3、住宅产业现代化。这一概念是日本于60年代未提出来的：就是利用现
代科学技术加速改造传统的住宅产业，将住宅建设纳入工业化，集约化和标准化的生产体系。住宅产业建筑承包方式，施工技术及装备带来巨大的冲击。
4、楼备用品牌延伸化。品牌楼盘自身不仅具有无形资产，能给楼盘带来
高附加值，还由于其拥有良好的信誉，能够真正深入人心，使这一品牌的地产创造出可观的经济效益和社会效益。但是由于地产具有不可流动性，在地产开发中，每一楼盘所注入的广告费和形成的品牌难以移植到下一个新的项目上。
5、可持续性建筑。人类的过渡消费和开发有可能破坏生态的平衡，既满
足当代人的需要，又不对后代人的生存构成危害将成为各国政府的重大课题。高效地使用能源和其他资源，应当体现在住宅设计中的节能、节才、节水、减少噪音、改善城市绿化、改善空气质量上。
6、银发族住宅。本世纪中国开始步入人口老龄化国家，老年住宅偏重于
可分可合的小套住宅或小面积的复式住宅，既能享受天伦之乐，同时又保有独立的生活空间。还有?老年公寓?，供健康老人集中居住的专业住宅，把在家养老与社区服务相结合，据预测，人性化的银发族住宅将是未来住宅市场的新贵。
7、休闲化住宅。在70年代未出生的消费群将主导未来10年的住宅市场，
他们的成长受西方文化的影响，传统的生活观念日渐溃薄。注重生活、休闲，工作不再是重心，?城里工作，城外安家。?郊区住宅由居于自己有转而成为时尚。利用郊区有利的地理条件及自然环境，塑造建筑物附加值与城市住宅形成反差又将是趋势。
8、可变式住宅。?使房子去适应住户，而不是让住户适应房子。?一代大
师柯布西宾在工业化生产住宅时，就最早提出骨架与装修分开的两次施工的住宅建设新模式，目前国际上比较流行的可变式住宅，就是根据住户的愿望进行分隔，并且在生命循环周期改变的同时改变空间分隔。 八、实用性住宅
核心家庭的小型化，以及人们以房产代代相传观念的改变，房产将成为生活工具随时买卖，而在国外迁居时家居都累赘。中国经济发展的不平衡促成了人口流动，随之产生新的实用型住房概念，推动住宅间舒适小型化发展，配有基本生活设施（包括家具）的公寓将占有一事实上的比重。 九、开放性住宅
城市生活节奏的加快和人们对传染的恐惧，使客人留宿的现象日益减少，呈现出对开放性住宅的需求，家庭的部分功能归入小区公共配套设施，如无须没有作为礼仪场所的客厅，免除大量的客人的用餐器皿，回归住宅的原始功能，而社区活动则到公共场所进行，这样资源社会化、既充分利用，又经济实惠，气派安全。
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第二章 地产市场调研实用方法
市场调研导市：
地产战略——市场调研——项目定位。 地产战略和地产调研的关系。
企业地产战略决定着地产调研的方向，企业地产调研，决定着产品开发的
方向。同时，企业地产战略的问题是一道多项选择题，其回答并不是空穴来风，而是依据市场调研中发现的市场变化而变化的，为此地产调研对地产战略又具有反作用。
地产调研和项目定位的关系：
没有调查就没有发言权，项目定位必须以市场调研为前提，而项目定位必
须对市场调研的针对性作出扶持。调研与定位的关系，关键在于寻找调研与定位各要素之间的契合点。
调研的种类：
市场调研类型从调研方向上分大致有三类：
一、针对物业的市场调查
一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场
上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、工期、价格、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是售价与销售率的真实性问题。
常见错误是将报价当实际价格。 以下是获得几种真实价格的方法： 1、直接查找真实价格：政府部门查询； 2、根据目标买家的承受力判断价格； 3、销售周期后算法； 4、大量调查参照法。
销售率的确定：可根据同类物业市场预期进行判断。 物业供应量的确定：实地的现场调查是最 的办法。
二、针对客户的市场调查
不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比
如中等收入家庭购房会更关注价格，而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。 不同客户群体间方方面面显著或者细微的差别都能通过市场调查和研究准
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确把握，最终抓住目标客户群，这是了解地产消费者的关键之一。
这类调研内容包括：客户的购买力水平，客户购买倾向（包括物业类别、
户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、家庭结构、职业、原居住地等，主要的手段是通过问卷就调查者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客记的配合。
三、全面的市场调查
地产开发不可能离开一个城市的机会，经济发展状况，因此一个完整全面
的市场调查应该包括宏观的背景情况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量，总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理）等。
这类调查应是前两种调查的结合，至少是部分内容的结合。这类调查的难
点是工作量大、专业性强、需投入大量人力物力，而且工作周期较长。
调研内容：
社会基本情况调查：也被称为宏观市场调查，就是对企业所处的市场环讲
进行调查、市场环境包括：经济环境调查、政治环境、自然地理环境、社会文化环境。
企业经营情况调查； 房产情况调查； 房地产供求现状调查； 消费调查：
1、消费者一般情况调查； 2、消费者需要调查；
3、购买方式调查指对消费行为中购买房屋的特点和表现进行调查，有人
