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的一个决策要加进这样的商业，底商，上面是对外营业的牙医诊所，上面就是老师和学生的宿舍。所以整个校园，这个代表一个校园的思潮，下一步ＵＢＣ大学有一个很大的举动就是要扩大这个商业街区，使这个商业街区成为校园生活的重要一部分。这些效果图是底商原来的牙医系加上这个效果以后形成的街区效果是什么样的。
另外一个案例，这是温哥华另外一个大学校区，也是这一类的，这个有特色，在山顶上，非常孤立，纯粹是大学，学生出来很困难，都得坐车，是纯粹校区原来，为了增加教育经费，其它的考虑，就建住宅、商业，商业街区做了很多研究，包括商业街区的路宽非常重要的，大家往往过度地强调一个事忽略另一个问题，就说是不是人车分流一定要做得那么干净，实际上是不对的，人车分流要看这个尺度，不是说没有汽车就好，对人气，商业性就差。是一个尺度问题，围绕一个尺度是很中国的，包括店面的特色，怎么塑造，文化特色要表达出来。同时这个建筑表达得比较充分，就是我们希望把校区真正办成一个社区，就是说有社会交往的区域，除了教育机构之外还有餐饮，有办公室，还有居住。属于比较现代的一个重要的思路。校园的街道，研究机构，商业设施，互动。
下一个例子讲一下我们目前在做的国内的一个项目，比较大的一个项目。第一个就是在四季星空，在西边，当时这个客户开发商和美国卡勒基金会做了联络，卡勒基金会每年一次在这儿举行一个论坛，借助这个机会，做了这样一个叫生态办公区域，整个区域都是办公，实际有点总部基地，有的可以买大楼，有的可以买连排别墅作单位，人的工作也离不开玩，我们划了一个等号，工作等于玩，有大量的户外的开场空间可以进行体育活动，同时我们营造一个主街，红颜色的就是主街，他可以在这儿进行社交进行消费，有它将来在这儿办公的人感觉是一个完整的，不再是单一的就是办公的，这个也是８０年代以后欧美传过来的一个城市功能。在这里边开发商和出版精华有一定的联系，同时我们在这里边营造一个大的图书中心，加拿大的书店现在都有咖啡座，加拿大一个大的书社和星巴克合作，在书店里面腾出一个面积做咖啡座。总之文化、社交这一块对不管是住宅还是办公还是其它工业都是非常有吸引力的，只要把这个做好，相当于一个心脏，形成一个吸铁石。这个主街我们做得很有情调，有小道，有水，另一侧是绿地，有步行道，有餐饮，中间为什么曲曲折折的？刚才说的迪斯尼也好，好莱坞所有的主街新主街的营造都有意识地做出曲折来，而曲折是人的意识里要的，欧洲很多都是非理性的城市，恰恰是最有活力最有趣的城市，反对太大的直线，刚才的行进速度是跟这个有关的，形成的广场也是有不同的形式的，提供不同的户外活动基地，很重要的就是户外和户内互动。这个项目还在进行当中。
下一个就是我们做有６年了，这是一个大社区，今天重点不在这儿，就不全讲了，万科在天津搞了一个４千多亩的造镇项目，我们研究了５年多，最近１０月１号要开盘，里边有很多生态建筑、别墅，很多了，今天不是这个主题。我主题讲的就是当一个居住社区达到一定程度的时候，你的商业业态也会由量化一下进到质变。新都市主义讲一定要建立完整社区，不要建立单一社区。就是当你功能大到一般程度的时候，不光要有居住，还有健身、娱乐、休闲、活动、文化等等多元功能。这里边我们引入了这样一些东西，有一个摩托罗拉大学，在这儿进行继续教育、培训，这儿有一个商务花园，有一些研究人员可以吸引到这儿住，一个市场，还有做了一个小镇中心，重点讲小镇中心，这里还有一组建房，大家可以看到大型的会所，这里边有大量的场地进行体育休闲活动。这一个多元化的。一期现在实施的是北侧，这是最后二期，这个小镇中心做成这样，我们拉了几个轴线，就是营造小的街区。是这样一个情况，里边有酒店，有修游艇的放船，修理游艇的地方，同时有艺术家画廊，有一些公寓住宅小的单身公寓。酒店项目结合很多餐饮，这一块是餐饮区，这块是茶饮区，喝咖啡区的，沿街做的一些商业。大家看的不做得不一定是灰色，就是把空间的非人性化做出来。这是区域里的象征性的标志购建。里边有地标性的建筑，汽油小尺度的建筑。这是一个详细的功能分区了，有这样一个横向广场，强调户外空间，同时有树荫大道，有很小的小道，规划里实
