸引国际，从上海、从北京、美国、欧洲最好的客户保留了一层，目前经过很成功运营以后，把4年前不得求小小的租赁机构，几百平方米的客户慢慢丢掉了，保留给国际银行，大陆银行，美国财团的代表人。
这个进驻水平，今天变成台北最高的，大概3400块一平方米，也许在北京、上海不算很贵，在台北经过这么多年的经济衰退，这是很好的。在台北101社区，是2500——3000，台北101是3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。
业主追求的目标是什么？一个超高层大楼花了几百亿，追求的目标是什么？这个问题是很重要的，这个（英语）对我来讲，隐藏了我们在台湾的一些故事。因为（英语）财团，政府拿了几百亿来做超高层大楼，你的追求是什么？最好的条件来巩固你的地位，不单纯是一个租金的多少一平方米，多少钱？而是说他租的条件，因为每个客户要求的条件不一样，这是有一个（英语）在里面。 再一个就是品牌认同，台北101在1999年业界认为完全是一个荒谬的故事，台北没有银行，怎么叫台北国际金融中心呢？一直到今天变成算是台湾最好的商业大楼，所以是成功的，品牌是认同的。再一个就是创造原始股东最大的价值回收。就像我们这样子，做这个工作是最大的挑战。就像业界如果你盖50层楼在北京，也是同样的条件。
讲讲这个漫长过程里面，有成功、有失败的城市，这个广告不是我们做的，做这个行业是英文叫做（英语），就是尝试，有时候成功有时候失败没有办法。
另外帮2004刚上市的时候，帮他们做广告，他就取了一些概念性，就是说幸福、景观台、传统的概念，概念性的是从实质上的管理，500个企业的业主怎么搬到台北101？这不是2000块台币一平方米，而是3500一平方米，为什么来到这里？ 照理说一个超高层大楼的营运，在没有开幕那天，你应该招满一大半，或者三分之一。结果台北101在2004年开幕的时候，一个客人都没有，就是我们的证期会，他是股东，政府强迫他你赶快搬到哪里，他是唯一的客户。换句话说从招商运营方面，他是很失败的，这个失败是很致命的。你放了400亿台币在那里，开幕那边花掉了，这是很大的败笔。这反映了一个现代超高层大楼的营运，筹备上面，提前招商，很成功在物业管理，怎么招商的预期的签订这个合约，这是很重要的。
当时的策略是错的，结果到2005年我们进来了，当时我们跟他们业方代表共同定了很多不同的策略出来，比如说这是我们刚起最终目标是什么？你是股东的话，怎么改变这个事情呢？改变超高层大楼市场的印象，如果你在马路上2004年问台北101是什么意思？很高。9.11刚发生，没有任何一个美国企业、日本企业跟你谈的。我当时代表公司谈的时候，没有一个有兴趣，为什么？美国总部说，你疯了，我们9.11刚烧了，你们弄这个，没有人来的。日本企业谈都不用谈，他不理你。台北这个地方不是最重要的国际经济枢纽，除了日本公司跟美国公司，我们找谁呢？问题大了。对招商来讲是很困扰的。
再来就是大楼完工前招商不理想，这是反向操作，因为人家不去那个地方，我也不去，我们都去爱去的地方，去排队吧。最后就是这个心态，人家爱去我们抢着去，人家不去我们不去。这个顶级大楼，上市要求4000块一平，隔壁住得比他高，他招租的时候不到2000，那我们怎么去做改变呢？换句话说开始强调它的优点？栋楼是有优点的，结果没有人去广告？没有人去谈，去谈（英语），这是很迷信的东西。其实招商计划针对国际客运，香港国际总部的客运，新加坡、日本东京、美国总部的客运。还有针对某一些，不是国际企业，可是在台湾算是举足轻重好的企业，像IT一些龙头企业等等，或者投资的金融公司，他需要200平方米，他是投资房地产最大的（英语）。
再来就是进行全球性的招商，让我们所有分公司去做这个工作，美国公司他在纽约，他问老板去台北101，他说疯了。这栋大楼在台北有什么好处讲讲，把
比较实际的东西阐述出来，改变了什么东西？从倾销角度来讲，有价值的信息是什么意思？101跟其他的大楼有什么去除？台北101属于谁？真正的利益是什么？如果你办这栋大楼，一个中小企业挤在国际银行中间有什么意思？有面子。所以每个客户的需求是不一样的。
台北101现行租赁特点是什么？满足了台北101大楼的形象，满足了国际企业（英语）中心点，一个好的环境。还有一点广告权等等，这个广告权跟点灯权是非常昂贵的，有些国际企业像（英语）花了很多钱，经常点这个灯收入非常。过年的时候，我们经常放焰火，大家带孩子去的地方。
可能四年前有一个小企业他来了，我们不是太喜欢他，可是我们接纳他了，而且开的条件不错，到今天这个企业淘汰，等待最好的新的客户来，比如中国银行，或者美国银行等等这类的。再积极把剩余的出租层面水平提高，强化现金流量这是也放最大的需求。
再一个今年有重大变化，就是康师傅新集团，前两个月买了股权，这个就是他积极要去引导，在大陆做好的台商国际企业回流，以及大陆好的银行、好的国际企业在今年，两岸经贸未来有大幅度暴涨的情况下，来进驻的中心点，这是我们目前做的工作。
换句话说今年来讲，9年以后，台北101已经变成顶级办公室大楼代名词，在东亚算一个有声有色的地方。我们很简单的综合描述一下结论，我们成功的因素是什么？这几年的招商来讲，特点是开发地位是对的，是中枢的地点。他的开发者是有名的建商，是有经验的，不是实验的。再有就是能见度高，有很好的地点可以做的，所以永续性是单一的股东拥有的。物业管理从没有开业前，物业管理当时花了很多钱，在李先生没有设计的时候，就把怎么管理，整栋楼的概念灌输在他的系统里面。
再来就是建筑设计请了很多西方、东方各种各样的专业人士来设计，甚至在商场方面，在盖的时候，找到了（英语），把商场部分拿出来完全重新设计。李先生不懂商场，但是他懂商场设计。换句话说这个业主很成功，就是他愿意不停的改造。