项有：①抵押房地产的处所、名称、建筑面积、用地面积等；②抵押房地产的占管人、占管方式和责任、意外毁损、灭失的风险责任；③抵押房地产的估价、抵押率、抵押期限；④抵押和消灭的条件；⑤抵押权人处分房地产的方式。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该
抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
3、房屋租赁
房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承
租人向出租人支付租金的行为。
（1）房屋租赁合同
房屋租赁时，出租人与承租人应当签订书面合同。合同应载明以下内容：
房屋租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
（2）房屋租赁的法律规定
住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政
策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所含土
地收益上缴国家。 4、房地产中介服务
房地产中介机构包括房地产咨询机构、价格评估机构、经纪机构等，其服
务范围及要求见《城市房地产市场估价管理暂行办法》等条例。
（1）信息咨询服务
信息咨询服务是指在交易活动中提供市场信息，协助他人选择交易内容和
方向的中介服务活动。其主要内容包括：①在房地产开发中协助选择开发的具体内容和设计，并提供有关市场需求信息；②在房屋交易中，向交易人提供商品信息，协助选择最佳购销对象；③在房地产投资中，向投资人提供市场走势、证券交易信息以及其他经济分析资料等。
（2）房地产价格评估
《城市房地产市场估价管理暂行办法》规定评估对象、评估范围、评估程
序及价格评估机构，明确了县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房地产价格评估的管理工作。其评估范围是城市规划区内房地产市场活动中需要确定房地产价值和价格的估价管理，不进入房地产市场的资产估价另行规定。其评估对象是：房产买卖、继承、赠与以及由此产生的土地使用权转让，由租赁双方协商确定租金的房产租赁；土地使用权及其附着物的
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转让出租；需要作价补偿的被拆迁房产。评估程序主要包括；评申请及受理，查勘现场，撰写评估报告书，审查批准。
（3）房地产经纪
房地产经纪是指经纪人接受委托人的委托，用自己的名义为委托人办理购
销、寄卖等活动的中介服务。经纪区另于代理活动，它是按照委托人的委托内容，以自己的名义与第三人建立经济关系。经纪活动主动方式是商品房代售、代购等。
第四章 物业管理基础
第一节 物业管理概念与物业管理企业
物业管理是随着我国住房制度改革和房地产业迅速发展、住宅商品化妆之
后才出现的新生事物，是一种适应市场经济体制，适应广大业主需要的先进的房地产管理模式。其在我国出现也不过十来年的历史，就以融经营与服务为一体的充满生机和活力的管理特点显示出强大的生命力及广阔的发展前景。目前，全国物业管理企业已超过2000家，仅合肥市到1998年底就有80多家，从业人员近4000人。物业管理企业的组成也由过去的单一形式发展到国有、合资、独资、私营及个体等多种形式。
物业管理行业的快速发展，给人们的生活带来了巨大的变化，它对于延长
建筑物和公用设施的使用寿命，改善城镇面貌，改善人们生活条件，增加就业机会等方面起到了积极作用，在城镇房地产管理方面作出了重要的贡献。 一、物业
?物业?一词原出于香港地区，由英语?Estate?或?Property?引译而
来，其含义为财产、资产、地产、拥有物等。该词自20世纪80年代引入我国大陆以来，现已形厉了一个完整的概念，即：一般讲物业多是指已建成并投入使用的各类房屋与之配套的设备、设施和场所。这与?物业?的英文译名表达的不动产、房地产的意思是比较一致的。物业可大可小，一个单元住宅可以是一项物业，一幢大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可以按权属的不同分割为若干物业。
物业是与房地产相联系的，房地产业是专门从事房地产的开发经营的独立
产业，包括房地产开始、经营、管理和服务和全过程，而物业是房地产进入消费领域的产品，是房地产业在消费领域的后续和延伸。两者之间是有区别的，物业是针对微观的、具体的房地产而言的，比如一块地，未开发前可以称之为
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房地产，却不能称之为物业。 二、物业管理
通常我们所说的物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的
委托，依照国家有关法律、法规，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和价值。?物业管理经营人?是指从事物业管理的企业或组织，物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，也就是?物业所有人或使用人?，即业主。
物业管理的性质和职能主要是?服务性?的，其特点是寓管理、经营于服
务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。从行业的性质来划分的话，物业管理应该属于第三产业的服务业范畴，是一种劳动和技术附加值高的产业，物业管理的宗旨是，以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、舒适、安全、优雅、整洁的居住和生产、生活环境，从而实现社会效益、经济效益和环境效益的同步增长。
三、物业管理和传统的房产管理的区别
传统的房产管理是计划经济模式下的行政型、福利性的管理，其实施管理
