www.fdcsky.cn
乐天百货这些大公司，在周末的时候是关门的，正确强制性要求你停止营业。麦德龙前段时间在德国很申请，能不能增加一点营业时间，又被驳回。人家这个发达国家，还有另外两个原因，刚才讲到两个综合性因素，除了那个之外还有两个原因，就是一个是它要保证商业职工的休息的权利，从人权角度考虑，你不能商业里边太辛苦，所以不能建太多，营业时间不能太长，另外一个就是说你要保护中小企业，中小商业企业。因为从国际经验来看就业的主体还是中小企业，都开大店，把中小企业挤垮了，作为政府来讲怎么解决这些就业问题。所以就说搞听证，大家要理解，这是一种国际惯例，是有它的合理性在里面，同时也是为了保护开发商，这分网点过于扎堆，恶性竞争，最后对开发商来讲也没有好处。所以我想这是一个宏观调控的影响。
另外简单地讲讲今后商业地产商业的一个发展趋势和方向。我想这对大家以后怎么能够把握随着商业的发展趋势去开发有个参考。刚才讲到了条例出来以后实行听证，听证是一种否决法，它告诉你这个地方，通过听证并不意味着政府要对你的项目的成功实施担保。我在这里也不敢给你提出来，我只是否决你，但是你要开我并不能保证你成功，你的成功主要还要靠你自己，对商业的规律有所把握，对商业的发展趋势有所把握，简单来讲。第一个商业发展趋势来讲从布局来讲是易远易近。我们大型的商业设施以后是要布到郊区化，我们跟国外发达国家的生活习惯有很大的不同，一个是我们的生活区我们的工作区和生活区喜欢相近的，喜欢挨着，恨不得上班走两步就到，他愿意工作区就是工作区，深入区就是生活区，老美到国贸来看很吃惊，ＣＢＤ当中怎么有这么多住宅，人家晚上都有空的，工作就是工作，下班就是下班，这是一个不同。第二个就是生活区和商业区适度分离，两个，人家不是希望楼底下就可以买菜，他们希望开车１０分钟买到就可以了，把生活区和商业区挨得太紧，这是没有生活质量的一种表现。我想随着我们国家经济的发展，这种状况会改变的，今后我们大卖场，这些百货公司逐步也要郊区化，离你的生活远一点，给你造成的麻烦和困扰少一些，这才是有质量的生活，当然前提你要有车，前提是路要通畅，否则你要抗议的。一些近的像便利店要离你的生活更近一些，解决你生活一些应急的问题。第二个，易大易小。我们要发展，大的就是要发展大型的购物中心，大型的购物中心，关键不是要体量要大，而是真正的要成为购物中心，我们到厦门开一个论坛，到厦门看有个ＳHOPPINGＭALL购物中心，其实这些都不叫Ｍａｌｌ，媒体一看体量大都叫ＭＡＬＬ，这影响了我们对ＭＡＬＬ的影响和认识，ＭＡＬＬ应该是有很多业主构成，有很大的共享空间，环境非常优美，休闲的比例非常高，这才是个购物中心的概念，这是我们小康之后要的一种生活，那么可能有很多便利店，有很多的休闲超市比较方便的既安全又绿色环保的店铺能够出现在我们身边。从业态方面发展易大易小，易少易多。以后商业地产的发展是逐渐集中化，可能公司会越来越少，现在沃尔玛、家乐福，大公司数得到的就这几家，现在在中国到今年年底至后，按照ＷＴＯ的规则我们要开放，我们不能它的并购行为，它的下一步会发生大量的并购，他们的店铺会越来越多，咱们的店铺越来越少，跟人家合作就要跟人家少数公司合作，才能把握住方向，否则那些公司可能还会，别人的租金可能出得高一点，但是很有可能被别人并购掉，还要跟商户的调整还得折腾一回，以后想一次性一劳永逸，就要跟大公司合作，当然了他们的租金，谈判能力也是很强，跟你的价钱有时候也是你不想给的一个价钱。所以简单来说，商业地产开发与经营成功第一要选好对象。昨天我参加了一个２００４年中国篮球地谈的颁奖典礼，中间像万科的这些公司，选为蓝筹地产，那么我想我希望今天在座的这些开发商中间也能出现蓝筹，为中国的地产做出贡献。