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际现代主义是强调一切都要大，路要宽，无限地宽，可是到了８０年代欧美国家是强调小，一切都小，尺度，人的尺度要放小，道路要做小，等等放小。这个实际上也迎合了历史的发展。中国实际谁先发现人的历史走到哪一步，谁适当超前就可以掌握了。这是分区的实施方案。详细分区就不讲了。创造了一些情调的东西，主街要形成这样一个方场，分期实施，功能划分，实施当中有个业态的规划，这是我们自己做的业务，建一个业态，第一期做的业态应该有所谓的大型的市场，地标性的建筑一期应该做出来，第二步应该营造街，就是把这条街街面的质量、吸引力做出来。第三步就是说这种作坊式的独立的建筑，包括艺术家的玻璃艺术等等，这一类的东西，或者是茶匙。最后一步是做经营性的项目，主街等等。
最后一个案例就是北京做的一个项目叫在亦庄的境界，这个社区很小，大小无所谓，小一点，商业业态，只要尺度合适，也一定会成功的。这里有个东西项的建筑，这里很大的局限就是这是市政路，不能动，切了４块，前面那个大马路交通流非常大，住宅的质量也上不去，所以我们觉得工业这个部分要搞街区的商业，有文化的商业，这种商业怎么做呢？当这种商业做到一定程度的时候开发商不要建会所了，因为会所的很多功能可以包容到这个区里面去，所以你造的是一个区域，而不是庞大的会所，巨无霸，越来越大，最后成为一个包袱，赔钱。我们作了一个叫线性的小门脸式的建筑，楼上的居住，叠宾式的居住可以接受，在这个端口有个广场，在一定的季节大家比如可以搞一个画展，搞一个什么样的活动可以吸引游人。进入区内我们做了一个叫线型会所。会所上面有居住的叫低层住宅，现状盖好了是这个样子，上面是居住，下面是商业，跟沿街这个部分，然后就是大型商业进入这个广场，门口这个广场。围绕这个标识性，我们做了也是住宅，这里边写了线型会所，就是把大会所打断，形成第一个可能卖给健身房，第三个可能是作为托儿，第四可能作为健身，沿着它是咖啡座。整个把会所的一些功能通过商业功能给它展开，也就替代了专门开发商要建会所的要求，楼上做了一些小式的，也可以卖，单面采光，这也非常好。这也是在比较北京成功的一个。 我今天主要做的案例分析就到这里，下边我再比较快地总结一下设计方法比较重要的因素。第一个就是多元化的功能。第二就是符号化，夸张性地符号化，第三就是购物是人的生活，日常生活的一个重要的组成部分，大型购物中心一定是功能要求，但是除此之外还有别的。另外就是适当的尺度，最后就是行人的舒适性。最后就是适当的业态的规划，最后一个就是整个的你要造一个什么气氛，就是造一个什么样的主题，造一个什么样的文化气氛，刚才说的法国南部的东西，制造一种气氛。有吸引力的店面。店面要悉心地设计，即使麦当劳来了，它的符号也得要改变，它有它主要核心的东西，但是用木头做的，包括店面的形式要按我们总体规划的形式，这个非常重要，对你整个商业业态的价值是很重要的。最后就是购物，是一个社会体验，它要有餐饮，有咖啡，是这样，这是多元功能的意思，这个是符号化，拉丝维加斯大家很熟悉，是符号化极端的一个城市，这是我们自己做符号的东西。这是有一个吸引力的路口，有吸引力的室内。另外就是户外空间，户外空间非常重要，有趣味的街道，户外街道，这些照片只是说明，跟我们的项目没有关系。这是总的一个刻画情调，你要什么样的情调，上海新天地要的是这种情调，渔人码头是那样的情调，另外要方便停车，停车是需要的。另外就是行人，如何使行人比较舒适，包括照明，如何采用照明，都是商业建筑很重要的一步。因为商业建筑对中国人来讲是一个比较新的东西，虽然咱们搞了很多商业建筑，但是商业建筑的技术含量是很高的，做好与做不好有很大区别。同时户外的景观设计非常重要，跟住宅没有什么区别，另外标识，标识的设计是商业建筑不可分割的部分，它的设计的成功与否对你的形象是有影响的。娱乐，就是多功能。
这个算是概括总结吧，这个题目很大，我还是讲大题目中的一个局部。 好，谢谢大家。
主持人：感谢张总的精彩演讲。
下面让我们有请今天的第三位主讲嘉宾，首创资产管理有限公司总经理杨晓宾先生，主
