十三步教你买好二手房 ――买二手房自助手册 张黔林 律师 著 来源：www.home64.com www.myhouse64.com 房地产法律咨询网
特别声明：
这本小册子的主人公之所以叫阿宝，并非有贬低他的意思，阿宝不过是一个虚拟的人物，我的设想是他是一个有初中文化又收入普通的人，他对买二手房的知识基本一无所知，也没有多余的钱请律师帮他提供专业的法律服务，所以只有靠自己了。我希望他在看完这本小册子后，能按这上面所说的步骤、心里踏踏实实地买上房子，还可以避免一些常见的法风险。
这本小册子，是买二手房的“分解动作”，我希望这会成为买二手房的说明书。不过遗憾的事，不可避免地会用上一些合同文本，里面常常涉及到许多法律术语，我在文中尽量用黑体字注明出来，作了解释，虽然如此，但可能仍会让读者感到困惑。这里面所使用的合同文本，在实务操作中由于提供者不同，所以文本也不会全部一样，但基本的内容是一致的，读者要注意融会贯通。
这本小册子的写作基于这些年对上海房产市场的关注以及实务操作，希望对其它地区的买房者也会起到参考作用。
本书在天涯网站上为首发，欢迎转载，但转载者必须注明如下字样：（来源：www.home64.com房地产法律咨询网张黔林律师著)，否则其转载将是未经本人同意的，转载者及相关网站将承担相应的法律责任。 声明人：张黔林 2006年12月28日 目 录
第一部分 买房前的准备工作 第一步 找一个好的中介公司 情景一：怎样才能找到一套好房子？
第二步 看房
情景一：看房要注意什么事宜？？
第三步 签《看房确认单》 情景一：如何签定签确认书？
第四步 下定前要了解的几个情况 情景一：下定金前的思考
情景二：下定金前对房子情况进行实际核查
第五步 签订《房屋买卖意向书》 情景一：买房前的讨价还价
情景二：签定买卖意向书的注意事项
第六步 签《房屋买卖合同》前要谈妥的几件事 情景一：如何避免户口纠纷
情景二：如何减少支付定金和首付后的风险 情景三： 如何保障过户手续顺利进行
第二部分 房屋交易的步骤
第七步 银行抵押贷款的预审（如不需贷款则越过此步） 第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》
第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续 第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步） 第十一步 办理房屋交易手续 第十二步 交付第二期房款
第十三步 办理房屋交接手续，交付第三期房款
买二手房流程图
不需贷款的流程：
向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→签《房地产买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理房屋过户手续-→付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款
需要贷款的流程：
向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→银行贷款预审-→签《房屋买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理贷款手续-→办理房屋过户手续-→银行贷款到位后支付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款
特别提示：
如果自己找到合适的房源并且可以达成买卖意向，当然也可以不通过中介进行交易。不过如果是这样，产生纠纷的机率可能会高一些。不通过中介交易，至少有两个问题是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到为上家还贷和下家贷款的问题，还要起草一份合理、操作性强的房地产买卖合同（虽然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里还有许多内容是需要自己填写的）；二是要找一个中立的机构对下家的房款要进行监管，二手房买卖是一个复杂的过程，下家支付的房款不会一次性付清，而要根据上家的履约情况分阶段支付，这才能保证资金的安全性，对资金进行监管的机构除了中介公司，还有律师事务所，公证机关等。
为避免产生纠纷，建议委托专业机构进行交易。