我的演讲就到这里，谢谢大家。
主持人：感谢王永平先生对城市商业网点规划与商业地产开发的精彩演讲。 下面有请今天的第二演讲嘉宾，亚加拿大ＢＤＣＬ设计有限公司亚太区总经理张玮先生。张先生的演讲题目是民俗商业建筑的基本设计元素。有请。
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
张玮：大家好，我是今天作为加拿大ＢＤＣＬ设计事务所的人员，我可能是从建筑师的角度更多地来讲商业建筑的问题。咱们大的题目是商业地产，但是我今天讲的可能从另一个角度，就是从文化和地域文化的角度，就是怎样通过塑造你的文化的独特性来创造你的商业地产的价值，同时我今天基本上分了这么几个大的部分，第一个部分就是说介绍一下上夜大题目，就是从建设，从设计规划的角度，作为一个建筑师，怎样从一个大的历史发展和商业的角度做一个概括，重点讲我们这个主题，就是说怎样营造一个区域，怎样营造一条街，而且这些部分的商业应该是我们生活的一部分，怎样塑造它的文化，塑造它的历史文脉，把它建成有商业价值的区域。这个融合是和区域融合，和建筑文化融合，可以和学校融合，可以和城市重要的区域融合，所以说今天我讲的是文化文脉的问题，但是可能通过这个营造，给大家创造更多的商业地产的价值。所以这个题目还是从一个不同的角度来讲的。
第一个首先介绍一下我们这个公司商业地产方面的发展的历史。公司组建有７０多年，所以对于商业地产一类的专项研究应该说跨越了重要的三个年代，这三个年代跟大的规划理论应该是一致的，基本上大的几个，大家可能都是搞房地产的，可能对于建筑的理论有三个大结论比较熟悉，第一个就是说从战后这个阶段，就是大家所熟悉的现代主义这个阶段。这个阶段的要素就是强调功能化，功能的分区，交通的便捷，道路的快速，更强调功能。道了第二个年代，就是说８０年代，７０年代，这个时候欧美国家开始有些回归，就是对过去的过于夸大功能，过于夸大分区分裂做了一种纠正，对这个年代产生了很多像新城市主义，五分钟步行主义，人文化社区这个东西强调比较多。这个年代属于规划理论的第二个年代。第三个部分就是应该说是８０年代末，９０年代以后，更加强调人文的这块，人文的规划历史有很多，像考虑世界城市，商业人性化多元化等等，这些因素讲得更多的。下面我想分成几个大的点给大家做一个介绍。今天我讲的主要内容第一个先给大家介绍一下商业建筑发展的历史，就是在刚才说的三个历史大的阶段当中它的形态是什么样子，最后第二个再讲一下商业建筑，因为今天的时间关系，我的重点就是刚才说的民俗的商业街区，一个区一个小尺度的商业街的概念。所以我先讲一下大的层次，这当中重点强调我今天要讲的。最后就是成功案例分析就是我公司在全世界做的实践，有的作为区域，更多作为住宅区的一部分，有些可能是刚才说的是一个旅游景点，最后总结一下设计方法。基本是这样几个部分。
