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２００４商业地产发展与经营高峰论坛 时 间：２００４年７月２３—２４日 地 点：北京西苑饭店四层鸿运厅
主办单位：北京百年建筑文化交流中心 《百年建筑》杂志 记录单位：北京文山会海速记公司 联系电话：（０１０）６８１５９０７２ １３００１２８７６３３
２３日上午
主持人：女士们，先生们，参会的各位嘉宾，早上好。２００４商业地产开发与经营高峰论坛现在开始。首先我谨代表主办单位北京建筑文化交流中心、《百年建筑》杂志对各位的到来表示热烈地欢迎。
商业地产作为一种新型的房地产开发模式，以商业和地产结合的模式受到了广泛的关注，不可否认的是中国的商业地产在发展之中还存在着许多问题，为此主办方邀请１２位知名专家分两天共同探讨商业地产开发经营的相关问题。
我们有请今天第一位演讲嘉宾，王永平先生，中国商业地产联盟秘书长，商务部特聘市场运行专家。今天王先生演讲的题目是《城市商业网点规划与商业地产开发》。有请。 王永平：各位来宾，上午好，我很高兴受百年建筑杂志的邀请前来参加２００４年商业地产开发与经营高峰论坛。
本来商业地产联名的荀培路要来演讲，临时有工作安排，委托我参加这个活动，首先请允许我代表中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟对此次活动表示祝贺。最近一段时间商业地产开发和商业网点的建设问题受到了广泛的关注。报告也比较多，论坛也比较多，全国范围内这样的活动基本上每个月都在举行，我想论坛会的热比我们盲目投资盲目开发的热来得更好一些，我想通过这种交流和广大的研讨碰撞，我想可以把有助于把大家从盲目开发热当中或者盲目的投资开发热当中有助于推动这个行业的建设。由于商业地产，中央对这一行业发出了强烈的预警信号。在２月到５月的短短三个月之间，国务院领导对商业地产的盲目投资建设问题做出重要批示，这在过去多年来是没有的，国家有关部门的举止也把商业地产的开发列入宏观调控的范围，在座的开发商比我的感受可能更深一些，大家可能感觉到贷款收紧了，土地也收紧了，调查组来了，有的项目也停下来了。商业地产的开发应该说目前正处于一个十字路口，这次宏观调控究竟会对我国的商业地产产生多大的影响？今后商业地产的开发何去何从，我想这是大家目前最关注的，这也是我们作为行业组织最关心的。所以今天我想跟大家做一个交流、探讨。
我讲的第一部分是说如何全面地判断当前的商业地产形势。应该说中国的商业地产起步是比较晚的，近两年才得到了较快的发展，应该说商业地产开发是大连万达跟沃尔玛，金源房地产开发公司转向大型的购物中心以大型的公司转型为代表，使中国的行业地产进入了一个真正的起步阶段。虽然说起步的时间比较晚，但是发展的势头还是比较迅猛的。跟随着这些大公司又有一大批住宅的开发商也进行转型，但是更多的可能是在尝试逐步地介入到商业地产开发当中去，可能是住宅地产和商业地产是兼营的多一些，两手都在抓。当前商业地产市场究竟问题处在哪里呢？到底有没有泡沫呢？这个泡沫是有的，这个泡沫有多大，从我们调查掌握的情况来看没有我们的想象大，这些问题该不该引起重视，我们认为还是值得我们引起重视的。当前商业地产的问题，我想第一个是处在价格的虚晃上面，或者商业房地产炒作成分比较大。秀水街的一个商户每平方米的价格卖到了２０多万，有媒体报道，这种天价是违反投资规律的，什么都不应该有这么高的回报。泡沫体现在两个方面，一个是价格的真实性，就是是不是所有的价格真正的价格是不是开发商宣布的价格，有可能价格卖到了几万