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讲的题目是商业地产经营运作。
杨晓宾：不好意思，今天演讲的主讲人应该是我们首创集团的总裁刘晓光先生，昨天夜里突然发高烧，今天早上起来来不了，就临时把我叫来，让我来讲一讲第五大道的整个运作的一些经验和教训。
第五大道是我们公司操作的，所以原来这次会议给它确定的题目是讲商业地产。而且会议主持者还特地点名要让刘总在这个会上讲讲第五大道运作的经验和教训，所以刘总由于发高烧，他可能想了想人，还是让我来给大家汇报一下，为什么？因为第五大道从头到尾我比较熟悉，作为首创集团的整个商业运作坦白地讲，我没有什么经验，我是从资产管理的角度运作过几个商业地产。北京市的大钟寺家居广场这是我参与运作的，主要是我们公司投资。第二，是第五大道，第三个还有一个巨库新青年时尚卖场，我们现在还在运作一个原来的白源市场我们也正在策划对它进行改造运作，所以我主要是我做的涉及到的地产项目主要是商业地产，可能刘总考虑到我在这件事上做的工作做得比较多一点，就请我来给大家做一下汇报。
我今天因为是代替刘总，所以ＰＰＴ里边介绍的一些集团的情况，我就非常简单地给大家一笔代过，主要给大家讲一讲我操作第五大道商业地产我的得失，更多的是一些教训，经验谈不到，更多的是一些教训，这些都是我皮肉上熬出来的哲学，可能对各位将来在做实际运作方面恐怕可能会有一点点的参考的价值。 现在我就开始。
我的题目叫做第五大道的启示录。我先简单地给大家介绍一下首创集团的情况。首创集团是北京市的全资公司，它是北京市政府直属的总资产排名第一的综合性的企业集团。它给自己确定的一个目标是做一个国际化的公司，我们大概现在主要的经营范围在房地产基础设施这里面介绍的是水路，我们基础设施的主要是水陆和高速路，最近我们又成功地投标京津第二条高速路。然后是金融贸易，我们有两家证券公司，一家证券基金管理公司，一家保险公司，一家资产管理公司，一家担保公司等等这样的，我是属于这个板块下边的，我不是一个真正的地产商。我所操作的几个地产都是以不良资产业务为我们的业务切入点。首创集团拥有１７２家，其中８家上市公司，净资产总额２０５亿人民币，这是２００３年的数据。２００４年现在还没有总结出来，大概在２５０亿左右我估计。因为我５家国内上市公司，还有３家境外上市公司，国外上市公司的市值大概是４００多亿人民币。其中我们的首创置业我们房地产的龙头企业去年非典期间在香港成功上市，可能在中国的地产界有比较好的反响。４家上市公司的市值最高的时候现在可能达到不到这个数据，最高的时候我们达到中国整个证券市值的１到１.３％左右。目前我们拥有土地储备３５０万平方米，这是全部交完土地出让金的我指的是。
我们第五大道的一个投资品一个很重要的考虑就是配合奥运应该的发展，因为北京２００８年要在北京召开奥运会，在全国人民的政治生活中是一件非常大的事情，我想在经济领域中也是一个非常非常重要的事情，也是一个百年不遇的机会。大概从去年开始，２００３年计算，５年之内北京市基础设施建设２８００亿。首创集团作为北京市主要的投资公司，一定要抓住这个机遇，看看能做什么工作。我们选择第五大道主要也是考虑地处奥运村的入口处，从我们第五大道的区域位置距离奥运会的主体育场只有７００、８００米这样一个地方。所以我们认为在这个地方作为一个，亚运村的成功开发亚运村以后它的地产的升值而且我们也考察过巴塞罗那奥运会，汉城奥运会都强烈带动它周边经济的发展，特别带动周边地产市场的发展，我曾经去过两回汉城，我亲眼看到过汉城江水区随着汉城奥运会的成功举办之后整个达到了汉城汉江北区非常繁荣的一个区域，所以我们相信，随着奥运会的召开，奥运会周边地区的城区建设，国家的经济发展会非常快，同时前面有一个亚运村作为一个参考，亚运会我们打造出一个亚运村，作为在北京生活很久的人都很有印象，亚运村之前那是什么