下面我们讲第一部分。商业建筑的历史。商业建筑的历史基本上由刚才说的第一个现代主义规划理论这个阶段，住宅是功能化的，商业办公是功能化的，功能的支解和连接通过高速公路，这是汽车对城市机理的作用，这是对这个年代的重点，这个年代产生的购物中心，有这个年代的现代主义规划思潮很多的特点。第二个大的阶段就是刚才说的多元化人性尺度的，这是８０年代，因为结合这个，在英语当中是主街，这个主街是很多的欧洲的小市镇都有这样的街，这个就成了一个新都是主义的构成匀速，很多咱们看到新都市主义阶段，哥伦比亚（英文）小镇当中都有这样的主街区，现在国内先知先觉都开始考虑这样的问题，中科，做的一些中塔，主街，新天地等等大的房地产当中陷入这样的一些商业商区。还有多功能的购物中心，由单一的，到了９０年代我们公司在北美公司很多的业务就是老的购物中心插入好多新，一个插娱乐内容，包括电影城，与娱乐相关的影视等等，还有甚至把酒店，还有一些什么更多的东西加在一起，就是把原有的一个购物中心大的停车场给它更多地人性化，然后更多地把人留在这儿，因为到了发展历程以后，逐渐更加趋于，也是人性化的一个体现了。像刚才说的第一个年代更强调功能，在温哥华的多伦多，也是在郊外，后来随着发展，已经被周围的住宅区研磨了，现在已经不在郊外了，待会儿围绕这个讲如何再扩建了一个市外的街区。这个是典型的大的购物中心，很多北美搞的都是在现代主义年代，就是在近郊，高速公路出入口，功能性比较强，开车来就是来购物，有大量的购物中心，这是代表当时的一个业态。这个后来我说的商业街区更多的复合型的商业街区，酒店轻型办公，不同的咖啡酒吧，围绕旅游区围绕住宅区甚至大学的校园等等展开的这种业态的商店，都是这方面的意思。下
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
边就是多元化这块。多元化这块刚才讲郊外的购物中心，随着城市化的发展，周围的居住区已经逐渐形成了，原来这个高速路口同时在这个地方存在，但是随着这个发展的需要，一个是刚才老的购物中心加了酒店、娱乐、办公这样的功能，同时在周围加了新的街区，我们的（英文）先生早年参加了类似这样的风情街区的实践活动，大多数在８０年代，包括比较知名的旧金山的渔人码头，还有波士顿的（英文）这方面所谓区域改造项目，这个是多功能的商业中心，后来加进了一些内容，这是在温哥华郊外另外一个大型购物中心，９０年代加上了（英文）好莱坞的电影城，几十间的电影院这样集中在一起，还有餐饮、娱乐，整个就是把购物活动由单一行为变成多元化。大概的行为，商业行为非常多，包括刚才说的大型的购物中心，校区内的主街，还有形成度假村的街区还有城市非常重要的，像国内比较熟悉的上海新天地这样在中心区域这样的建筑。商业建筑的分类基本上刚才也说了，一个是在市中心区，这个是高密度区，这是意大利米兰老城区的商业，商业加了一个屋顶盖，形成了市中心的商业。温哥华有一个，加拿大采用了大量的地下停车办公楼之间的停车，地下高速铁路，地铁、公交，聚集在一起，所以形成一个聚人流和写字楼人群有综合的地下大型的市中心的商业业态。这种是所谓的市中心的，还有近郊的，刚才讲到了，近郊的大厅，形态无非是靠近高速公路大型的。北美所谓的新都市主义，就是把单调的失去的人情尺度的生活发挥出来，这个项目可能大家都去过，就是在好莱坞迪斯尼的营造，营造主街成了北美非常热的一个热潮，营造主题街，我想一个主导原因就是说当人们把一切机械化的时候，把一切的需求功能化的时候，到功能集聚的时候原来很多人和人对面交往的行为都会失去，比如传统的跟所谓的农贸市场，大家能讨价还价面对面的购物行为随着功能化的集团化逐渐消失了，在欧美大家很留恋面对面，９０年代末出现一个新的形势，自己那自己的东西，这些东西经过若干包装形成的，大家就开始怀疑是不是生态是不是绿色食品，随之之后，形成了很多的市场，人家的比较高级，超市连锁形成新的连锁品牌，就叫市场，把手工艺的东西，绿色的东西带进超市，这当中产生的人的行为，农家业主种的菜新鲜水果，鱼民把鱼拿过来，人性化的玻璃艺术，模型，工艺等等手工艺的表演制作都在这些区域。