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平米，并不代表整个平均价格都卖到这个水平，但是对外宣传报道上面可能把这个东西跨大了，又使很多的开发商盲目地进入这个行业，这是一种价格本身的政策性的缺失所体现出来的一种泡沫，另外一种就是价格的持久性问题，可能在卖的时候经过一阵阵的炒作宣传推广，卖出了好价钱，但是这种投资没有出现升值反而下降了，那么我想这也是一种泡沫。像去年大家可能也了解到了，像大连万达和沃尔玛合作的形式，它的一些地方应该说卖出了，很多商户的价格卖得很好，运营得也不错，但是在长春在沈阳，在买了商户之后，不是门庭若市，所以很多投资者又是上街又是上访，这样我觉得也是一种泡沫，泡沫体现在这是一个方面。 商业地产的盲目投资从方向来看主要体现在这几个方面，第一个，盲目建设，这种大体量的商业，这样的一种冲突比较强烈。现在很多地方商业地产这些项目动不动就是十几万平米甚至几十万平米，现在国内建成的最大的商业地产项目就是北京的金外褒，有６０多万平米，其它城市几十万平米的项目也比较多，盲目地追求大，这是一个问题。第二个，不切实际地建设一些形象恭城，像比较典型的就是商业步行街的建设，现在很多城市里，从省会城市到二级城市到小县城，都很热衷于建商业街。从实证的宣传效果讲可能比较好，或者说形象工程体现得比较浓一些，但是究竟商业街有多大的生命力，是不是每条商业街都有活力，这个问题可能是很多政府没有考虑到的，比如北京的王府井商业街，前后进行了两次改造，投入了巨资，现在情况业绩说也是不太理想的。所以前两个月，王府井商业街专门找到我们中国商业地产联盟，一起合作开了一个研讨会，现在正在研究第三期实施战略。这是一个方面，另外就是盲目修建会展中心，会展中心有些地区也把它当做形象工程或者改善投资环境重要的标志性建筑。会展中心或者会展经济它确实是比较有活力，也是国际上很多发达的国家发达的城市拉动经济的很重要的一个方面。但是会展经济它的前提它的成功与否的最主要的部分不是说你的场馆有多好，你的场馆有多大，而是你要与这个城市的产业基础密切相关，跟你的基础设施密切相关。比如到哪儿要搞一些大型的国际会展，但是你这个城市海关都没有报关都不方便，那么进出口展又怎么样？义乌可以建成全国大型的小商品市场，每年成交４、５百个亿，那它是有它的基础，它的周边有一大批小加工工业作为依托的，如果你周边没有这样的一个经济基础和条件，那么你也去盖那么大的一个小商品批发市场，结果会是怎么样的呢？盲目建设会展中心也是盲目投资很重要的一个问题。另外一个建设物流园区。尤其现在物流，很多地方都觉得很时髦，其实物流并不是一个新的概念，只是说我们早期的物流企业的体制没有转过来，我们物流的效益跟不上来，那么真正的从物流专家的角度来建议的话，就是我们现在物流要发展，并不需要再建设多少个园区，再兴建多少家公司或者再增添多少设备，硬件投资，更多是我们要学习国外的物流运营的先进理念和运用现代科技的信用，而不是到处去圈地，到处地去建厂房建库房，这也是比较突出的一个方面。那么当前商业地产发展的现状就近是什么样的，说实话，这个家底谁都不是太清楚，在今年年初的时候，曾经有媒体报道，说是有１３００亿的资金套牢在大型的购物中心里面，那么这个报道，国家领导看到了，就批示对中国银监会要求有关部门查报一下，说是不是这个情况。那么后来我们跟银监会了解，他说我们去查了，但是到不了，国家总理报不了，银监会的主席，刘主席都报不了，因为这份家底没有人清楚。各地的商业主管部门并不全部掌握我们商业网点开发建设情况。有些国有投资的项目他们了解，但是现在很多都是民间投资，并不需要经过我们商业部门审批，所以很多项目他也不了解。那么第二个，银行系统它也不了解。银行贷款的时候它的立项，贷款立项是主业务申报的，比如某某大厦，它的楼上是写字楼，但是它底下有两三层楼是商业面积，可能面积还不小，有个３、５万平米，但是在银行的贷款的时候可能很多时候并不反映结构上的所以哪个项目哪个大厦或者哪个住宅它不了解底下有多大的底商，所以搞得银行部门也是摸不着头脑。那么另外一种，就是说可能我们业态的不规范也造成了这种市场调查的困难。比如说我们的购物中心从国外来讲，三个两个，购物中心，特别大体量，里面经营业主比较多，购物环境比较优美的那种，但是在中国这样一个时髦的概
