2014年南京房地产市场分析报告
目 录
1、网尚观点 ..................................................................................................... 1 1.1 南京楼市观察 ........................................................................................ 1 1.2 分板块住宅市场分析 .............................................................................. 7 2、土地市场状况 ............................................................................................ 13 2.1 土地市场运行特点 ............................................................................... 13 2.2 土地上市情况 ...................................................................................... 14 2.3 土地成交情况 ...................................................................................... 15 2.4 土地流标情况 ...................................................................................... 17 2.5 上市土地明细 ...................................................................................... 18 2.6 土地成交明细 ...................................................................................... 19 3、新建商品住宅市场状况 ............................................................................. 21 3.1 新建商品住宅市场运行特点 ................................................................. 21 3.2 供给分析.............................................................................................. 23 3.3 销售分析.............................................................................................. 24 3.4 全市各板块商品住宅的供销状况 .......................................................... 26 3.5 分板块商品住宅供销、成交价格走势 ................................................... 28 4、商业用房市场状况 .................................................................................... 41 4.1 商业用房市场运行特点 ........................................................................ 41 4.2 商业用房市场总体情况 ........................................................................ 44 4.3 各板块商业用房供销情况分析 ............................................................. 46 5、办公用房市场状况 .................................................................................... 51 5.1 办公用房市场特点 ............................................................................... 51 5.2 办公用房总体供销情况 ........................................................................ 52 5.3 办公用房成交价格分析 ........................................................................ 54 5.4 城中板块办公用房市场分析 ................................................................. 57 5.5 网上房地产新增公示项目..................................................................... 62 5.6 市场动态.............................................................................................. 62 6、别墅市场状况 ............................................................................................ 65
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6.1 别墅市场运行特点 ............................................................................... 65 6.2 别墅市场整体情况 ............................................................................... 66 6.3 分区域别墅供销情况 ............................................................................ 67 6.4 分别墅类型交易情况 ............................................................................ 69 6.5 未来别墅供应 ...................................................................................... 70 6.6 网上房地产新增公示项目..................................................................... 