一个是我们能够把它做到一个大学校区也强调多元化，插入商业的因素。这是讲的商业街区，这是比较有名的波士顿的一个大型的，原来是仓库房，后来改成了（英文），这是很有名的一个旅游景点了，随着它做出来的，包括市场，餐饮、酒吧等等，形成了整个区域的情况，形成一个重要的旅游点。这是刚才说的华尔帝磨、也是一个市场，（英文）与（英文）的主街，是加拿大中等城市的旅游景点。 下面我就结合一些案例来讲一讲这个商业区域如何营造，怎样和教育和居住区怎样和城市社区融接或者融入的。这个问题我这样一共是１０个案例，把几个不同的方面。前几个案例都由我们的（英文）先生主持的设计，他的设计特色就是犹如图画，我们当时一本比较有影响的书，８０年代在中国流行，就是像拉丝维加斯学习，一个建筑师写的，这就带来了所谓的后现代主义，就是怎样把商业极端，把文化，把文化符号化表达在商业上，这是一个思潮了，在这个思潮中也有新都市主义的东西，这是在温哥华交通很繁忙的街区，这个街区原来两边都是卖汽车的汽车代理行和维修汽车的汽车网点。后来这个区域改造的原因是因为中间完全是高尚的濒海在大学校区文化氛围比较好的地区，成为政府要做的一个项目，后来开发商决定把这儿做成，政府和开发商达成一致的要求做成一个多元化的街区，它最后的形态就是沿着它做了这样不同的超市，包括卖新鲜疏菜的市场，还有很多的咖啡馆、餐饮等等。重要的是我们在这里边引鉴了很多的广场。当这个街上有很多行人的话一定要有一定的尺度，一个街区的尺寸应该和人的行进速度相关。大的道路，开汽车的比较大，当都是步行街的就要考虑机理，有很多的凹凸，有很多的覆盖空间，包括立面等等有很多变化，这样才能使人感觉新鲜。温哥华还有一个城市设计就是要求商业建筑的连接不能超过５０米的石墙，或者是石窗或者是开门。这个建筑很有意思，我们一个是延承了商业街的尺度，做这个商业之外，二层做了轻型办公，这个业态是属于这一类的商家，就是需要一定的人流，但是这个人流也
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
不是很多的，但又不是像办公室，一定要在办公楼里边，这样的业态里边有什么，牙医诊所，医疗诊所，小的旅行社，会计事务所，这一类，依据一定的人流，也不是像办公室。二楼设计了很多的办公。再往上就是公寓了，青年公寓，年轻人住的，所以是这样一个复合型的功能区。在８０年代再讲一个概念，８０、９０年代，随着新都市主义有很重要的房地产产品，叫（英文），这个对咱们好多受过现代规划理论教育的专家，它讲的不一样，就是它强调的是功能的适当的复合，功能适当地叠加，而且强调商业是以人的居住生活不可分离的一部分，商业应该跟基础建筑相结合，这些观点是一个反归，又回到了这样一个观点。这是刚才说的。机理，我沿街走的时候这个标牌我们请了印第安的艺术家。每个商铺的标牌、特色一定要从人的角度策划，所以在步行街和广场和商业街成功的非常重要的因素。同时底商如果是单一的话是卖不了的，必须有人流，结合人流，必须有轻型办公和居住是非常好的结合点。下边能看到我们其它一些国内的项目，也都采用这样的思维方式。同时我们强调怎样规划它的建筑，不是大体块的，滑溜溜的，应该是很有机理的。这个位置是奔驰车修车的符号，我们取了奔驰车的符号在这个建筑上。这个建筑在温哥华森林公园很发达，作为一个装饰性的东西，作为一个符号，还有其它的符号，这个建筑很有意思，这个商业建筑一定要出来大工业必须有一定的符号性和娱乐性，还有过目不忘的标识性。这是沿街的一个，而且往往商业建筑的把角非常重要，写字楼的把角非常重要，如果这个任不会涉及写字楼，就会把这个角堵死。商业建筑一样，就是这个商业建筑的把角一定是应该连贯一点，是完整的。而且做得非常有标志性和有特色。这张图反映轻型办公，然后住宅上面。这是讲第一个案例。