把消费者的购买特点分为惯型、理智型、经济型、冲动型、想象型、疑虑型、随意型等多种表现，购买方式有经常性、选择性、考查性等三种；
4、购买决策调查主要了解由谁决定购买、何处决定购买、在何处购买等。 市场调查的主要方法：
按选择调查对象的方法可以划分为全面调查、典型调查和抽样调查三种。 调查报告的撰写：
一份完整的调查报告中，其内容一般应包括以下几个方面：
1、序言：一般只简单介绍有关市场调查项目的基本情况，通常包括扉页、
目录和简介等三项内容；
2、摘要：摘要的目的在于使企业的有关人员很快了解市场调查的基本结
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果，以便从中引出结论和决定采取相应的措施，用简明扼要的语言对调查结果作概括介绍，说明有关市场容量，潜在的增长速度，以及市场所在地的消费者对有关产品的正反两方面的态度和意见，并提出带有行动意义的结论建议。
3、正文：这是调查报告的主要内容，应包含四方面： （1）市场调查方法说明； （2）市场背景介绍； （3）商品市场的具体说明； （4）结论和建议。
4、附录：根本目的在于尽可能地有关资料集中起来，这些资料正是论正，
说明或深入分析报告正文内容所必要的参考资料。
第三章 房地产开发与经营活动有关法律法规
房地产开发经营活动是房地产经济活动的基础和重点，有关房地产开发经
营活动的法律规范也成为房地产法律的主干，有关这方面的法律法规主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市规划法》、《城市房屋拆迁管理法规》、《建筑设计施工管理法规》等。
一、房地产开发法律法规
房地产开发是指以土地开发和房屋建造为投资对象的生产经营活动。这种
生产经营活动可分为以下六个阶段：项目建议书阶段、可行性报告阶段、勘察设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣工阶段。房地产企业在开发阶段面对众多复杂的社会关系，如报建过程与管理审批部门的关系，征地拆迁过程与千家万户普通百姓的关系、施工阶段与协作单位的关系等，规范这些社会关系的法律条款众多，企业对法律责任不可掉以轻心。
1、取得项目用地有关法律法规
房地产开发企业建设项目用地需要依据城市规划和年度基本建设计划，通
过外延扩展或内涵改造取得，即通过城郊集体土地的征用和旧城拆迁改造而取得。
（1）集本土地的征用
土地征用是指国家因建设需要，强制地将农村集体经济组织所有的土地收
归国有的行为，它具有强制性、补偿性、土地权属变更性的法律特征。1998年8月29日修订后的《中华人民共和国土地管理法》规定：征用以下土地的，由
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国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。修订后的《土地管理法》还规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占有土地、涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
开发企业取得征用地的开发权，需支付因征地而产生的各项费用，主要有：
①征地补偿费，包括土地补偿费和附着物青苗补偿费。征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6-10倍。征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。征用城郊菜地，还应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。②征地安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算，即按照被征用的耕地数量除以征用前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的4-6倍。便每亩被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用前三年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。③劳动力安置。主要由县级以上地方人民政府土地管理部门组织安置。
（2）房屋拆迁
房地产开发企业遵循城市规划要求和有利于城市的旧区改造原则，持合法
批准文件才可进行旧房拆迁，以取得建设有地。旧房拆迁涉及面广、政策性强、法律责任重，《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁程序、拆迁补偿及安置、拆迁纠纷的裁定及管理等作出了规定。
①房屋拆迁主要程序。a、取得房屋拆迁许可证。开发企业要向房屋拆迁
主管部门提交以下文件：国家计划行政主管部门批准核发的项目建议书或者计划任务书，国家规划行政主管部门批准核发的建设用地规划许可证，以及包括拆迁前对房屋所有人和使用人进行补偿安置的设想、临时周转房的准备情况、拆迁补助费的预算、拆迁起止时间等内容的拆迁计划和拆迁方案。经审查确认合法性、合理性、可行性后由拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证。b、以公告或者其他形式向拆迁范围内的被拆迁人宣布拆迁决定，并及时、耐心地做好宣传、解释工作，以取得被拆迁人的支持和配合。c、拆迁人与被拆迁人就安置地点、补偿办法、进户时间、有关费用发放及违约责任等内容进行协商，达成书面拆迁协议，可公评并送房屋拆迁主管部门备案。d、拆迁办法可采用统一拆迁、自行拆迁两种，采用委托拆迁办法的，可委托经拆迁主管部门批准，取得拆迁资
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