的主体是政府的一个职能部门，即房管部门。房管部门与住户之间是管理与被管理的关系，所提供的劳务是无偿的（对住户而言），管理的内容主要是房屋的维修和养护，内容单一。传统的房产管理体制执行的是?以租养房?的方针，但由于长期以来实行的是低租金制度，因而，每年都需要大量的财政补贴来弥补管理经费的开支，还经常因管理经费的短缺而导致房产管理的不到位、不及时、矛盾重复。
而现代房地产的物业管理则是市场经济模式下的经营型服务性的管理，实
施管理的主体是具有法人资格的专业企业。物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系；物业管理公司扮演的是?大管家?的角色，其管理行为属于企业的自主的经济行为。在管理内容上，物业管理公司除对物业进行维修养护以外，还提供专项服务和特约服务，也就是所谓的多功能全方位统一管理。物业管理公司提供的服务是有偿的，坚持?以业养房?的方针，其管理经费除自筹或房地产开发企业划拨部分之外，还包括收取的管理费、服务费等。
综上所述，现代房地产物业管理和传统的房产管理虽然都是对城镇房地产
实施管理，但它们之间无论是在管理模式上、手段上、观念上，还是在管理的广度和深度上均有很大的区别。 四、物业管理企业
1、物业管理的组成形式
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司——深圳
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市物业管理公司成立，这也是我国最早出现的物业管理企业。物业管理企业同一般的企业一样，也是具有独立的企业法人，有明确的经营宗旨和管理章程，实行?自主经营，独立核算，自负赢亏，自我发展?，能够独立承担民事和经济法律责任的经济实体，它是以管理和经营物业为主。目前，物业管理公司组建形式一般有以下几种：
（1）由房地产开发企业派生出来的子公司，其初始经费和人员一般由母
公司一次性划拨过去。这种类型要占物业管理公司总量的大多数。
（2）由房地产管理部门所属的房管所转换为物业管理企业。
（3）由大中型企事业单位和行政单位的自管公房部门所组建的物业管理
企业。
（4）社会上自发成立的物业管理企业，包括集体、股份制、私营及个体
等多种形式。
（5）少理的由街道办事处组建的物业管理企业。 2、物业管理企业的资质条件和等级标准
物业管理是一种服务性和技术性很强、经营范围较复杂、牵涉面很广、敏
感性强的社会经济活动，因而，对于物业管理企业按合法程序宣布成立时，政府管理部门对其应具备的资质条件的审批也是相当严格的。如合肥市就规定，物业管理公司必须按资质等级规定的经营范围参加物业管理的投标和经营活动，不得越级承接物业管理业务，未取得《物业管理公司资质等级证书》的物业管理公司，不得在本市从事物业管理业务。一般而言，物业管理企业必须同时具备以下的资质条件：
（1）有合格的管理章程和管理办法；
（2）有20万元至30万元以上的货币注册资金； （3）有固定的注册及经营地点；
（4）拥有或受委托管理建筑面积1万平方米至5万平方米以上的物业； （5）有完备的房屋管理、修缮与养护的保障措施；
（6）有管理物业所需的管理机构和各类人员。按建筑面积10万平方米来
计算专职管理人员，多层房屋配6人，高层大厦配8人；不足10万平方米的不少于5人；且企业在册管理人员中专业技术人员不得少于三分之一。
物业管理企业在申报经营资质时，必须提交以下文件（原件和复印件）：
①申请物业管理的报告和法定代表人身份证明、简历；②申请经营资质的报告；③物业管理章程；④公司法定代表人任命书或聘书；⑤验资证明；⑥经营场所证明；⑦自管、托管物业的证明材料；⑧专业技术人员的资格证书；⑨管理人员的物业管理或房地产管理专业培训证书；⑩其他相关文件、资料。
同时，根据相应的资质条件和标准，又可以将物业管理企业划分为几个等
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级，即一级物业管理企业、二级物业管理企业、三级物业管理企业等，以有利于优秀的物业管理企业脱颖而出，规范市场合理竞争。如安徽省就把物业管理企业按其人员素质、专业管理能力、资金以及管理物业面积，分为四个资质等级：
1、资质一级企业
（1）注册资金不低于60万元，自有流动资金60万元以上；
（2）专业管理人员不少于15人，其中具有工程技术、经济管理中级以上
职称的人员不少于5人；
（3）具有5年以上从事物业管理的业绩；
（4）具有10万平方米以上住宅区的管理经验，且管理的物业中有获得两
次以上省级优秀。
2、资质二级企业
（1）注册资金不低于40万元，自有流动资金40万元以上；
（2）专业管理人员不少于10人，其中具有工程技术、经济管理中级以上
专业职称的人员不少于3人；
（3）具有2年以上从事物业管理的业绩；
（4）具有5万平方米以上住宅区的管理经验，且管理的物业中有获得一
次以上省级优秀。
3、资质三级企业
（1）注册资金不低于20万元，自有流动资金20万元以上；
（2）专业管理人员不少于5人，其中具有工程技术、经济管理初级以上
专业职称人员不少于3人；
（3）主要负责人具有3年以上从事房地产管理的业绩。 4、资质四级企业
（1）注册资金不低于10万元，自有流动资金10万元以上；
（2）专业管理人员不少于3人，其中具有工程技术、经济管理初级以上
专业职称的人员不少于2人；
（3）主要负责人具有2年以上从事房地产管理的业绩。 5、物业管理的内设机构
物业管理企业的组织机构一般由经理室和下属的五部一室组成，即办公
室、开发部、财务部、业务管理、工程部、经营服务部等。当然，物业管理企业也可以根据企业规模、管理物业的规模及类型等来设置组织机构，增加和减少管理层次。如企业规模小可减少机构部门，实行一级管理；企业规模大可增加机构部门，实行二级管理，即在总公司以下，按管辖物业的范围及性质增设下一级管理机构（如小区或大厦管理处等）。
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