第二个案例就是营造城市的区域。这个区域我们叫属于国内的商业新天地，包括北美的渔人码头，成了旧金山，成了上海这个旅游必须来的区域的，营造区域当然需要一定的面积，需要一定的规模，但是并不意味着跟购物中心是两回事。这是温哥华的，去过温哥华基本是必去的地方。位置在ＣＢＤ，这儿有两个大桥，在桥底下就是这样的一个地方。这个地方原来温哥华因为北美的所有滨海城市没有文化方面的历史，更多是工业方面的历史。所以说工业历史痕迹是文化的重要部分，所以说它当时整个，这是老照片了，反映周边的建筑还是跟工业相关的，这个是温哥华最后的工业区，全拆了盖新的还是变成公园还是怎么样，最后一个论点正好在刚才说的第二个年代，重视人文的年代，就是要把这些工厂，要把这些坐船的交界，还有其它的手工艺保留下来，插入一些新的元素，激活它，成为像渔人码头、像新天地这样的很有特色的商业街区。这是当时的一些情形，有的是做玻璃的，有的修船的。这是今天。当时第一个叫矛头项目，这是一个区域，咱们做购物中心里边要有旗舰店，矛头店，矛头店是４个，１９世纪的破厂房，我们把厂房上面的吊车链子全部保留，然后里边做成餐饮，购物，还有最大的市场，咱们所谓的农贸市场，现在大家觉得有些东西不太注意它，当这个年代过去之后，在这儿是温哥华唯一保留的全国最大的人和人讨价还价买东西，买新鲜物品，大家很多一块儿是来娱乐，是一个城市人所需要的活动。有时候街上表演杂耍的，表演卖艺的，很多这样的空间就是在室外。而且建筑我们做得尽量比较粗糙，包括新建筑，把老工艺的特点暴露出来，保留下来。北美它的文化就是工业文化，所以如果像我们中国有这么博大精深的历史，可挖掘的元素都是非常多。这里边除了刚才说的集中的市场之后有很多其它儿童的玩具店，都是手工做的，玻璃店，餐厅，这是一个上市公司，非常好，对岛上各行各业都非常有利。在家电行业，我们把仓库加在了二层，二层有一些办公，是什么人？往往是艺术家、建筑师，就是跟设计相关的一些行业都进来了，后来这个岛上成了加拿大最大的建筑模型公司。还有要温哥华西加拿大的艺术家中心，也在这个岛上，同时叫（英文），是一个整个西部都非常有影响的艺术中心也落户到这里面了，它的这种气氛就是这样一个工业文化的气氛。还有市场可以出租，把人从市中心拉倒这里来。还有叫舞蹈艺术表演艺术，印第安人表演艺术的中心，所有失去的东西在这个岛上都找回来了。温哥华，加拿大其它的游客都是希望到这里看一看，消费一下，周末也成了大家非常愿意来的地方。
www.fdcsky.cn
www.fdcsky.cn
总结起来讲如何设计好一个街区，延用它的文化特色，成为一个工种的区域，成为城市重要的旅游点。
下边我讲这个项目是在北温哥华，这样也是在ＣＢＤ的对岸，到达它有水上的摆渡船，这是摆渡船对岸的终点站。这个项目原来也是这样的一个新环的新工业的地方，都成了现代城市比较有吸引力的东西，重要的符号叫（英文）这样的一个地方，把一个Ｑ，和市场的名字保留下来，就是符号的标志性。在二楼加进了办公的场所，使这个地方除了刚才说的市场，还有夜总会，还有不同的餐饮，还有一个小的酒店，还有一些办公，这样的一个综合体。这是它的外部，外部空间非常重要。对于这一类的业态，这一类的商业形式，它的外部空间都具有同样的重要性，同时它的这种叫做一对一的要有区别性的商业形态，面对面的讨价还价，一些活动，等等都成为这种建筑业态成功很重要的因素。