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念谁都可以用，所以银监会拿着各方面提供的资料，不是说几十万几十万，有的几百、几千平米都叫购物中心，所以银行系统的报告。另外还有国家统计局，我们统计系统，过去从法庭来讲也没有要求商业项目必须逐个申报，所以搞的结果是一笔糊涂帐。所以大家对目前商业地产的市场过热的判断来自于两个方面，第一个方面来自媒体的报道，这个媒体的报道可能有局部的，另外是来自业务主管部门行业组织部分的调查，并不是全国范围得或者说是一种很大范围类的一种含盖。商业部有个数据，这是后来领导批示后应该说这个数据相对来讲还有一定的参考价值。商务部统计的去年２００３年１到１０月份全国竣工的商业网点面积有２千万平方米。这样一个数字从体量上来讲也不算小，尤其在一些城市里有些结构不太合理，所以应该说商业地产出现了一些过热的苗头，这是我们的判断或者说现在商务部也是这个判断，觉得商业地产现在是有问题，但是这些问题可能是一些苗头性的问题，从总体上来看，我们国家商业网点的建设还是要进一步发展，商业网点的量不是多了，总量还是不足的。依据在哪里？第一个，我们每年衡量商业发展的很重要的指标就是社会商品零售总额，这个数我们连续几年都保持比较高的数，都高于ＧＤＰ几个点，这是新增的这样一个市场容量，它也为我们的商业网点建设提供了一个空间。第二个，我们国家的很多商业设施还比较落后，比较传统。这就给我们商业设施的更新改造提供了一些空间，这也是商业地产能够继续发展另一个市场因素。我们到沈阳去看，沈阳市商业局跟我们讲，去年它社会商品销售总额的三分之二还是在传统商业里面实现，传统商业形式实现，比如我们讲的现代商业可能是讲连锁经营，电子商务，物流配送，在这些体系支持下那些商业，我们称作为现代商业。这个总量我们仍然是不足的，还要继续吸引社会投资来加强这些商业地产的开发。但是同时，我们也必须对商业地产的开发执行分类指导，虽然不是一刀切，不是笼统盲目的，不是笼统地过热过多，但是同时我们仍然要保持清醒这样的认识，我们要搞分类指导，这种分类指导主要体现在几个方面，第一个，我们要注意这种区域性的不平衡，我们在公布这个沿海发达地区可能一些商业设施的建设量比较多一些了，像比如说上海，上海的人均商业面积已经将近有一个平方米，那么在发达国家像法国的巴黎、纽约，人均都是１.２平方米，应该说我们的量，人均的量也不算太少，但是我们的中西部，广大中西部，这个商业面积比例还是比较低的。另外一个是城乡之间的这种结构性矛盾。城市里面商业网点可能量还可以，相比较而言，农村，我们的很多商业设施是比较落后的，大家还是在新闻报道上能看到，过年过节的时候还有大丰车下乡，还搞很传统很落后的干马车式的。另外业态的矛盾也是突出的。我们的业态矛盾也是突出的，有些地方很大体量商业是多的。有些地方大商场是多的，但是有些地方老百姓买东西还是很不方便，从业态上我们要注意，从北京的感受来讲，我们觉得大商场应该百货链这种业态比较多了，很早的时候就说北京要建百家大商场，北京结构性的矛盾还是存在的。我们觉得百货店多了，逛逛西单，逛逛王府井，到处都是百货公司，我们回家的时候你感觉商业还是不方便，晚上出门不是走两步就可以看到便利店，你周末的时候没有可以让你充分享受的商业设施，这就是业态上的一些矛盾。从结构性的矛盾研究来说，这个是比较突出的。
另外一个就是商业地产里边反映的比较突出的还有一个问题就是也地产的开发与经营的两张皮的问题。我想这个问题可能大家更应该注意，王建民曾经说过，他说商业地产是商业与地产的高级形式，他奉劝其他的开发上不要轻易动，这不是好玩的东西。有些开发商可能想你是不是有意地吓唬人家。我想是不是高级形式，这个说法可以再探讨，但是它确实它是有别于我们传统住宅开发的一种形式。那么这个区别最大在哪里呢？商业地产的开发应该是先招商，后开发，而住宅开发刚好是颠倒过来的，是先开发后招商。那么很多的商业地产开发上是脱胎的传统的住宅开发商，所以他们依然在沿用着住宅的一种思路来开发商业地产。所以这个问题是比较大的。它的区别应该是两个，一个是先招商后开发的问题，开发与招商的先后关系问题，另外一个，就是说你的物业是租还是卖的问题，这个住宅，知道大家都是