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地方？基本就是农田和散落的村落，经过这么多年的发展，创造出了亚运商圈的奇迹。所以随着奥运会的召开，它又介于跟亚运村的接壤，我觉得会比亚运村的发展快得多。所以我们在那么一个地方可以作为商业性概念的一个房子，所以我们觉得做这个东西风险比较小，还是有信心，敢做。所以我想多说一句，在这个基础上选择商业地产的投资领域里面，我觉得非常重要的，第一重要的就是它的区位，如果它再好的成本，再漂亮的设计，再好的功能，如果没有足够的商业的客流来支持的话，商业经济是成功不了的。所谓商业经济，它的价值所取决于未来的商业价值，并不取决于它本身的价值，这是我们这次运作第五大道和这几个商场的体会。你想得再好，投入再多，你把它刻画得再美丽，它周边没有足够的消费者，尤其是北京，北京的老百姓对区域消费是非常习惯的，它不会大家都集中到一个地方去买东西，因为北京城市足够大，它现在的商业就是点状的，如果说有一个王府井，北京的老百姓都去王府井，那周边可能带动起来周围的繁荣。有燕莎商城，西单，再往下还有城乡等等，菜市后商圈，前门的商圈，往下地安门安定门，亚运村商圈都是按照区域位置成了点状的布局，所以我们认为你所选择的做投资做商业投资的区域位置一定爱周围要有足够经济活动和人口来支持地方区域的商业发展。所以我觉得我们在选择第五大道的时候是着重这一点，是低处亚奥经济商圈，是一段城市，当然奥运会的举办会把它提升，但是目前来讲就靠它目前也应该具有商业价值，否则等不到奥运会的早开自己的投资已经完蛋的。目前我们也遇到一个实际的困难，我们的处置是在奥运会的边上离开北辰购物中心一站多公共汽车站，新发展起来的住宅小区，所以目前我们实际遇到的问题是在这个商圈的情况下把地做热做火，尽管房子已经卖掉了，我们还面临非常大的困难，我们要投入很多，做市场活动推广的这块。这是我们第一个考虑，就是区域位置。
第二个我们的考虑就是说我们要突出你在这个地方做，比邻亚运商圈，我不可能再做一个北辰购物中心，不能再做一个百货商场，太近了，这边北辰，飘亮，它其实经过很艰苦的时间，到目前来讲也不能说飘亮就完全好了，缓过来的，为什么？就是因为它跟北辰形成了同样的商业业态的竞争，而大家习惯于在北辰，飘亮就有问题，飘亮当然也在不断探索它商业繁荣的道路。所以如果我们再做一个类似的东西，恐怕我们在这个地方就很难生存了，所以我们在商业定位的时候，做商业地产你得考虑商业定位，不能非常随意地来做一个事儿。坦白地讲我的巨库就不成功，当时我们定位是一个纯时尚的那样的一个青年的卖场。在卖房子的时候我们会很吸引人很吸引人的眼球，因为你的设计可以做得非常现代非常超前，宣传攻势，大家都是做卖地产的，总要支出３到５％的广告费用，你也舍得拿出钱来做。但是做完以后，我们发现周边区域的老百姓他不能够去消费这种纯市场的东西，进去一转，很漂亮，很好看，准备买的，我们准备吸引的都是无房的，穿着大肥裤腿的小孩，周边没有很多那样的消费者，你要变成一个，我把商业分成两类，我自己的诋毁，一类是老百姓经常光顾日常用的，那么你商业物业的定位是什么一定要考虑，还有一种是大家慕名要来的，这个恐怕就是你的位置就非常重要了，同时你的支持的时间也要非常长。巨库当时定位是大家慕名而来非常时尚的东西，实践证明我开业了半年，现在开业了大概三个月，效果并不好，因为你是卖地产，不是你自己去做商业，你要把房子都卖给小业主，小业主要把房子租给小商户，他们可没有那么大的实力可以扛到底。你想做成一个慕名的商场，它就有一个大家跟你一起杭的这么一个概念。我曾经问过我的香港、台湾的合作伙伴，我说你们现在做的项目中有没有像我这样，先买房子后招商，人家说没有。所以我现在可以讲，我现在做这个是第一家，先卖房子后招商，那它的风险极大，我坦白地跟大家讲，风险极大。如果先卖房子后招商，你商场从不火到火是需要一个时间的，小商主扛不住，小商主就退租，小业主收不到租金就要退房。所以现在就在怪圈里。幸亏有庞大的集团支持我，我拿出相当的精力相当的财力帮助他们渡过这段时间，但如果没有这样的靠山，如果我们自己运作，我建议大家不要采取先卖房子后招商的形式，而采取先招商，做火，再卖房，你可以调节和租户之间的矛盾，把这个