另外一个项目讲实际上我们讲一个极端的例子，这个例子是我们加拿大上市的房地产公司开发的项目。一直房地产加工，开头是做度假村，做着做着最重要的成功因素就是做主接到，周围发展店铺，开始自己做，后来就给卖掉了，街延伸１１公里，后来每延伸一段就圈一块地往外卖，后来专门成为镇中心或者主街开发商了，非常专题，包括美国的很多开发商都跟它合作，专门让他做，他做这块很大，在拉丝维加斯有一小块的距离，这一小块是个沙漠，没有任何文化，没有任何主题，怎么办？最后要做一个主街，除了豪宅、居住区之外他专门做主街，跨过这条河，把法国桥上居住的形态引入，就是说我这个商业就是拿来主义，我这沙漠把不是沙漠的文化直接拿过来，在它这里引入了南欧的做法，做了大部分的商业街。正因为有这些东西，人的生活不是单一的，回家不就是睡觉，除了散布，还有社交等等多方面的需求。需求的量当然得控制。新都市主义，规划的一个重要因素就是人能够在５分钟的步行距离之内达到他日常所需的除居住以外的一些社交文化的功能。所以这是非常重要的。所以北美很多新型的ＭＰＣ，整体规划整体开发的项目当中，主街和这个街区的参入非常重要。这是当时画的一些情景画，当时我们在这个主街当中有什么样的生活模式，营造什么样的生活氛围以吸引人来这里主。这包括我们说的岸边文化，岸边摆渡船，院落式的餐厅，多平台的餐饮、娱乐，还有一些特色的购物店。这是院落式的，还有卖精品店，这个项目非常成功，它的豪宅据说被一个大歌星买去了。应该有这样的文化。 下面再讲第五个案例，这个案例在加拿大中部“温尼波士”，我当时念建筑学院研究生的时候在这个城市念的。这个城市，去了就知道，最著名的一个旅游点就是这个城市有一条河叫红河，有首英文歌就唱这条河。河边有大的公园，有非常老的仓库房，是原来卖仓货交易的仓库房。后来改造，成为这个城市的冲突，把它做成“温尼波士”的户外起居室，也就是在家以外的起居室，具备多元化的功能，旅游和社交、文化等等的多元功能，在老店当中插进新元素，一定要非常新，这种新元素不是仿制古美的，新的旧的建筑是生长的，看出什么地方是老什么地方是新。这是形成之后的一个效果，基本上整个“温尼波士”的人一大周末，大部分人跟着小孩就来了，活动非常多，同时还有大量的户外活动。所以这个城市的功能也基本达到了。这是室内，室外也非常重要，定期举行大型的活动和室内的情调，商业购物结合在一起。
下一个案例我讲还没有开始实施，已经开始设立了，有一个大学叫ＵＢＣ大学，大家可能比较熟悉了。这个大学原来就是感觉所谓的西方大学，都是开放的，也不知道是哪儿，走走就走进大学了，原来认为是所谓的好事，大学也需要一定的定义，也需要一定的感觉。大学现在都开始进入一个阶段，大学的生活不应该是单一的脱离社会的，应该和社会结合在一起的，风情区域等等都可以插进大学里，不使大学成为一个上完课就是一个死区，有人娱乐、消费，同时这种社交活动为大学生也是一种学习，融入社会，这个思潮成为很有力的思潮，大学里下了学以后不是开着车回家了，教授也不是走了，希望很多人住在这个校园里头，可以增加校园的气氛。这是第一个牙医学院在改造上，这个项目本来改造完了就完了，后来做
www.fdcsky.cn