祥和家园清盘营销方案
销售目标解析：
3月：由于新港地区拆迁，大量刚性需求浮出水面，预计3月份第二批次的拆迁工作会再度展开，届时会掀起新一轮的购买高潮，此外第一批次的拆迁余波仍未平息，现场会展开一系列活动进行深度挖掘。此外，3月份有部分原内部留房转对外出售8、9号楼的放量会分解点式高层的销售量。因此制定3月份的销售额为42套。
4月：预计的第二批次拆迁风波届时仍在持续当中且会软性带动相关区域客户的购买欲望及热情。新港地区楼市成交量预计会形成与3月份持平状态。塘沽整体商品房市场将得到复苏。此外，届时板式小高层余房可选性逐渐减少，会挤压部分客户对点式高层的选择，因此制定4月份的指标为35套。
5月：相对3-4月份的旺销，预计市场会逐渐趋于冷淡，届时我们将整合部门资源，充分利用样板间、销售道具、汇滨会渠道对本案销售形成一定程度上的支撑。相对档期内入住在即的优势将成为销售的有利条件之一。因此制定5月份的指标为36套。
6月：借助5月份轰轰烈烈的包装宣传，届时启动特惠方案造势，再次调动刚性需求的购买欲望。以交房周期短、入住率高等条件弥补余房选择小的弊端。因此制定6月份的指标为24套。
7月：7月份逐渐进入常规淡季，项目推广方案逐渐倾向于口碑传递，样板间将发挥最大作用，现场以强化现房概念来提高客户认可度，因此制定7月份的指标为18套。
8月：由于对市场的一些不可预见性，包括对内部定房客户的不确定性等剩余问题在7月份将全部得到解决。将项目整体的销售工作告一段落，整体项目结盘，把余房收尾。为新的项目做好人员输出准备，完成工作的圆满交接。因此制定8月份的指标为12套。
2、尾盘推广思路
营销关键词：实房实景 购买放心 11月即可入住
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推广总纲：随着项目进入尾盘销售阶段，项目的品牌宣传通过前期的铺垫，已基本达到消费群认同。针对目前区域内的市场动态，我们将目标群体客群集中锁定在拆迁户。从针对目标客群的推广角度分析，现阶段应采取小众传播途径为主的策略，如以DM直投、短信群发、电视广告、路牌、横幅等做有针对性投放，即时抓住于家堡拆迁改造这一机会来促进成交。针对目标客户喜欢选择“销售进度最快、可以尽快入住、物业管理尽快到位的房子”的购房心理，营造热烈的销售气氛，适时的发布工程进度（包括配套建设）信息和图片，刺激观望客群，加快清盘步伐。与知名装饰公司联手推出针对拆迁户的SP活动，如“实房实景 和美生活”产品推介会活动，通过活动形成最终成交。
（1）推广主题
实房实景，祥和家园典藏居住梦想！（主推）
以实房实景为核心思想，阐述了购买现房或准现房对于客户来说能最大程度地降低置业风险，保证权益。从满足拆迁客户购房需求的层面，则体现出祥和家园准现房主体封顶完工，已进入配套设施施工阶段，环境、户型、楼间距等重要指标已一目了然的真实性。祥和还是整个新港区域唯一准现房项目，而且11月即可入住，保证了客户的入住时间。
副推：
1、09年11月—祥和家园即可入住 副题：祥和家园准现房热销进行中！ 2、准现房，不会让你等太久 副题：祥和家园准现房热销进行中！ 3、如您所见，梦想的生活已经登场！ 副题：祥和家园准现房热销进行中！ 4、准现房，低首付，你俩还在等什么？ 副题：祥和家园准现房热销进行中！
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（2）推广渠道
■ 项目报广（凤凰、晚报、北方），强化项目准现房优势，并且发布项目针对性促销信息；报广形式以实景外延照片、室内居家场景为主，展现项目进度和温馨生活景象。
■ 软文报道，撰写准现房软文报道，以专业人士角度分析现房优势，引申到项目优势。促进客户对现房的认识和对项目工程进度的了解。
■ 电视媒体：在塘沽电视一台黄金时段或塘沽新闻前后，发布项目动态广告及促销信息，广告时长30秒费用为400元/次。
■ 网络媒体：在搜房、焦点、新浪、北方网、塘沽论坛等地产主流网站发布项目针对性促销信息、活动信息和软文报道。
■ 短信群发：起到辅助覆盖的作用，扩大辐射半径，统计意向客户号码及筛选短信公司提供客户号码，并进行信息公布。
■ DM直投：针对新港拆迁区域或待拆区域（抗震里、团结楼、三槐路、富阳里、泰阳家园、胜利路、向阳楼等）进行针对性派发。 ■ 户外媒体：路牌、围挡、横幅、布幔
■ 世纪汇宾内刊：主要针对老客户进行项目推广，传达项目现阶段信息。 ■ 主题活动：系统性的组织目标客户利用现场促销挤压客户成交。 ■ 样板间开放，现房体验。
（3）节点控制
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根据项目提供销售计划，我们针对性将推广重点集中在三月中下旬至五月中下旬，首先由三月底主题活动为噱头，吸引拆迁户关注，将四月中下旬至五月作为为推广密集期，将拆迁户集中消化在此阶段。鉴于市场的不确定性，剩余产品将在六月、七月、八月最终去化，我们将目标锁定在对现房急切需求的客群上，同时根据客群特性及关注点适时举办主题互动，消化尾盘余房。
3、各月度营销计划 （1）3月份营销计划
销售目标分解：
根据项目现场后期销售额套42的目标，需策划推广为现场提供336组的客户量来为现场销售提供支撑，销售人员日均接待客户2.6组。
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一、项目月度总目标 套数 42 有效客户量 84 转化率 50% 二、项目每周销售目标 第 1 周 第 2 周 第 3 周 第 4 周 项目目标 套数 客户量 转化率 套数 客户量 转化率 套数 客户量 转化率 套数 客户量 转化率 12 王 娜 刘树正 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 50% 50% 50% 50% 50% 50% 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 50% 50% 50% 50% 50% 50% 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 50% 50% 50% 50% 50% 50% 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 50% 50% 50% 50% 50% 50% 24 50% 12 24 50% 12 24 50% 6 12 50% 人朱荣京 员周天乐 郭一凡 高 伟
推广重点及排期：
新一轮拆迁工作再度展开，大批拆迁刚需客户会掀起新的购买风潮，针对目标客群特性，通过报广、户外、短信发布项目信息；在拆迁区域内做DM直投、悬挂横幅对项目进行推介；三月下旬围绕主题活动做文章，联手知名装饰公司，通过专业公司对C1产品装饰设计和设计师讲解来弥补产品缺陷，达到促进成交的目的。
3月份推广排期 媒体 发布日期 数量 报广主题： 凤：3月12日 晚：3月13日 北：3月13日 凤凰周刊 晚报滨海版 北方经济时报 凤：3月19日 晚：3月20日 北：3月20日 凤：整版 晚：20通 北：半版 凤：整版 晚：20通 北：半版 实房实景，祥和家园典藏居住梦想！ 首付14万起，即可拥有超值俩室；拆迁户购房有更多优惠好礼；项目点阵：区位、交通、生态、景观、配套等 报广主题： 眼见为实，祥和家园准现房现正火爆发售！ 首付14万起，即可拥有超值俩室；拆迁户购房有更多优惠好礼；项目点阵：区位、交通、生态、景观、
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诉求点 效果预计 来电：40 来访：20 来电：40 来访：20