2014年南京房地产市场分析报告
图1- 1 南京新商圈格局
表1- 1 南京新兴商圈商业物业规模估算 商圈 河西新城 仙林 江宁 浦口 资料来源：网尚研究机构根据公开信息整理。
现有建筑面积（万m2） 64 23 45 73 在建建筑面积（万m2） 109 3 23 53 1.1.4 办公用房市场：南京销售型办公市场任重道远
纵观2010年以来的三产发展，从2010年第三产业增加值2543亿元，增长率17%，三产比例3：46：51到2013年第三产业增加值4357亿元，增长率13%，三产比例3：43：54，南京第三产业发展迅速，产值增速在13%以上，第三产业比重持续提高，三产结构有明显优化，至2014年前三季度，第三产业增加值更是达到3458亿元，发展趋势明显。那么，与
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第三产业息息相关的办公用房市场是否亦呈现出蒸蒸日上的发展之势呢？前期我们亦试图从与一线城市的横向发展阶段比较、南京自身市场的库存压力等多方面表明对办公市场尤其是销售型办公市场的担忧，事实上，从南京销售型办公的细分市场亦早已显出端倪，具体看：
细分市场供销数据显示，南京标准办公产品的上市面积占比虽略高于类办公产品，但销售面积占比却明显低于类办公产品，亦即南京销售型办公市场依赖的是类办公产品，而类办公产品严格意义上讲是打办公和住宅擦边球的产品，客户与住宅产品的客户更为接近，从这个角度讲，目前南京办公需求的实现或依赖的并非单纯的标准办公产品，事实上也正是如此，包括科技园、产业园、基地等在内的各类高性价比办公产品分流了大部分销售型办公产品的客户，这对南京销售型办公物业的发展并非利好。
100?`@ %0%上市销售标准办公49.237.68%类办公48.24Y.27%其他办公2.53%3.05%
图1-2 2014年南京销售型办公用房细分产品供销面积占比情况
数据来源：WinSun GIS System
细分市场销售均价显示，南京办公物业的价格之所以与住宅出现倒挂也是受类办公产品价格低影响，标准办公产品售价虽整体高于住宅售价，但价格比并不高，标准办公/住宅累计售价比仅1.24。而且由于受整体销售量低影响，价格极易受成交结构因素影响，波动较大。
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标准办公2500020000单位：元/m211433133921272014926类办公其他办公住宅1500010000500001234567890124.014.014.014.014.014.014.014.014.014.114.114.112020202020202020202020201233212449125371306012574129651291414100
图1-3 2014年南京销售型办公用房细分产品与住宅月度销售价格对比
数据来源：WinSun GIS System
综合来看，南京销售型办公用房细分产品结构尚需优化；销售价格无法体现出优势；同时众多产业园对客户的分流亦反向影响办公用房销售；看上去底气十足的三产发展对现阶段销售型物业并无实质性帮助，南京办公用房发展任重道远。
1.1.5 别墅市场：区位性优势凸显，2015年增长可期
2014年，房地产市场经历动荡行情，年初经济大环境利空不断，资金面趋紧限制了供需双方有效释放，不过，第四季度，全国各城市先后放出楼市刺激政策，南京也取消限购，随后央行松绑限贷正式打响楼市回暖旗号。别墅市场作为房地产行业的上层阶级，保持着极为坚挺的姿态，相比住宅市场，表现更为稳健。这主要得益于部分资源优势显著区位的上佳表现，如江心洲、江宁方山、浦口老山等区域，项目都取得了不错销量，长岛观澜、加州城、熙龙山院等典型项目成交量都名列前茅。随着房地产市场进入波动周期，市场资金将更关注具备增值空间的产品，因此拥有稀缺自然资源及配套的项目将继续得到投资方青睐。
南京取消限购、央行松绑限贷后，受益最大的当属改善性需求，不过从住宅市场改善型楼盘表现看，并未出现明显回暖走势，虽然改善楼盘加速入市，但去化效果一般，库存继续积压。最主要的原因是，当前投资者对后市行情仍显信心不足，该部分资金未来流向将直接影响房地产中高端市场走势。作为别墅市场来说，近年“平民化”趋势较为显著，低总价、