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以卖为主，但是商业地产应该是以租为主，那商业地产为什么要租不能卖呢？因为一个商业的成功它是需要配套综合地来经营，如果你是以卖为主的话，那么你只有一个判断标准，就是租金，谁出的钱高，我就给谁。我不管，这两种商品之间有没有关联性，这两种业态之间有没有关联性，这两个店铺之间有没有关联性，那么在一个时期，前两天跟一个北京的地产开发商任志强先生一起参加会的时候，探讨的时候他还讲到，如果你纯粹以租金为标准选择你的客户的话，那么你的客户结构很可能是趋于单一的，在一个时期能够承受那么高租金的，比如说是十几块租金每天，可能珠宝能够承受，周大福能够承受，可能其它类似的跟它处于同一个等级的一些商户能够承受，但是电影院可能承受不了，便民的药店可能承受不了，书店可能承受不了，如果你都是以卖为主，那么你招来的很可能是要么全部是卖金铺的人，你如果是以电影院来招，就是说你可能会把你的业态结构趋于单一化，但是一个几万甚至十几万几十万的大型商业设施里面，可能怎么只有简单的一个业主成了一个专卖店了呢？成了一个专业城了呢？其实一个商业设施里面，成功的商业设施里面有的要考虑商流，有的要考虑人流，这样才会有资金流、现金流，电影院本身可能付不了很高的租金，但是它可能会给你带来其它很有购买力的客户，这些人可能他们看完电影以后就去买珠宝，就去买ＭＰ３，会带动其它高利润的产品销售。所以你就要做这样的均衡。那这种均衡如果你卖做不了，如果这个物业都卖出去了，跟我有什么关系呢？如果你是租，你是在经营这个商铺的话，经营这个商业设施的话，那你就得要从长计议，要来综合地均衡考虑国外的商业设施应该说无一例外都是租赁。国内的商业地产开发为什么都是以卖为主？我想一方面可能是大家对商业地产这种开发模式还不够熟悉，还不够了解，但另外我想也是有深层次的原因，就是可能我们没有那么大的资金实力，我们支撑不了那么久，要租赁的话回报期就会变长了，后面银行逼债逼得紧，我们要还钱。所以这次宏观调控我们认为在短期内对不同的开发商，它的影响应该是不一样的，对于一些输血型粗放型开发商来讲可能是很艰难的时光。可能就熬不过去了，但是对于那些真正熟悉商业，而且有志于在经营这个行业的这些开发商来讲，应该说这是一个正面的影响。它提高了我们的准入的门槛，或者说叫大浪淘沙吧。
第二点讲一讲宏观调控对我们目前在商业地产开发可能产生的一些影响，下面做一个我们的判断。现在的宏观调控大家能够看得到的是一个银根的问题，一个是土地的一个清理问题，我觉得这些问题对商业地产开发来讲有一定影响，但这种影响可能是有限度的。最近可能大家从媒体上看到了说中央五个部门，商务部、银监会、发改委、建设部、国土资源部组成了调查组，对各地的商业地产开发项目要进行清理调查，实际上中央五个部门组起来的一个调查组，对商业地产并没有想对土地的清理力度那么大，５个部委没有直接下到地方查，做个样子，要求地方同样的５个部门以调查为主，可能５个部委到一定时候可能会做一个抽查。所以大家可以看到，应该可以了解到，这种信息传达出来的东西就是我们对商业地产的调整，基本还是以预警为主。现在看有些项目停下来了，但是真正可能把一些项目完全拉下本，跟铁本一样，这种可能性现在看起来不是特别大，另外大的问题确实也没有那么严重。但是有一个问题，对今后宏观调控里面有一个措施可能对今后的商业地产开发，不是可能，是一定，会产生深远的影响，这项措施还没有出台。从当时的国家商业部到国家内贸部内贸局到国家经贸委到商业部，主管的部门几经变迁，人员也进进出出，起起落落，但是有一项工作始终没有中断，那就是商业网点规划工作。商业网点规划是一个什么概念？从简单来讲实际上就是两条，一个城市的商业网点规划要纳入整个城市的总体规划中去，要成为有法律效率的城市规划的一个部分，第二个，对大型的商业设施项目要实听证制度，不是说你有钱你就可以建，不是说你有地你就可以建，你想建多大就建多大，这是网点建设的核心，这项工作商业主管部门推动了十年没有对动起来，但是现在有结果了，国务院已经明确表示在今年年内将以国务院条例的形式推出城市商业网点规划条例，这是一个行政立法，它具有法律效力。那么以后我们到一些地方，或者在你自己的城市里边，你去开发商业地产的时候你先
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得看一看整个城市的商业规划是怎么做的，我这个区里面的规划是怎么做的。如果不符合规划，那你可能这个项目就得下马。你即使拿到最便宜的地你就只能盖别的东西。
