普陀 长寿路468号15楼 200060 62998985 62982388 62986911
闵行 (接待室) 莘建路132号 201100 64980260 64980250 64980210
宝山 宝林路50弄17号 201900 56121024 56121025 56123042 嘉定 嘉定镇人民街100号 201800 59528480 59529480 浦东新区 浦东新区东方路1381号兰村大厦 200127 58895933 58895930 58396060
南汇 南汇县惠南镇人民西路60号 201300 58024203 58022170 金山一处 金山区朱泾镇人民路261号 201500 57320165 57320166 57313969
金山二处 金山区金山三村331号101室 200510 57930935 57941027
奉贤 奉贤县南奉公路15号 201400 57411009 57180438 崇明 崇明县人民路4号 202150 59628052 59623951 松江 松江区谷阳北路309号 201600 57826555 57822348 57823174
青浦 青浦县城中北路4号上海市青浦县工业园办事处 201700 59728676 59733767 59733676
第二部分房屋交易的步骤
第七步 银行抵押贷款的预审（如不选择银行贷款则越过此步）
情景一：阿宝手头只有不到三十万元的资金，他想通过银行贷款六成，其余房款用自己的资金来支付。而银行贷款的部分，他想采用公积金贷款和商业贷款两种方式。中介给阿宝介绍了一家投资咨询有限公司的业务员来为阿宝办理贷款担保手续。投资公司的业务员根据阿宝的要求和公积金的余额，拟定了这样一份费用清单：
1、根据这套房子的年限，银行最多可以贷款五成，阿宝最后决定贷四成即20万元，其中根据阿宝的公积金余额，最多可贷公积金9.4万元，贷款15年，其余10.6万元以商业贷款的形式，贷款24年。
2、商业贷款部分要付保险公司保险费1260元，公积金贷款部分要付担保费812元，另外还要付给投资公司办贷款的手续费800元。 (表情)阿宝的困惑：这些费用都必须付吗？
（表情）友情提示：
1、保险费是必须付的，因为向银行借款支付房款，银行再在房屋上设定抵押，如果到时阿宝不按照还款，银行可以对房屋进行拍卖，而万一房子因为比如地震、火灾等原因以后没有了，那银行还可以向保险公司要求支付。所以如果不投保的话，银行是不肯贷款的。但是保险公司一般都会给保险费打一个折扣，为争取到折扣要和保险公司商量，如果保险公司不同意，可提出自己去找保险公司保险，这样很可能就争取到折扣了。
2、同样的道理，公积金的担保费也是必须付的，这个担保费是由上海市住房转业担保有限公司收取的，担保费一般不打折。
3、给投资公司的手续费也可以协商，因为投资公司在商业贷款中是起一个保证人的作用。就象上面说的，如果阿宝不还款，银行可以拍卖房子，如果房子没有了，银行还可以找保险公司，所以投资公司作为保证人几乎是不用承担任何责任的。投资公司的利润来源，一部分当然是阿宝支付的手续费，另外还有就是保险公司给的折扣或回扣，所以手续费是可以要求投资公司适当降低的。 4、如果将来阿宝提前还贷的话，可以向保险公司提出退保，保险公司将根据保险的时间扣除一定的费用后退还保险费。
5、贷款的利率是根据贷款的年限来算的，具体的计算方式可以到搜房网或房产之窗网上查询，这些网站上都有贷款计算器。
第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》 友情提示：
《上海市房地产买卖合同》是由房地局制作的示范文本，但有许多补充条款是要由自己填写的。这是示范文本，前面一部分是特别告知，后一部分是具体内容，需要根据商定的情况填写。
下面就一起来认识一下示范文本，或许对您签订个人的买卖合同有帮助。
上海市房地产买卖合同范本
特 别 告 知
一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。
二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。
三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；【 】内容为并列
的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除；
四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：
１、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。（附件五中有\已购公房参加房改购房时的同住成年人意见\一栏，同住人应当在这一栏内签字同意出售房屋，如果同住人不同意，有可能将来被同住人起诉到法院，以出售房屋未经其同意为由要求确认合同无效。）
房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。
２、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。
３、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有\两书\规定的权益。
４、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
５、查询登记备案。房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记 (备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。
６、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
７、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。
８、房地产买卖后的土地使用权 (1)居住房屋
居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第 (一)项如实填写。
未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第 (二)项。 (2)非居住房屋
该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择在合同第三条第 (一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。
按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第 (二)项。
除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同第三条第 (三)项内约定。
９、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。
１０、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。
１１、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。
五、 为保障买卖双方自身权益， 防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害， 凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况 中签字盖章；其中： 委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依
据；
六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。
房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第项处理：
(一)本合同生效后 日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。（我的解释：违约责任可以约定一定的违约金，如果对方违约就应当支付违约金，如果违约金不足以弥补造成的损失的，还应赔偿损失）
(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。
户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的 日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。 （我的解释：可约定下家暂留一部分房款，如上家未在约定的时间迁出户口，则该部分房款作为违约金支付给下家）
七、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。因此，合同当事人如不愿仲裁的，愿意向法院起诉的，请将合同第十三条划去。
八、本合同示范文本可向房地产交易中心购取。
上海市房地产买卖合同
(合同编号： ) 立房地产买卖合同人 出卖人 (甲方)： 买受人 (乙方)：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲乙双方 【 未通过经纪机构居间介绍 】 【通过_________公司居间介绍（房地产执业经纪人：_________，经纪人执业证书号：_____ ）】， 由乙方受让甲方 自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：