第一部分买房前的准备工作
第一步 找一个好的中介公司
情景一：阿宝想买一套二手房，可是买套称心如意的房子并不容易。怎样才能找到一套称心如意的房子呢？
友情提示：先确定房子的大致方位，再到这些区域的中介公司了解一下房子的大致价格。将位置、房型、房价三个条件选定后，就可以让中介公司推荐房源了。
阿宝的困惑：阿宝听说现在有不少“黑中介”，这些“黑中介”不仅吃差价，还有的骗了房款就一走了之，找也找不到了。怎样才能找到一个值得信赖的中介公司呢？
友情提示：衡量中介公司是否合格的基本条件：
1、公司醒目处挂有中介公司的营业执照，一般名称为“上海某某房地产经纪公司”或“上海某某房地产经纪事务所”或“上海某某物业置换有限公司”等字样，营业执照的“经营范围”里必须写明“房地产经纪”的内容。 2、公司醒目处挂有房地产经纪人的相片和证件以及收费标准。
3、公司干净、整洁、员工着装规范。
特别提示：必要时，阿宝还可以向房地产管理部门了解。如果中介公司存在无照经营或违规收费等行为，阿宝还可以向房地产管理部门投诉。
上海各房地产投诉中心地址及电话：
投诉中心名称 办公地址 邮政编码 投诉电话
上海市房地行业投诉中心 浦东新区崂山西路201号 200120 58880310 上海市房地行业投诉中心浦东新区分中心 浦东大道141号5号楼115室 200120 58880311
上海市房地行业投诉中心黄浦区分中心 圆明园路43号 200002 58880312 上海市房地行业投诉中心卢湾区分中心 瑞金二路48弄12号 200020 58880314
上海市房地行业投诉中心静安区分中心 威海路590弄77号 200041 58880315
上海市房地行业投诉中心长宁区分中心 武夷路234号 200050 58880316 上海市房地行业投诉中心徐汇区分中心 复兴中路1331号 200031 58880317 上海市房地行业投诉中心普陀区分中心 武宁路200弄50号1号楼312室 200063 58880318
上海市房地行业投诉中心闸北区分中心 天目中路168号 200071 58880319 上海市房地行业投诉中心虹口区分中心 东体育会路359号四楼 200083 58880320
上海市房地行业投诉中心杨浦区分中心 长阳路1561号 200090 58880321 上海市房地行业投诉中心闵行区分中心 莘庄镇莘潭路384号 201100 58880322
上海市房地行业投诉中心宝山区分中心 淞滨路379号 200940 58880323 上海市房地行业投诉中心嘉定区分中心 嘉定镇金沙路64号 201800 58880324
上海市房地行业投诉中心松江区分中心 松江镇谷阳北路30号 201600 58880325
上海市房地行业投诉中心金山区分中心 朱泾镇人民路310号 201500 58880326
上海市房地行业投诉中心青浦县分中心 青浦镇城中西路111号 201700 58880327
上海市房地行业投诉中心奉贤县分中心 南桥镇南星路368号 201400 58880328
上海市房地行业投诉中心南汇县分中心 惠南镇新华路16号 201300 58880329
上海市房地行业投诉中心崇明县分中心 城桥镇西门路81号 202150 58880330
第二步 看房
情景一：阿宝在一个中介公司门前看到有一套51万元，面积60平方米的房子要卖。中介告诉他房龄14年，地段还不错。阿宝决定让中介带着他去看房。
（表情）阿宝的困惑：看房要注意什么？
看房除了看房屋的位置、楼层、朝向等基本问题之外，还要了解这些问题： 1、 是否有违章建筑，如果有的话，违章建筑将可能被拆除。
2、 是否刚刚装修过，如果是刚刚装修过的，要提防上家为了掩盖房屋本身的一些缺陷，比如漏水等问题而进行的“加工” 3、 附近是否有明显的噪音。
4、 物业管理水平如何、收费多少，小区是否安全。
5、 水、电、煤气、热水器等随房屋赠送的电器是否可以正常使用。
友情提示： 晚上看房：是否安静 雨天看房：房屋的质量
从周边大环境看房：交通、银行、学校、医院、购物等生活配套设施 从小区内部看房：向邻居和物业公司进行了解。
第三步 签《看房确认书》
情景一：虽然阿宝觉得这套房子还可以，但买房总归是大事，他告诉中介还想多看几套，比较一下再定。中介说多看几套没有关系，但要先签一份《看房确认书》，中介拿出一份早打印好的确认书让阿宝签字。确认书是这么写的：
买方看房确认书（范本）
买 方：
居间人：上海某某房地产经纪公司