73 7、二手住宅市场状况 .................................................................................... 74 7.1 二手住宅市场运行特点 ........................................................................ 74 7.2 二手住宅成交情况 ............................................................................... 74 7.3 二手住宅价格走势 ............................................................................... 77 7.4 二手房市场和新房市场联动分析 .......................................................... 78 8、综合动态 ................................................................................................... 80 8.1 政策 ..................................................................................................... 80 8.2网尚观察 ............................................................................................... 83 8.3 城建配套.............................................................................................. 85 9、附录 .......................................................................................................... 85
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1、网尚观点
1.1 南京楼市观察
1.1.1 土地市场：国土局顺势而行，明年土地供应或放缓
2014年，南京土地成交面积超过500万m2，为2008年以来的最高值。从国土局推地节奏看，重点明确，时间节点掌握精确。在住宅销售低迷时期选择减少土地供给，在南京取消限购、央行全面放松限贷后连续大批量挂牌土地，12月份土地成交面积达到135.23万m2，占比全年超过1/4。地块拍卖也取得了不错效果，多幅地块溢价成交，高价地接连出现。可以看出，南京国土局本年度推地策略为顺势而行，利用利空、利好讯息对市场的影响来选择入市节点。
虽然，今年土地市场依旧火爆，但从月度走势看，表现出极为不稳定的态势，波动较大，国土局对于市场政策走势依赖性过大。对于明年的政策环境，预计将出现平稳期，信贷方面或将继续松动，但楼市较难出现大的刺激政策。因此，国土局踩点推地的策略在2015年难以继续实施。由于当前商品房库存继续走高，明年开发商去库存压力较大，一定程度上将会影响拿地意愿；另外，今年土地释放过大、过集中，多数品牌房企储备地块充足，明年拿地意愿将减弱，故预计2015年土地供应速率将有所放缓，成交面积在450万m2左右较为合理。
1.1.2 新建商品住宅市场：过往市场节奏打破，明年或呈现“四高”局面
从过往房地产市场规律来看，楼市冷清阶段，土地市场供应相应减少，次年导致新房供小于求，价格上涨，房企在资金回笼后，进入土地供应大年，随后新房供应增加，库存增加，市场转冷，土地市场又再进入供应小年。而今年我市打破了原有新房与土地市场的联动规律，2014年虽然新房市场较去年有所趋冷，但土地成交611.68万m2，同比增长接近50%，2010年以来我市历年土地出让面积均在500万m2以下，今年反而成为土地供应大年。这将增加明年或后年新房供应规模，目前房企受制于资金成
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本较高，普遍选择快销高周转模式，拿地不到一年即上市，预计下半年开始这部分新项目将陆续进入销售期，潜在上市规模显著。再考虑到今年四季度的市场表现，在限购限贷、降息等利好支持下，市场有所回暖，销售量提高，库存有望降低，但房企进一步加大了供应力度，库存并没有出现降低趋势。
因此，明年在土地快速开发，房企推盘积极的模式下，供应量将维持高位。销售方面，利好趋势较为明显，一是限购限贷取消，改善及投资需求有望加快入市；二是经济维稳阶段是房地产行业受益时期，预计明年货币政策仍有进一步放松的空间，而较为宽松的货币政策环境将给予房地产市场较有力的支撑，2014年实质降息已经出现，将降低购房者按揭贷款月供金额，对需求端形成有效支撑，并且当前商业银行在央行一系列鼓励按揭贷款投放的政策指引下，对于按揭贷款的优惠力度已较年初有较大改进，明年居民购房能力将得到提高。我们预计2015年销售或将维持较高水平，有望较实现同比增长。
虽然2015年销售预期较高，但由于供应潜力仍将显著，打破以往市场节奏，去库存能力减弱，明年库存或将维持高位运行，从而降低房价大幅上涨可能，并且目前客群价格敏感度较高，预计明年南京房价走势分化，总体表现温和上涨。综上，2015年南京楼市或将呈现“四高”局面，即上市高、销售高、库存高、价格高。
1.1.3 商业用房市场：新兴商圈渐成气候，在建商业面临错位发展命题
为适应南京城市发展需要，构建城市新格局，南京市委、市政府于2001年底做出了推进“一城三区”（河西新城、东山新市区、仙林新市区和江北新市区）规划、建设的重大战略部署。经过十多年的开发建设，曾经的规划蓝图已转化成实景，而南京早年形成的“新街口单中心”+“三大传统商圈（中央门、湖南路、夫子庙）”的商业格局正逐步向“多中心”态势转变。
以龙江新城市广场、建邺万达广场为代表的城市综合体串联起江东商业轴，对完善河西新城商业配套及活跃商业氛围贡献卓著，未来这个区域
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还将有河西金鹰天地、乐基广场、德基世贸中心、南京环贸广场等重磅商业体陆续亮相，在打造南京城市新中心的同时，各项目也面临着激烈的竞争。作为高铁枢纽的南京南站，将以发展高铁经济为契机，围绕已建成的明发商业广场及在建的证大喜马拉雅，打造新的南站商圈，并在地理位臵上与新街口商圈、河西新城商圈形成“三足鼎立”的格局。新兴区域的商圈发展也渐成气候，仙林目前在地铁2号线仙林中心和学则路站沿线形成以金鹰奥莱城、东城汇、亚东商业广场为代表聚合体的商圈；浦口商圈布局较分散，主要分布于桥北及顶山附近，以已建成的弘阳广场和在建的万汇城为代表，伴随江北新区建设持续推进，区内商业前景广阔；江宁商圈主要沿地铁1号线河定桥-百家湖沿线及竹山路布局，以江宁万达广场、同曦假日百货、万尚城、瑞都购物中心为代表，商业氛围渐浓，能够满足区内居民需求。
在核心城区商业体量已日趋饱和的形势下，不少商业地产开发商将视线转向了新兴区域，一时间，新兴区域大牌云集。据研究机构统计，在河西、仙林、江宁、浦口，已明确在建的商业体零售建筑面积将超过188万m2。当前，电商对传统商业冲击日益激烈，大规模的商业体量未来如何实现错位发展以及吸引人气将是一个不容忽视的课题。
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