第二个，我这个地方建那么大的项目能不能通过听证，听证会会不会被否决，你就得考虑这些因素了，你得去打听打听有哪些商户有哪些大的商家要申请在这一片经营，你要量身定做，要去定量开发，而不是像现在建完之后你再去招别人。这个网点规划条例进展到什么程度了呢？商务部已经完成了法律的粗稿的起草，已经递交国务院法制办。这个条例里边对听证制度，对听证的范围做了明确的要求，各个地方城市一万平米以下的商业面积由各地商业主管部门牵头，由当地的建设规划部门、工商部门、计委、行业组织，你的同业，对手，还有社区居民都要参与听证，那么一万平米以上大型的地方可能得到时候得由商务部组织听证，你只有拿到听证的，动作听证的有关文件之后，你才能到工商部门去注册，才能注册，才能搞开发，我想这个可能是大家过去没有遇到过的一个情况。那么这种东西是不是听证的这样一种做法是不是市场化的，符不符合市场经济的要求呢？很多开发商过去不理解，认为这是行政许可法，怎么还搞这套？这就是这个条例迟迟不能出台的原因，过去我们在商业地产开发的问题上是存在着很多认识上的误区的，这些误区一方面跟我们的观念长期以来重生产轻流通的观点有关，我们总认为工厂是制造价值创造价值，而商业只是参加了一个国民经济再分配的环节，本身不参加分配，只是从一个口袋拿到另一个口袋，大家对商业怎么建，现不现代化，科不科学，政府部门也不太重视。第二个没有对商业的属性有个正确的了解，其实建设一个商业舒适，有很大的公共属性，它不是一般的一个工厂，不是一般的一个写字楼的概念，如果您想在这个城市里面建一个大商场，那么它带来的对周边城市生态的影响是多样性的，第一个首先可能体现为交通，这个地方不建一个大商场、购物中心交通是很通畅的，一建就堵，这个路口就影响了一个城市的交通通畅，一个城市因为交通造成的损失有时候是难以估量的。另外商业是大量集聚人口的地方，会带来很多安全隐患。像吉林的商厦，一着火就死那么多人，处理起来也比较重，另外它是涉及到安全的问题，人命关天，还有涉及到噪音污染环境问题，如果旁边建一个生鲜超市，农贸市场，可能大量的危险品都流在居民生活周边，影响生活环境。等等等等。所以我们要建这么一个东西是需要做综合的评估的，事实上在发达国家，这也是一个通行的做法，大家对家乐福很熟悉，家乐福在法国开一家新店，现在就必须要关一家新店。法国甚至几百平米以上，５００平米以上，商业就要实行听证。沃尔玛大家都了解，这是全世界最大的公司，也是全世界最大的商业公司，也是５００强里面最大的企业。去年一年的销售额达到２６００亿美金。这是一个什么概念？所以我想这也是大家很多商业，开发商热衷于搞商业地产的一个原因，因为商业现在二十一世纪有人说是一个商业的世纪。全世界最大的公司是做商业的，而且是做的什么的呢？卖锅碗瓢盆、油盐酱醋，８个字能够做到２６００亿美金，２６００亿美金是一个什么概念？相当于我们国家整个商品销售零售总额的４５％左右，相当于３６个国家的ＧＤＰ综合，在美国沃尔玛的人数超过美国军队的人数。沃尔玛也是一个超市，两个损耗，偷盗，运输，每年损耗多少呢？损耗２０亿美金。这２０亿美金是一个什么概念呢？建一个新公司的话可以在５００强里边开到４７０多位，它丢到的东西可以建一个５００强企业，全世界最大的公司是一个商业公司，它超过了制造业之王的汽车工业，超过了银行业，也超过了比尔盖茨为代表的新经济。最大的公司是沃尔玛，沃尔玛的家族，它还是个家族企业，最有钱的家族是商业公司，是沃尔玛，前段时间也在传，最有钱的老板也是商业的，瑞典家居的老板，在北京有店，曾经算出来是全世界最有钱的，比比尔盖茨还多，老爷子出来宣布了一下股权有所变化，现在不是了。大家看一下，这是一个了不得的行业。正因为这样，国外对商业开发经营这一块也是采取了很多调控，沃尔玛在美国很多州开不了店，它的申请会被驳回，它的申请要经过议会讨论，审批的时候很长，一两年两三年的时间都有。在日本有大便选址法，也不是让你轻易开店。在德国、韩国，商业的营业时间甚至都是受到限制的，你到汉城去都可以看到，像
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