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高性价比产品需求大幅增长，作为良好的保值品种，在行情不稳定时期，别墅犹如黄金，将得到市场大量资金关注，因此，在城市配套加速完善的当前，住宅改善投资资金很大一部分将流入别墅市场，尤其是经济型别墅，明年将继续保持高增长走势，市场份额也将进一步扩大。 1.1.6 二手住宅市场：2015年走势有待观察3-4月业绩
2014年年末，政策红利继续发酵，南京全市二手住宅交易量明显回升，但受新房市场去库存化主旋律的影响，11-12月交易均价持续回落，且12月降幅进一步扩大。交易“量升价缩”走势似乎表明了市场正从底部向上行走，有复苏之势；但从挂牌价格看，下半年整体呈缓慢下行的趋势，12月定比指数为1017.6点，降幅较上月进一步扩大，且挂牌套数环比下降超两成。因此，2014年年末二手住宅市场周期特征性比较弱，在衰退和复苏之间徘徊。对于2015年南京二手房市场走势，报告认为要看3-4月份的业绩。这是因为：一是，房地产行业调控“市场化”基调深化，目前行业政策松绑，再叠加货币政策宽松，市场短期明显回暖，市场能否长期回暖须看预期；二是，新房市场预计2015年上半年依然采取去库存化措施，价格优势将分化一部分客源；三是，“不动产登记条例”可能再现“抛房”行为。因此，市场预期存在多变性，2015年走势须看3-4月的走势。
1.2 分板块住宅市场分析
1.2.1 城中板块：楼市投资前景有限，“不差钱”或使行情起色不足
2015年，在中央稳定经济增长、楼市调控逐步放松的基调下，居民购房能力得到加强，整体市场行情有望走高，但对于房地产投资前景而言，2015年仍存在较多威胁。一是目前中央调控呈现“有保有压”态势，对投资需求表态不放松，房地产登记制度明确时间表，房产税预期逐步走近，未来房地产投资收益，交易难度，交易成本均需要重估。二是现阶段经济增速下滑，居民收入增幅回落，因此购房者对于价格更趋敏感，房价不具备快速上涨基础，并且经济弱势下，租金收益增幅也将有限。三是CPI持续
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低位，2015年或存在通缩可能，在通缩环境中，投资房地产意愿将降低。因此，虽然2015年整体房地产市场有望回暖，但作用于投资需求力度有限，2015年城中板块购房需求增长空间或低于整体市场。
从楼盘表现来看，2014年部分楼盘在感受到去化压力后，降价或采取返租形式促销，效果明显，如苏宁雅悦、峨嵋公寓、金基尚书里均取得了较好的销售业绩，促销目标达成，去化压力减弱后，城中板块由于多为小盘操作，较难持续处于促销模式，进入高价慢销的可能性较大。从潜在上市项目来看，嘉里臵业和中航科技城是仅有的新项目，其中嘉里臵业虽然已动工，却迟迟不见营销动作，中航科技城首批将推出商业部分，因此2015年，城中板块住宅很有可能呈现供应僵持局面，新量对市场产生明显刺激的可能行较小。
因此，2015年投资需求难快速增多，在售项目去化压力减弱，新量供应较少的情况下，板块行情表现或弱全市整体。
1.2.2 城东板块：紫金山南麓有望成为全市改善热点区域，量高价升概率较大
2015年，城东板块热度将进一步提升，特别紫金山南麓区域在多个改善楼盘合力下，有望成为全市改善热点区域。原因有以下几方面：一是“叫好不见量”的状况将得到进一步改善，近年城东虽然顶着“东富西贵”的头衔，但由于区域开发基本饱和，土地新增供应少，新房市场份额几乎是全市末位，这种供应稀缺局面有望得到扭转，2014年城东时隔多年后出让4幅优质宅地，总出让面积约为40万m2，其中在扣除中南已上市项目，另外3幅用地未来可供应新房面积接近50万m2，未来城东板块供应潜力得到显著扩充，并且从地块位臵来看，未上市3幅地块均位于紫金山南麓，农科院周边等区域。二是打破区域威胁点，增强对客群吸引力，在紫金山南农科院周边臵业，大校机场噪音污染和辐照中心是不可忽略的因素，但这两点威胁未来都将消除，其中大校机场搬迁基本确定，辐照中心在五矿进驻后，据新闻报道已停止运营，未来或将搬迁，特别对于紫金华府受辐照中心影响，引发维权，后期得到妥善解决后，项目供销节奏有望
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