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商场做火。如果现在我要卖我的大钟寺家居广场，这个是大概１０万平米，可销售面积大概是７万平米，我现在是去年的租金收入是一亿八千两百万，就是每平米，按可出租的平米算，我现在具体记不得实际面积是多少，大概每个月是４３０块钱平均，这样的话它现在已经稳定运营了５年，我每年最难办的事就是我们采取莫位淘汰制，末位做得不好的换新的客户，每年每年很多的朋友、领导，还有就是别人抛过来的比较重要的关系的他们要让我来给他们写条，也请我或者说我一定要尽到里边，要租一个摊位，在这种情况下，如果你再去卖这个房子的话，大家可以算，按１０年投资回收期，你房价能够卖多少钱？你心里就非常踏实，你把房子卖了就不用着急，只要有好的物业管理公司，为业主服好务，业主可以收到稳定回报，一切好办。但是现在你像我的做法，先把房子卖掉，让小业主、商场扛的话，非常难，恐怕原来，我现在第五大道的平均售价一二层全部卖光了平均售价是两万五千块钱一平米，实际你要返回往回投，投的是什么？你的售价，上报的售价，这个钱是要留出来的，我现在开始没经验，做第一个项目没有经验，收到钱了这好啊，收那么多钱又投别的去了，到这时候开始花钱的时候你要另外拿出现金来支持。因为你这个做，是你负责任企业义不容辞的责任，不能说不管了，爱怎么着怎么着，反正我房子卖完了。作为负责任的地产商是不能做这种事的，第二法律也不可能轻易让你这样做。第二下业主会找出各种各样的理由来退房。所以对后就是换句话说搬石头砸自己的脚，倒霉的还是你自己，这个责任你还是要负。实际你没卖这么多钱，你要花钱，可能广告费一年就一千多万。可能还有给小业主租户的补贴，免租，你给免租，小业主不免，那就得你给小业主。这一点对我来讲是非常重要的教训，开场的时候先给大家讲讲，一如我做得多漂亮，我先给大家讲讲我的教训。但是我们有我们构造一个商业定位的一些想法。第一，我们选择的这个位置，第二，这个３５００００多平米的东西我们怎么办。我们干什么，我们拿到一个空壳，这是一家上市公司做的大大的物业的竣楼的东西，但是大家不知道如何打造，到底怎么处理。所以他们开始放出盘来，因为上市公司到年底要出业绩，要不出业绩。大家谁都不比谁傻，对我来讲，对我这件事来讲就是他们上市公司急于出业绩，尽快套现，又不敢套给一个没有想法没有实力的，因为它自己本身卖的话会有压力，到底怎么做，卖的时候东阳得考虑对方的承受能力，所以他选择的时候也是考虑到首创集团的能力，首创集团的运作的方法，这些干部队伍工作努力的程度，我们几乎没有什么先进，比如我们用他的楼在银行压点钱付给他，付了５０％，然后我们又重新开始销售，滚动开发滚动投资，用这种方法来做。当然还没完，我还差一点，就是采取这样的运作方式，你选择合作伙伴，它一定要让你想清楚你运作，你到底想干什么，我们大概针对目标市场我们选择了一下，以那个地区是俗话讲是富人区，是北京的一个平均收入比较高的中产阶级在那里集中居住的地区，这些人，有北辰公司飘亮广场了，餐饮业非常发达，第五大道也有一个限制，属于商业寻楼，底商是不允许做餐饮业的，所以只能考虑你做餐饮业得用不用民火没有更多油烟这样的产业。我们唯一有一个例外，因为那个楼支撑群楼，主楼外面又是北京市非常有名的企业，市里的关系非常多，所以他们想了很多很多办法，批下来了，那个地方允许弄餐饮，因为甩在公寓楼的外边去，这个他可以成功地运作。在群楼里边几乎不太可能弄一个什么什么餐馆，不可能。所以我们考虑做一什么什么市场的概念。当地的收入又是这样广泛的消费群，所以我们把第五大道从奥运，迎奥运，奥运经济，往下有运动、休闲是那个的缺项，我们补充这个缺项做了这样一个定位。 这样我们主要从几方面来考虑，第一全聚德我们成功地引进来了。理论讲也是机缘巧合，北京市它进住两村，奥运村、亚运村，他们在选择房子的时候，我们第五大道正好靠近两条路的交叉口，他们愿意做，因为是政治任务，必须完成，反正不在你这儿做就在别地做，别的地走多了可能是敞亮的环境可能都没有，所以它首先选择了那儿。第二，我们选择了一个青鸟健身，因为北京这两年的健身一浪高过一浪，可能人富了，有这种健身的需要，希望自己更健康。对青鸟健身成功地在赵荣饭店，还有百盛这两个商圈里成功第做了两个健身俱乐
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